明光市国有、集体企业大多在十五末完成改制，工业经济将会有新一轮的崛起；蚌宁高速公路、工业园区、污水处理厂以及一批大的城市基础设施项目的顺利完成，极大地改善了城市的辐射、积聚功能，给经济发展创制了良好的发展条件；经过“十五”期间的发展，明光市投资环境明显改善，招商引资成效显著，改革取得了新突破，形成了巢东矿业、皖东车辆、瑞尔材料、济丰药业、三太子公司等一批新的经济增长点，全市经济实力进一步增强，经济增长呈现良好的发展态势；“十五”后期，在政策和市场等因素的共同作用下，农业和农村经济发展出现了重要转机，为“十一五”经济的发展创造了良好条件。
“十一五”期间经济发展的主要任务是推进产业结构优化升级，提高产业的市场竞争力和自主增长能力和实施东向战略，大力发展开放型经济：以招商引资为主线，加快东进步伐; 主动融入南京都市圈，加速对接长三角；加快工业园区建设，努力构建招商引资平台。
工业化进程的加快，经济的快速发展，城市化水平将快速提高。伴随这一系列的发展，城市的房地产业将是城市经济产业中最引人注目的一股力量，其发展的程度在很大程度上会影响到城市经济的兴衰。
规划区的用地以居住、商服为主，规划的落实效果与土地的开发程度以及开发效益的最大化都将与明光市的房地产业发展相关。
3.2房地产开发的效益分析 3.2.1房地产开发与城市规划
房地产开发的价值取向与城市规划不同，房地产追求的是经济效益最大化，而城市规划追求的是社会、经济与环境效益三者的协调，三者发生冲突时将社会、环境效益放在首位。为了有效地发挥房地产业对城市发展的积极能动作用，城市规划需对城市开发作相应的指引与要求进而引导房地产的开发。
房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业。另一方面，制度变迁作用。房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。土地与房产是最基本的生产要素之一，又是极为重要而基本的社会财产。改革土地和住房制度，必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。随着房地产业的发展和土地使用制度及住房制度的改革，将有利于推动传统的计划经济向市场经济的制度变迁进程。
城市的用地结构、布局形态、功能分区等是城市空间结构的重要组成部分，都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市空间结构的变迁起着潜在的调节和促进作用。在城市规划的实施过程中，要充分发挥这一市场经济规律的作用，必须重视房地产开发的作用。
因而必须从城市规划的角度进行因势利导，在最大程度上实现产业分布、房地产价值和城市合理布局的动态平衡，通过宏观调控，在不损害人民利益的前提下，合理制定开发的投入（包括拆迁与征用补偿、建安成本、银行利息等）与产出，从而也将进一步提高城市规
划的水平。
3.2.2明光市房地产发展分析
明光属于四级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波进入期的上升通道内（见图2），现阶段市场表现如下： （1）房地产市场尚处在自主需求的初级阶段；
（2）房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展； （3）楼市已经开图2 房地产市场发展周期图 始进入品质时代，销售压力将逐渐加大；
（4）实用性产品多，概念性产品少；复制性产品多，创新性产品少； （5）产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势；
（6）在常规多层市场的基础上，两极突破较难：小高层和低密度产品。
3.2.3规划区用地SWTO分析
在此基础上，对规划的地块用地进行SWTO分析，具体如下： （1）用地S：
新城优势：地块处在新城区，作为城市发展的主导方向，双拥路路的延伸也将拉近
地块与新城区的距离感。
配套优势：未来区域配套日趋成熟，自身的商业配套也可形成本地 域崭新形象。 生态优势：地块紧邻明光城市中心公园，自然条件及其优秀。 （2）用地W：
区域劣势：区域周边仍为待开发状态，周边形象较差。 商业劣势：由于处于城市商业干道沿线旁，如何成功规划商业且将利润最大化是项目难点。
（3）用地O：
市场机会：明光整体市场供求平衡。 （4）用地T：
市场挑战：明光房产市场相对不成熟，消费者的辨识度不高，偏重于价格，这一落差为住宅开发提出了更高的要求。 竞争挑战：随着新城中心的建设，对于明光这块热土，大大小小的开发商正在涌入，如何实现利润与品质的双赢，是这块用地面临的最大挑战。
3.3地块开发模式与街坊式住宅开发优势分析 3.3.1地块开发模式分析
由于明光市是县级市即所谓的“四级城市”，根据现有经验，房地产开发一般采取小规模、多地块的开发方式（一般多地块对应着多家开发商）。我国现行的居住开发方式多为小区模式，地块一般控制在10到35公顷，规模相对较大，且开以封闭式居多，对城市没有贡献，周边居民没有共享空间。（见图3）
所谓“小街区”开发模式，即约5公顷(甚至可以定得更小)的地块作为单宗土地出让。这一模式符
图3 小区开发模式
合中国的房地产市场状况，可破解房价
持续疯涨的困局，是中国地产的未来之路。（见图4）
对政府来说，“小地块”开发模式要求其土地供应计划要做得更细，这有利于边角零碎地块的开发和旧城旧村的改造，有利于城市精细化管理、精细化发展，有利于将发财通道向更多人开放，引入更少垄断的竞争，有利于防止地产寡头化发展。当然，也有利于化解深不可测的权力参与地产大盘游戏所造成的社会危害，即使在当今阶段不能根治腐败，也有利于化大腐败为小腐败。
对开发商来讲，“小地块”模式有利于小企业发展，因而也会增加白领阶层就业，使暴利模式零散化，因而达到平衡财富分配的效果，并增加一定区域内哄抬房价的难度，有效抑制“地王”现象。
此外，“小地块”开发模式可让建筑商在小地块建设中发挥更大的作用，很多时候，建造商可以直接成为开发商。再者，“小地块”开发建造周期短，将大大增加囤积土地和房子的可识别性，同时小地块不利于奢侈消费价值的传播，还有利于住宅质量的提高。“小地块”开发模式对于解决交通问题、提升土地价值、增强人气等方面都有显著成效。国内外相关经验表明，小街区同时具有开发周期短，开发方式灵活，市场适应能力强的特点，有利于土地经济的现实操作。
图4 小地块开发
再者，“小地块”开发建造周期短，将大大增加囤积土地和房子的可识别性，同时小地块不利于奢侈消费价值的传播，还有利于住宅质量的提高。还有，“小地块”房地产发展模式有助于城市形成丰富的城市景观，而不是以兵营式的大片景观毁灭城市宜人肌理。
综合上述内容的各个方面，在明光市的土地开发中，以“小地块”来开发是为比较经济、合理、可行的模式。
3.3.2街坊式住宅开发优势分析
（1）街坊式住宅增加了城市的道路密度和路网的覆盖面，缓解了城市的交通压力。另外，城市公共交通就可以进入小区内部，方便居民的出行。
（2）街区住宅有助于多种功能的混合。街坊住宅沿街道一侧的底层可以设为商业，为城市提供了商业服务设施，使道路两侧不至于显得太冷漠。另外这些商铺的存在也形成了对街道的监视，有一定的预防犯罪的作用，从而使街道变得相对安全。底层的商业也为街坊的居民带来了好处，能够就近满足他们日常生活的需要。
（3）由于取消了封闭的边界，小区的公共设施如广场和会所就变成城市的公共领域。外人的进入，客观上丰富了小区居民的社交途径，使居民的生活变得更有活力。
3.4经济发展分析的目的与意义
1 提供城市政策依据，指导城市政府建立城市开发的调控机制。
2在保护现状生态环境的前提下，兼顾房地产开发的经济利益，实现社会、经济、环境三大效益的统一。
3 促进改善城市综合环境，完善基础设施配套。
4 合理制定规划方法，使新区开发沿着节约化、法制化、规范化的道路发展。 5通过科学的分析，制定合理的开发建设策略，加强双拥路南侧控制性详细规划的经济可行性及实际操作性，为规划管理部门和开发投资机构提供可信度较高的背景资料。
第四章 规划结构与人口容量
4.1 规划结构
双拥路南侧位于城区的南部，是明光市未来的重要组成部分，规划根据本规划区域的特点，对用地进行综合整治，形成“一核、两轴、三片”的规划结构。（见图5）
“一核”——以明东路东侧桂花公园与
西侧地块式商业为依托，在规划1路以北，向东西向两侧延伸，形成现代化的商业、景观步行街区。
“两轴”——双拥路横向交通景观发展轴与明东路纵向商业发展轴，是城南片区商业中心的重要组成部分。
“三片”——根据规划范围内不同区位条件和建
设基础，形成三个片区，分别为西宁路、规划一路、双拥路与女山湖路围合的北侧公共片区；西宁路、博西路、宿昔路、城南大道与双拥路围合的西侧居住片区和西宁路、规划1路、女山湖路与博西路围合的南侧居住片区。
图5 规划结构图
4.2人口容量
规划居住用地51.83公顷，其中高档次居住用地占13.62公顷。规划商住混合用地7.55公顷。规划以多层住宅为主，考虑其区位优势，沿双拥路及城南大道可适当建设小高层住宅。
综合考虑当前住宅开发的政策背景，以及明光市现状居住条件及标准，确定二类居住用地人口毛密度按300-450人/公顷控制，高品位居住用地人口毛密度按180-270人/公顷控制。规划预测规划区总人口在1.6—2.3万人之间，规划本着效益最大化的原则，按照2.05万人的规模进行控制。
第五章 各类用地布局
5.1 居住用地
规划居住用地51.83公顷，占规划建设用地的45.49%，其中二类居住用地47.67公顷，中小学、幼儿园用地2.21公顷，其他公共服务设施用地1.10公顷。
5.1.1居住区规划
本规划范围内的居住用地，属于明光市城南片区西侧组团。根据本区内人口的规模以及城市居住区分级的一般标准，本区共设三个居住小区，人口分别为0.7万人、0.7万人和0.65万人。
由于该居住区位于城市现状郊区，市级公共设施基本没有，必须独立设置小区级服务中心，每个居住小区的服务中心可以根据各小区的用地情况灵活设置，可充分利用沿街的商住楼、其他公共设施兼顾设置。