1. 对业主 —— 物业管理服务的经营。
搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几点：
（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。
（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。
（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。
（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。
（5）对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如保安、清洁、某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能达到很好的经营效果。
2. 以物业本身为中心开展一站式多元化服务。
这种经营是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充。概括起来，这类经营主要有以下几种：
（1）针对业主和客户而提供的有偿服务。
（2）针对物业管理行业和其他相关需求的专业化服务。
（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。
（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。
（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。
（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。
（7）对公共场地或场所的经营。
3. 专项经营活动。
专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：
（1）开办幼儿园、学校；
（2）经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；
（3）会所及康体娱乐设施；
（4）装饰装修；
（5）搬家公司、礼仪服务公司等。
4. 与房地产经营相联系的经营。
通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会。
三、物业管理企业在经营中需注意的几个问题
1. 防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。
2. 坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。
3. 经营中坚持以内涵为立足之本，强化企业内部建设。只重视对外拓展，忽视企业内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，发现人才，培养人才，经常进行阶段性工作评估，总结经验。特别是对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强企业内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。
4 、注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物业管理公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业管理公司高度注意……
摘 要]物业管理是一项寓管理于服务之中的活动，物业管理的本质是服务。作为一种新兴的行业，随着《物权法》及《物业管理条例》等相关法律法规的相继出台，市场环境的不断规范、理性，消费者维权意识的提升，以及追求物业管理服务与其综合效益和谐统一的发展趋势，导致物业管理服务营销也越来越成为物业服务企业开拓市场、塑造品牌的一种竞争手段。如何做好物业管理服务营销，已经成为各物业服务企业寻求发展的核心战略。因此，本文拟将就物业管理服务营销策略进行研究。
[关键词]物业管理 物业服务企业 服务营销 策略
物业管理是一项寓管理于服务之中的活动，物业管理的本质是服务。作为一种新兴的行业，随着《物权法》及《物业管理条例》等相关法律法规的相继出台，市场环境的不断规范、理性，消费者维权意识的提升，以及追求物业管理服务与其综合效益和谐统一的发展趋势，导致物业管理服务营销也越来越成为物业服务企业开拓市场、塑造品牌的一种竞争手段。如何做好物业管理服务营销，已经成为各物业服务企业寻求发展的核心战略。
一、物业管理服务营销基本理论
早在20世纪五六十年代，美国营销协会（AMA）就把服务作为一种产品来进行研究。
在物业管理活动中，普遍认为服务是物业管理的产品。事实上，物业管理的服务以无形的状态存在于有形产品——对物业的管理和对秩序的维护过程中，并延伸到有形产品的生命之外，成为一个连续的、循环的价值链。因此，物业服务企业对服务营销的重视程度应高于有形产品营销，产品营销蕴含着服务营销，服务要做为产品营销的一个总的运行环境。
（一）物业管理服务的一般特点
现代市场营销学大师、美国西北大学教授菲利普·科特勒所定义的服务是一方向另一
方提供的基本上是无形的活动或利益，而且并不导致所有权的产生。服务是物业管理的根本，物业管理完全具备服务营销中的五大特征：无形性、同时性、差异性、不可贮存性、不涉及所有权。因此，物业管理已经成为服务营销的典型代表。
1．无形性。它是服务最显著的特征。首先，服务的很多元素是看不见、摸不着、无形
无质的；其次业主在购买服务之前往往不能肯定得到什么样的服务；再次，业主对服务的评价一般比较主观，一般用经验、信任、感受和安全等方面体会服务。
2．同时性。服务的生产过程与消费过程同时进行，即服务人员在向业主提供服务之时也正是业主消费的时刻，业主只有而且必须加入到服务的生产过程才能最终消费到服务。
3．差异性。物业管理服务因人而异，因时而异，因地而异。物业管理的服务分为四个
层次，一是基本服务，这是日常的，属于物业管理职责范围内的服务功能，如环境清洁等；二是增值服务，在基本服务功能之上，对部分客户所提供的服务，如入户维修服务、家政服务、商务代理等；三是特殊服务，在常规服务之外，额外提供一些令业主满意的服务，如宠物代养服务等；四是定制服务，是物业管理企业根据业主的个性化需求，提供的全面服务，这种服务具有包办的意味，但一定能使客户满意，如管家式服务等。
4．不可储存性。服务是不能储存的，物业管理的服务也不例外，这是由服务的无形性决定的。服务不能储存，但服务的经验可以积累，积累的结果一是可以使服务水平不断提高，二是积累到一定程度可以形成服务品牌。
5．不涉及所有权。物业服务企业按照业主的要求，提供代办服务，没有什么所有权转移的问题，一旦业主接受了服务，支付了费用，从而就完成了交易。
（二）物业管理服务营销的特点
物业管理服务营销是物业服务企业为了满足业主的物业服务需求和实现企业目标，在不断变化的市场环境中，本着业主利益至上的服务宗旨，综合运用各种策略和手段，以期使业主满意的一系列整体性经营活动。
1．推销比较困难。
由于物业管理服务没有独立的实物形式，难以展示也难以给出标准性的服务样品。业主
在选聘物业服务企业提供物业管理服务之前，一般难于进行检查、比较评价，只能凭借经验，以及物业品牌和推销宣传信息来选购。因此，企业只能靠良好的服务信誉、规范化管理和较高的企业知名度来营销自己的服务，开拓新的物业管理项目。
2．服务提供的整体性。
物业管理服务是一项综合性活动，涉及的服务内容较多，既有日常的公共性服务，又有
非公共性延伸服务。各项服务是紧密相联、互相影响的，企业若有一项服务不能令业主满意，就可能导致企业形象受损，从而影响企业整体性营销活动的开展，也难于达到企业预期目标。
3．服务需求的差异性。
物业按其用途可分为住宅、公寓、别墅、写字楼、商业、工厂、医院等类别，针对不同类别的物业所实施的物业管理服务，其服务要求、标准、重点存在差异。即使是同一类型物业，由于业主的背景、知识、阅历、习性等存在差异或是物业的档次、地域的不同，导致物业管理服务的消费需求也不同。
4．服务营销规模和范围的限定性。
由于物业管理服务的生产和消费在时间和空间上的同一性，决定了服务的提供只能采取直接销售方式，从而导致了物业服务企业难于在不同市场提供统一的相应服务。另一方面，服务最终要靠人来实施完成，服务的及时性、标准性与企业人员培训的滞后性、人员的差异性形成冲突，在一定程度上直接影响了企业营销拓展的规模和范围。
（三）物业管理服务营销组合理论
随着服务业的发展，人们发现传统的4P营销组合很难完全体现服务业的特点，英国服务营销学家佩恩则提出了服务营销7P组合，
在4Ps基础上，增加三个附加因素——人(People)、过程(Process)、顾客服务的提供(Provision of customer service )。佩恩强调在提供服务的整个过程中，顾客服务是各因素的核心，一切营销活动必须围绕“顾客服务”进行。依据佩恩的理论，物业管理服务营销组合的具体情况如下表：
物业管理服务营销组合（7P）一览表