码 头 堆 场 价 值 估 价 报 告
项 目 名 称：XXXXX集团有限公司位于AAA市CCC区沙格杂货
码头三期填海工程的堆场价值评估
受托估价单位：XXXXXXX评估咨询有限公司
估价报告编号：XXXQT2004估字049号
估价日期：2004年4月8日至2004年4月15日
XXX评估咨询有限公司 XXXQT2004估字049号 码 头 堆 场 价 值 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称：XXXXX集团有限公司位于AAA市CCC区沙格杂货码头三期填海工程的堆场价值评估。
二、委托估价方：AAA发展计划委员会
三、估价目的：确定待估标的物于估价基准日的公开市场价值，为委托方进行收购转让提供价值参考。
四、估价基准日：2004年4月8日
五、估价日期：2004年4月8日至2004年4月15日
六、价值定义：本报告出具的价值为估价对象于估价基准日（2004年4月8日）的公开市场价值（含已投入成本），用海类型为填海、批准使用终止日期为2054年01月16日、至估价基准日剩余使用年期约为50年。 七、价格结果：
待估堆场资源总价值：￥1562.81万元（大写人民币金额：壹仟伍佰陆拾贰万捌仟壹佰元整）。
码头堆场单位价值: ￥12.14万元/亩（大写人民币金额：每亩壹拾贰万壹仟肆佰元整）
八、注册房地产估价师签名：
估价师姓名 九、土地估价机构
房地产估价师注册号 签 字 XXXXXXX评估咨询有限公司
二零零四年四月十五日
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XXX评估咨询有限公司 XXXQT2004估字049号 第二部分 估价对象界定
发展计划委员会
二、估价对象：XXXXX集团有限公司位于AAA市CCC区沙格杂货码头三期填海工程的码头堆场价值，用海面积为8.58公顷（约85800平方米）。
三、估价对象概况
1.位置状况：待估标的物位于AAA市CCC区沙格杂货码头三期填海工程，临近疏港公路。
2.权利状况：待估码头堆场使用权人为XXXXX集团有限公司，用海类型为填海，用海面积8.58公顷，批准使用终止日期为2054年01月16日、至估价基准日剩余使用年期约为50年。
3.建筑物和地上附着物状况：至估价基准日，待估对象已完成护岸工程及工程测量勘探，尚未进行填方平整工程。
四、地价影响因素分析： 1.一般因素：
福建AAA市CCC区是中国规划建设中的大型石化港口城市。海岸线总长50公里多，能建万吨级以上泊位深水岸线长达5公里多。现已建成10万吨原油码头，5万吨多功能码头，万吨杂货码头，5千吨、3千吨、1千吨成品油码头各一座；30万吨成品油码头、10万吨粮食码头、5万吨液体化工码头、5万吨集装箱码头正在规划建设中。目前400万吨炼油厂、7万吨聚丙烯、4万吨烧碱、2万吨环氧丙烷、2万吨聚醚、10万吨聚苯乙烯、5万立方低温液化气库等一大批化工项目已纷纷在区内落户，随着\炼化一体化\万吨炼油厂、80万吨乙烯、65万吨聚乙烯、40万吨聚丙烯、45万吨聚氯乙烯等项目的上马，本区将成为世界级石化基地，是企业界人士投资置业的理想宝地。
2.区域因素：
AAADD位于位于福建省沿海中部的湄洲湾南岸,东经118°41′至119°01′,北纬25°03′至25°15′,东临湄洲湾,南与惠安县毗邻,西南与洛江区相连,西北及北面同仙游县接壤。区位条件十分优越,与福州、厦门相距只有100多公里,与上海港相距540海里,与广州港相距510海里,与台湾隔海相望,距台湾基隆港174海里,距高雄港194海里。
AAADD漳泉肖铁路已通达肖厝；福泉高速公路横穿全境长达15公里，并设两个出入口；全区已形成了“两横两竖”的城市主干道和起步区5平方公里的市政路网框架，全长达120公里。已建成的码头有10万吨级油码头、1000吨、3000吨和5000吨成品油码头，以及万吨杂货码头；在建有5万吨多功能码头、5万吨液体化工码头；5万吨粮食码头、5万吨集装箱码
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一、委托估价方：AAA
XXX评估咨询有限公司 XXXQT2004估字049号 头及综合配套码头正在抓紧筹建。现有220千伏变电站1座，110千伏变电站2座，35千伏变电站1座，以及正在筹建的110千伏变电站1座。现已投入使用有9000吨/日和5万吨/日两座自来水厂，以及新建26-52万吨/日的湄洲湾南岸供水工程已全线贯通。已建20个电讯基站、2个母局、11个模块局、10万门程控电话。
待估标的物位于AAA市CCC区沙格杂货码头三期填海工程，临近疏港公路，接壤湄洲湾，且陆域火车即将开通至码头附近，海陆交通状况较好；基本无污染，临海，环境条件较好；AAADD码头数量较少，相应码头堆场用地也较少，堆场用地较为缺乏，出租率较高，收益性较高。
3.个别因素：据XXXXX集团有限公司提供的资料结合现场勘察显示，待估标的物用海类型为填海，属EEE港务集团肖厝港区三期填海工程，海域形状为近四边形，用海面积为8.58公顷，与陆域高差约6米，至估价基准日已完成护岸工程及工程测量勘探，尚未进行填方平整工程，但填方平整后适宜作为码头堆场用地。
第三部分 码头堆场价值估价结果及其使用
一、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》； 2.《中华人民共和国房地产管理法》； 3.《城镇土地估价规程》；
4. XXXXX集团有限公司提供的海域使用权证书（登记编号：35050020040002号）、 后方堆场Ⅲ期填海工程海域使用范围图、福建省土地使用证（闽征地（1 ）惠征字第0 号）、EEE港务集团肖厝分公司海域回填工程款明细表及相应票据等资料复印件；
5. 估价机构撑握的有关资料及估价师现场勘查记录。 二、码头堆场估价
1.估价原则：在遵循公正、公平、公开原则的基础上，本项估价所遵循的主要原则为：合法原则、最有效使用原则、替代原则、预期收益原则、估价基准日原则、多方法相比较原则。
2.估价方法：根据预期收益原理，先选用收益还原法评估码头堆场建成后的预期收益，折现到估价基准日再减去堆场继续建设的投资费用即为估价基准日的堆场价值。
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XXX评估咨询有限公司 XXXQT2004估字049号 3.估价结果：
待估堆场资源总价值：￥1562.81万元（大写人民币金额：壹仟伍佰陆拾贰万捌仟壹佰元整）。
码头堆场单位价值: ￥12.14万元/亩（大写人民币金额：每亩壹拾贰万壹仟肆佰元整）
三、估价结果和估价报告的使用：
1.本项估价的假设条件：假设估价对象按规划批准用途及最佳规划条件使用。
2.该报告使用的限制条件：该报告仅用于为委托方进行收购转让提供价值参考，他用无效。本报告自评估基准日起半年内有效。
3.有关资料来源及未经实地确认的资料和估价事项：本次评估所依据的产权关系、堆场总用地面积等资料来源于XXXXX集团有限公司提供的有关资料海域使用权证书（登记编号：35050020040002号）、肖厝港区后方堆场Ⅲ期填海工程海域使用范围图、福建省土地使用证（闽征地（1986）惠征字第005号）、EEE港务集团肖厝分公司海域回填工程款明细表及相应票据等，XXXXX集团有限公司对该资料的真实性负责。
4.依据委托方提供的“EEE港务集团肖厝分公司海域回填工程款明细表及相应票据”资料，结合估价人员的现场勘查和相关部门的咨询得出本次评估测算过程的参考数据及相关系数，由于待估对象为在建项目，尚未投入使用，具体数据以有关部门核定为准。
5.至估价基准日，估价对象尚未进行填方平整工程，只进行了护岸工程及工程测量勘探，本次评估价值为设定估价对象完全填方平整后扣除各项续建费用方能成立的价值。
6.估价结果经估价师签字，估价机构盖章后有效。
XXXXXXX评估咨询有限公司
二零零四年四月十五日
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