到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记 务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1. 到自来 1.到热力 （自建锅 1.到煤气公司 路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装 计 办 行施工 科报装 装 1.环保 2.到规划科定
2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线 2.委托线 局同 线路方案 3.配电室土 3.绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 3.设计 建工程验 路队验 施工及 3.施工及 炉房 4.看现场 收 收 验收 验收 规划 5.施工
4.设备安装 2.到市政 位置 6.业务科检验 及验收 监理所 2.委托 同意接气
- 11 -
5.送电 下水报 设计 7.凭通气单到 装 3.到劳动 管网所办固
3.规划设 局报装 定资产转移 计 4.环保局 手续及通气 4.竣工验 审查消 手续 收 音除尘 8.凭接气单到 设备 液化气公司 5.竣工验收 办各户通气 手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
房地产开发项目开发流程房地产开发项目开发流程房地产开发项目开发流程 房地产项目开发流程的10个步骤 房地产项目开发流程
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
- 12 -
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报
- 13 -
规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程你好！
一个楼盘主要的运营公司就是开发商；设计单位；承建商和物业管理公司这四家，他们分别负责项目投资建设；建筑设计；工程建造和物业服务，其中开发商的实力最为关键。
一，组建工作小组；根据项目可行性研究的工作量/内容/范围/技术难度/时间要求等组建项目可行性工作小组。组建一只精明能干/工作责任心强/业务能力强/专业知识搭配合理的研究队伍是可行性研究成败的关键，一般来讲，房地产项目可性研究队伍包括：熟悉房地产市场及营销技术的专家；熟悉房地产金融业务的专家；熟悉建筑规划及施工技术的专家；熟悉房地产投资分析与财务评价的专家。为配合好相互的工作协调性，应由项目负责人对项目研究进行统筹协调。 二，你要知道可行性报告的内容包括：我只说主要方面的，对你如何快速收回投资有帮助 1，项目宏观环境研发； 2，项目区域环境研发；
3，项目开发条件分析；对自身及发展现状条件的分析 4，项目开发主要竞争对手楼盘与竞争对手分析 5，消费者需求调研；
6，项目目标市场的选择与市场定位； 7，项目开发方案策略；
8，进度安排；前期工程；主体工程；附属工程；交工验收；销售经营等 9，投资与成本费用估算；
包括，1，开发成本估算，包括地价；前期费用估算；建筑与安装工程费用；基础设施及公建配套设施费用；各种税费估算；
2，开发费用估算，项目销售及管理费用，筹资费用估算； 10，投资计划及筹资计划； 11，经营收益估算； 12，项目风险分析 三，投资计划（捡主要的说了）
包括两项 ：项目开发建设方案的策划 和 项目投资经营方案策划，前者涉及到的主要计划有征地计划/拆迁安置计划/工程进度计划/工程招标计划/施工计划/质量计划/设备计划/主要材料计划等；后者涉及到投资计划/资金筹措计划/项目经营计划/营销租赁计划/还贷计划等
- 14 -
四，投资成本（你要明白你的钱花在那里，我捡主要的说了） 1，土地使用权出让金 2，土地征用及拆迁安置补偿费
3，前期工程费：规划设计费；项目可行性研究费；地质勘查测绘费；三通一平费用 4，建安工程费： 土建工程费；设备及安装工程费 5，基础设施费 6，公共配套设施费 7，不可预见费 8，开发期间税费 五，项目有关税费
1，营业税 销售收入*5%
2，城市维护建设税，营业税*7% 3，教育附加费 ，营业税*3% 4，防洪工程维护费，销售收入*0.09% 5，印花税，销售收入*0.05% 6，交易服务费，销售收入*0.1% 合计，销售收入*5.74% 土地增值税
施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
- 15 -