现代花园项目可行性研究报告
作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 ??温馨是一种品位，是人生独到的见解
温馨是家的元素，是人生永恒的主题
??温馨来自情感的交流、理智的选择，某集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让某集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。 3.主要建设条件 1. 供水
在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放
武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热
拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电
拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接
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入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 5. 供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。 4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。
本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。 5.主要技术经济指标
技 术 经 济 指 标
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项目 占地总面积 总建筑面积 居住建筑面积 公共建筑面积 居住居数 平均每户建筑面积 平均每户居住人数 容积率 绿化率 住宅栋数 平均层数 地下车库面积 停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 户 平方米 人 % 栋 层 平方米 个 数量 100000 129000 116460 13000 996 130 3.2 1.29 45 45 6.53 4820 240 三．问题与建议
考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。
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二、市场预测 一．市场调查
据2002年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
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洪山区住宅价格指数 季度 2001第四季度 2002第一季度 2002第二季度 2002第三季度 2002第四季度 洪山区指数 1145.39 1273.52 1327.12 1451.75 1488.67
2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位臵，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代
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