西安高新区热点地块房地产典型开发案例分析
地块主要技术指标
用地性质——住宅、配建廉租房 容积率——≤3.5
建筑密度及绿化——建筑密度不大于25% ，绿地率大于等于40%
宗地编号 GXII-(4)-4-5
土地位置 高新区科技二路以南、高新路以西 土地面积 27000㎡ 规划指标要求
土地使用性质 居住用 年限 70年 容积率≤3.5
本期所介绍的地块位于西安市高新区核心CBD内一块熟地(黄色线标注以西、绿色线标准以南的红色标记处)，被中大中方信控股有限公司拍的，土地编号为GXII-(4)-4-5地块，整个地块净用地27022.3平方米，其中出让住宅25671.2平方米（折合38.507亩），配建廉租住房1351.1平方米（折合2.026亩）。住宅建筑面积为94500平方米。地块处于高新区核心CBD的位置，之前主要以城中村为主，目前城
1
中村已基本拆迁。地块北面是科技二路，东面是高新路，西面是高新区早期的社区，南面是西丈路，整体来看地表较为平整，地块周边居住及商业氛围浓厚。
SWOT分析 内容 应对方式 strengths
1、区位优势：高新区已较为成熟的第一期范围内；
2、商业优势：距离高新区商业完善区域仅一站路，商业配套满足购房者的需求；
3、交通优势：目前现有的交通便利性以及未来轨道交通规划的便利性都给地块带来更大的升值潜力；
4、教育优势：地块距离高新区著名中小学较近，教育优势不言而喻； 利用区位优势造势，提升未来项目的知名度，发挥地块独有的商业、交通、教育优势，吸引更多看好区位的客户群体，达到利益最大化。 weaknesses
1、周边项目价格较高，且产品品种较为单一；
2
2、周边居住氛围浓厚，且处于高新一期CBD核心区域，给未来施工带来一定的限制。
1、根据客户群体制定产品并时时推出价格策略吸引购房者； 2、前期与市政及环卫做好沟通，合理安排施工时间和整体施工进度。 opportunities
1、高新路商业正在整体向南、向西延伸，逐渐将提升地块的商业价值；
2、地块距离科技二路和高新路较近，项目可视度较高，有利于未来项目的宣传。
1、理由未来可能的商业价值，在营销策略中可当宣传点进渲染； 2、项目可视度较高，可根据情况进行户外广告的宣传。 threats
目前区域内在售项目较少，虽然竞争较少，但需花费更多的宣传费用。 做好营销宣传工作计划，根据人们对区域认识进行宣传，做好营销费用的控制；
地块开发条件调查分析 地块所处区位总体概述
西安高新区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开发的
3
窗口。
西安高新技术产业开区创建于1988年5月，1991年3月被国务院批准为国家级高新区。西安高新区位于西安市南郊文化、科技、研究院所集中区，规划总面积30平方米公里，其连片开发的集中新建区20平方公里。分三期建设，第一期3.2平方米公里全部建成，目前第二期已基本建成，第三期13平方公里已开始规划，该地块就位于高新区已较为成熟的第一期范围内。
地块所处区域环境、配套等调查分析 地块周边物业环境调查分析
地块所处高新区核心商业地带，周边2公里范围内分布有多种物业类型，其中包括居住区、商业区、政务区、商务区、交通枢纽等。 商业环境方面，诸如有较为成熟的世纪金花店及国际金鹰百货店等；商务环境方面，有高科集团、联通公司、大唐电信、东盛集团、西安兄弟集团、中交公院、戴斯酒店、香格里拉大酒店等企业写字楼、院校及五星级酒店等；居住环境方面，周围分不了较多的居民区，多为高中档住宅社区，居民区裙楼的商业发展也较为成熟，其中包括水晶国际一期、枫叶广场、枫林绿洲等；该区域的城市环境和城市面貌也相对之前有较大的改善，诸如高新路与科技六路的贯通，高新路延伸段宽敞的马路展现出了新的城市面貌。
4
小结分析如下：
地块所处区域物业类型多样化，商业氛围浓厚，可借助此扩大其在区域内，甚至是全市的知名度和商业辐射力； 地块被多个中高档社区保卫，为项目带来机会； 地块周边商业氛围浓厚，有利于提升地块未来价值； 周边成熟的商务写字楼，同为地块带来无限的客户来源。
5