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5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（***政〔2008〕65号）和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》（***政[2008]83号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。
6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。
7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。
8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。
9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。
10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。
11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润7565.26万元，资本金利润率99.43%，投资利润率34.80%，内部收益率29.02%，上缴税收6363.65万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。
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第二章 项目选址及建设条件
2.1 选址分析
******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。
站前区环境优良：北抵***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵***中学高中部新校区即将开工建设；站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。
站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。
站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。
站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。
2.2 建设条件
2.2.1 配套建设条件
历经多年建设，***市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。
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1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。
2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。
3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。 4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。 2.2.2 自然条件
1、地质：***大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，***市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。
2、水文条件：***市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在***市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。
3、气候：***市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。
基本风压：0.40kpa 基本雪压：0.70kpa
4、地震：***市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设计中已经考虑。
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第三章 市场分析及营销策略
3.1 市场分析
3.1.1 ***市社会经济发展概况
***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵***区、***县、***县、***县和九华****山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。***是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。***是长江经济开发带的重要组成部分，***港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。***自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。
几年来，***市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力***、活力***、魅力***、和谐***”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。
几年来，***集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性
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工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。
近五年来全市人民收入变化情况见下表：
人民收入 城镇居民人均可支配收入 （万元） 增长率（%） 农村民人均可支配收入 （万元） 增长率（%） 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 6974 12.3 2648 11.0 7882 13.0 2940 11.0 9015 14.4 3347 13.8 11017 22.2 4012 19.9 12848 16.6 4758 18.6 3.1.2 ***市主城区商品住宅未来需求判断
随着***市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。
根据《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的生活质量目标，到2010年***市城镇居民人均住房面积为32平方米，而目前***市城镇居民人均住房面积才达到24.5平方米（***市统计局统计数），按照《***市城市总体规划（调整）（2006—2020）》预测，到2010年主城区人口约25.82万人（到2008年底实际人口为22.91万人），至少还需要194万平方米的商品住房供应。截止2009年11月底，***市主城区商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅18.52万平方米，从发展角度讲，***市商品住宅开发近两年还有较
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