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《<深圳市房地产买卖合同（预售）>示范文本》 修订建议稿（第二稿）
二○一○年六月 修订说明
《深圳市房地产买卖合同（预售）》（2006版）合同侧重于信息披露，矫正因信息不对称而引起的利益失衡；明晰双方的权利义务，平衡其利益关系；明
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确具体操作，谨防由此引发纠纷。在此基础上，此次合同的修订主要侧重于以下两个方面：一是根据置业者、开发商、中介商、司法界和媒体对2006版合同的实施反馈，对合同原有条款进行修补和完善，对合同中部分语义模糊的条款进行明确；二是根据2006版合同实施以来房地产相关法律的变更，对原合同不符合当前法律要求的条款进行修订。修订建议如下：
1.共有部位和其他共用设施设备权益（合同第四条）
根据《物权法》的要求，重新拟订了共有部位和其他共用设施设备权益条款。关于共有部位所有权的争论，是现实中导致纠纷的焦点问题之一。原条款是根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条做出的约定。《物权法》出台之后，这样约定已经无法体现物权法的立法精神。新拟订的条款把原条款中的的“权益”明确为“共有和共同管理权利”。
2.计价方式和价款（合同第五条）
对购房总价款进行了界定，明确购房总价款不包括购房环节产生的相关税费。通过明确购房总价款的内容，有效避免买卖双方签订合同后对购房税费支付问题的争议。
3.付款方式和日期（合同第六条）
细化了按揭方式付款每期的付款日期和付款金额，同时明确了买卖双方应为按揭贷款办理方提供手续的义务。
原条款中多处出现“全部购房款”、“房地产总价”、“全部楼价款”等含义相同而表述方式不同的用语，新条款统一使用“购房总价款”，和第五条保持一致。
4.买方逾期付款的违约责任（合同第七条）
补充了卖方因买方不能偿还银行按揭贷款导致卖方承担担保责任时，买方的逾期付款责任，增加了“采取按揭方式付款的，如因买方不能按借款合同约定按
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期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方有权要求买方赔偿由此导致的损失。”
新条款对原条款中容易引起混淆和争议的术语进行了修正和统一，并增加了对“累计应付款”的定义。
5.交付时间和办法（合同第九条）
入伙环节是现实交易过程中容易产生矛盾的环节之一，产生矛盾的原因之一是部分开发商发出的《入伙通知书》内容不明确。新条款明确了《入伙通知书》的基本内容应当包括套内建筑面积、入伙办理期限、入伙手续办理地点等。
6.交付时的验收（第十一条）
验收和交付环节是引起买卖双方争议的主要环节之一。新条款增加了验收和交付环节异议的处理问题，明确买方对卖方的书面答复和处理意见不满意的，可以委托双方认可的建设工程质量检测机构检测，并经设计单位复核确认。
7.不可抗力（合同第十四条）
本条款增加引用了《合同法》对不可抗力进行了定义，增加了“本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。
8.面积差异的处理（合同第十七条）
在原合同实施过程中，原条款中的“实际套内建筑面积”常引起买卖双方的争议，买方通常认为实际套内建筑面积等于买方自行测量的面积。新条款增加了实际套内建筑面积的定义，明确为竣工面积测绘报告确定的建筑面积。
9.销售广告、售楼书、样板房效力的约定
在原合同中未销售广告、售楼书、样板房的效力进行约定，到时部分带装修交付的房产实际交付与样板展示房不一致，导致合同纠纷。为避免此情况的发生，新版合同第十八条增加了对卖方的销售广告、售楼书、样板房的效力约定，明确对卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确
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定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。
10.办证义务（合同第二十一条）
原条款约定了办理房地产证有共同办理、买方委托卖方办理、买方自行办理三种方式，但把买方委托卖方办理方式和共同办理合并到一款，没有对买方委托卖方办理进行明确约定。在实际办证过程中，买方委托卖方办理会涉及到证件资料移交和税费支付问题，不约定买方应当承担的义务，可能导致卖方不能如期办证。因此，新条款增加了买方委托卖方办理的办证方式，并明确了买卖双方的义务。
11.延期办证的违约责任（合同第二十二条）
原条款明确了卖方不能按照约定期限办妥《房地产证》时，卖方的违约责任。在实际工作中，可能出现买方原因导致卖方不能按期履行办证义务的情形。新条款增加了“因买方未履相关义务导致卖方不能按期办理《房地产证》的，卖方不承担延期办证的违约责任。”明确了买方应当配合卖方完成办证手续的义务。
12.前期物业管理（第二十四条）
原条款主要根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订，该条例已经失效。新条款根据《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订，针对特区内，根据新条例将相关法律术语进行了更新。
13.通知和送达（合同第二十七条）
在实际工作中，出现了发展商以报纸公告等方式进行通知的方式，也出现了被送达方拒绝接收通知的情形。新条款明确了只有书面通知才是有效的通知方式，并对如何处理送达环节出现的拒绝签收进行了约定。
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合同编号：
深圳市房地产买卖合同
（预售）
深圳市规划和国土资源委员会
深圳市工商行政管理局
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