房地产估价师考试辅导 房地产估价案例与分析
发布）等文件是一样的，并未充分体现上述房地产投资的特点，这有待今后加以改进。
二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容
由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容： （一）项目总论
（1）项目背景：主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。
（2）可行性研究结论及建议：主要包括：宏观环境分析总结、市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。 （二）项目概况
主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。 （三）项目投资环境分析
主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。 （四）项目区域环境分析
主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。 （五）房地产市场分析
（1）城市总体房地产市场分析：主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。
（2）项目所在区域房地产市场分析：主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。 （3）房地产市场分析总结 （六）项目市场定位
主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。 （七）项目规划与建筑方案，
主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。 （八）项目开发建设进度安排
主要包括：有关工程计划说明、项目实施安排、项目开发周期及进度计划。 （九）投资估算与资金筹措
主要包括：项目总投资估算、资金筹措、资金使用计划 （十）项目经济效益分析
（1）项目销售及经营收入测算。 （2）项目销售回款计划。 （3）资金来源与运用分析。 （4）项目利润测算。 （5）项目赢利能力分析。 （6）项目偿债能力分析 （十一）项目风险分析 （1）项目盈亏平衡分析 （2）项目敏感性分析
（3）项目风险分析：主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。 （十二）项目社会效益和影响分析
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（十三）项目可行性研究结论与建议 （1）拟建方案的结论性意见
（2）项目主要问题的解决办法和建议 （3）项目风险及防范建议 ［案例4-2］略
第三节 房地产项目策划
房地产项目策划是从发展商获得土地使用权开始，到市场调查、目标市场的选择与定位，再到物业管理全过程的策划，即房地产项目全程策划。房地产项目策划属于房地产项目开发的前期工作，由于房地产市场的风险很大，开发商在项目地块的选取以及项目开发前往往会委托中介机构进行项目的策划。
房地产项目策划的内容主要包括以下方面：
一、房地产项目策划的特点 （一）地域性 （二）系统性 （三）前瞻性 （四）市场性 （五）创新性 （六）多样性
二、房地产项目策划报告的主要内容 （一）项目背景（略）
（二）开发项目地块分析（略） （三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析
3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析
（1）竞争对手的调查与分析； （2）竞争项目的调查与分析。 （四）开发项目SWOT分析（略） （五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位； 2.项目形象定位；
3.规划设计及建筑形象定位； 4.户型定位； 5.价格定位； 6.物业管理定位。
（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议； 2.建筑个体设计建议；
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3.环境景观设计建议； 4.户型设计建议。
（七）房地产项目的定价及价格策略 1.房地产项目定价目标； 2.房地产项目定价方法选择； 3.房地产项目价格策略选择。 （八）房地产项目广告策划及销售 1.房地产项目广告设计； 2.房地产项目广告媒体选择；
3.房地产项目销售计划及策略制定。
以上介绍了房地产项目策划的主要内容构成，由于房地产项目有住宅、写字楼、大型商场、酒店、工业等不同类型，因此不同类型项目前期策划的内容、侧重点也会存在一定差异，由于篇幅所限，我们只能提供一个案例，下面提供的案例（由恒昌（广州）房地产顾问有限公司提供）主要是针对一个商业项目进行策划的报告。 案例略
第四节 房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。
本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。
一、房地产贷款项目评估的含义
房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。
二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城市规划法》； 《中华人民共和国担保法》； 《中华人民共和国会计法》；
《中华人民共和国税收征收管理办法》； 《贷款通则》；
《商业银行房地产贷款风险管理指引》；
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》； 《房地产抵押估价指导意见》； 《房地产开发项目经济评价方法》；
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《房地产估价规范》；
中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。
三、房地产贷款项目评估的特点 （一）综合性 （二）科学性 （三）专业性 （四）特殊性
四、房地产贷款项目评估的内容
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容： 第一部分借款企业资信评估 第二部分项目概况评估 第三部分项目市场分析
第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估 第五部分项目进度与资金运用评估 第六部分项目财务效益评估 第七部分不确定性分析
第八部分贷款效益及风险评估 第九部分结论与建议
各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。
在报告的开头一般会增加总论（或摘要）部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。
在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格；附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。
报告的撰写方面，力求文字简洁、准确、明了，叙述全面、清楚。定性分析与定量分析结合运用，尽量采用数字、图表表述。注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。
五、房地产贷款项目评估的注意事项 （一）评估的侧重点
金融机构的房地产开发贷款一般按企业评价为主和项目评价为主两种模式操作。以企业评价为主的，评估的侧重点是企业的综合实力、专业素质、财务及信用状况等，对项目状况的评估可适当简化；以项目评价为主的，评估的侧重点是项目状况、投资成本、市场分析、财务效益评价及项目的封闭运作方案等，对企业状况的评估可适当简化。 （二）动态与静态分析
在财务效益评估时，计算期较长的房地产项目（如作为酒店、商业中心等自行管理或出租的综合性房地产项目），应进行动态评价，测算与分析项目的动态评价指标；计算期1～2年的房地产项目（如作为普通住宅销售的房地产项目）对资金运用、销售收入测算、贷款取得与偿还等也应进行动态的分析。
（三）项目风险评估
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从项目本身及借款企业两方面考虑。项目本身的风险关注点主要有：项目的合法性、合规性和可行性（包括技术、经济等）；施工过程及质量风险；租售模式风险；外部竞争环境风险等。借款企业的风险关注点主要有：资质及管理能力；信用状况；其他项目的关联风险等以及项目条件、企业条件是否符合金融机构的信贷政策及风险管理要求，担保措施的可实施性等方面。 （四）项目市场评估
与对某一宗房地产的价值（价格）评估相比，贷款项目评估注重竞争区域内房地产市场的发展趋势。一般要求进行项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，评价项目的产品、客户定位，对项目周边区域及竞争项目分析也更深入化、具体化。 ［案例4-4］略
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