者只得跟风抢购楼盘，推进楼价的上涨，投机泡沫滋生。（3）国外游资投机：在经济高度发达的国内大城市中，房地产价格高涨已显著超过其本身应有的价值，超过了普通居民的承受能力，受国内房地产行业高额的投资回报率的吸引，加之外汇管制下其他投资渠道的不畅，大量国外游资涌入我国房地产市场进行投机炒作。
（三）低利率金融政策的支撑作用
低利率的金融政策分别作用于房地产开发商和房地产投资者两个主体，并且一致性的加速了房地产泡沫。就房地产开发商而言，房地产是资金密集型产业，一个房地产项目的开发过程从申请立项到竣工验收，再到销售回笼资金要经历一个比较长的时间，需要占用大量资金及支付高额利息，企业的自我积累无法保证连续投入的资金需要，所以，土地收购和开发的资金主要来源于银行贷款，较低的利率降低了房地产企业的资金成本?10?。从国外的情况来看，在房地产开发中银行贷款大约占企业开发投入总额的25%-35%。而在我国目前宽松的财政货币政策下，我国房地产市场上80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自我国商业银行信贷。
1200010000800060004000200002000200120022003200420052006200720082009年份房地产开发贷款额
图3.3：2000—2009年我国房地产企业开发贷款额
资料来源：《中国统计年鉴》，2009年数据来自国家统计局《2009年全国房地产市场运行情况》
就房地产消费者而言，住房信贷在支持住房消费方面也发挥着重要作用。借助住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前得到实现。在低利率条件下，一方面减少了消费者的利息支付，另一方面房地产价格增长率超过信贷利率时也会增加消费者的收益。2008我国个人住房抵押贷款额达为3573亿元，而到了2009年猛增到8403亿元，房地产消费者个人住房抵押贷款的迅猛增长无疑会推动住房需求从而拉高房价，支撑地产泡沫的进一步发展。
（四）我国房地产市场的结构性矛盾的加剧作用
目前我国的住房保障制度和租赁市场还不发达，经济适用房和廉租房还很少有人能够享用，满足不了大量中低收入者的住房需求，于是商品房市场成为解决他们住房诉求的重要选择。但是，我国中小型商品房供应不足，开发商为了追求高利润而投向中高档住宅和豪宅的开发，中低价位、中小型住宅比例相对偏低，进一步加速了我国房地产市场的供需矛盾?11?。截至2010年6月全国房地产住宅开发投资13692.29亿元，而90平方米以下住房投资仅仅4237.67亿元，占总投资的30.1%，经济适用房投资433.19亿元，所占比例为3.16%，可见无论是中小型住宅还是经济适用住房都是远远满足不了现有居民的住房需求的，房地产市场的供需矛盾无疑起到了加剧泡沫的作用。
四、结论
由以上分析中可以看出，我国房地产市场泡沫自2000年以来已经形成，在使用房地产投资增长率/GDP增长率、房价收入比和房地产贷款额/金融机构贷款总额三个指标进行单指标泡沫测度时，发现三个指标都已经超过了警戒线，尤其是2009年各项指标严重指示了我国目前房地产市场的泡沫化程度。我国房地产市场泡沫是在多种因素的合力作用下最终形成的，既有土地价格泡沫、投机行为、低利率金融政策支撑等房地产市场运行的内在生成机制，也有我国房地产市场特有的结构性矛盾问题。正如前文所说，房地产市场的稳定与否关系到亿万人民群众的切身利益，目前我国房地产市场泡沫的存在是百害而无一利的，一旦泡沫破裂必将给整个国民经济及民众生活带来极大危害，日本房地产市场的教训事件已经证明了这
?12?
一点。因此，我国政府应从以上引起泡沫形成机制出发，通过多种途径，多措并举来防范和及时消除房地产泡沫。为此我国政府在2010年以来先后出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等重要文件来遏制房价过快上涨以维持房地产市场的稳定。同时国家相关部门要进一步完善房地产市场泡沫的预警和测度体系，及时监控我国房地产市场的泡沫化程度，做到有的放矢，以稳定我国房地产市场并促进整个房地产业的良性循环和健康发展。
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