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试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较
作者：苏丽蓉
来源：《时代金融》2014年第21期
【摘要】我国已经进入了深度老龄化社会，为了保障老年人能够老有所养，我国政府也明确提出要开展住房反向抵押养老保险试点。住房反向抵押作为一种新型养老模式，在西方国家取得较大成功，但是在我国却遭遇诸多障碍。本文中笔者偿试将信托独有的制度优势和利用价值运用以房养老理念中，创造一种新型的以房养老模式，该模式可以实现养老服务、投资理财和财富传承等功能，其优势和功能远大于住房反向抵押贷款模式。 【关键词】以房养老信托 反向抵押贷款 引言
2013年《中国老龄事业发展报告》中显示我国老龄人口已经达到2.02亿，我国已经进入深度老龄化社会，但老龄人口的实际赡养比不足5：1。受到计划生育政策影响，我国家庭结构发生巨大变化，传统的“养儿防老”方式愈显单薄。此外，我国养老金也存在较大的缺口，票子养老也遭遇较多障碍，而西方国家提出的“以房养老”理念正好能够将作为家庭主要财富的房屋转变成养老资源的有益补充，改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”的生存现状。我国各城市也纷纷开展“以房养老”模式，如2005年南京汤山的“以房换养”模式、2007年上海的“售房反租”模式、2011年中信银行率先推出的住房反向抵押养老产品。在2013年，国务院才正式提出开展住房反抵押贷款保险试点，但是受到我国国情、养老观念、政策、体制上的障碍，开展的“养老模式”不是以失败告终就是需求不足。信托作为一种高度灵活的财产管理制度，具有财产管理、破产隔离、投融资、财产分拆等基本功能，在国外其已被广泛运用到民事、商事和社会公益领域。如果将信托应用到以房养老理念中，创造一种新型的以房养老模式，不仅能作为一项很好的理财产品拓宽老年人养老资金来源，又能为老年人提供投资理财渠道，此外还可解决老龄人的财富传承问题。与反向抵押贷款模式相比，以房养老信托模式具有更大的优势和功能。
一、以房养老信托的含义与特征
以房养老信托是指是老年人基于对受托人的信任，将其拥有所有权的房屋转移给受托人，并指定自己为受益人，由受托人按照养老保障的目的管理和处分信托的房屋，并以该房屋所产生的收益为老年人提供养老保障服务。以房养老信托的目的就是保障老年人能够老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。受托人作为专业的信托公司发挥其金融专业人的能力，对所信托的房屋进行整合性运作，综合利用房屋租赁、出售、资产证券化等形式进行管理和处分，使得房屋保值、增值。受托人对所信托房屋进行价值评估和风险评估，根据受益人（老年人）每个月的生活所需支付生活费，并为受益人提供娱乐、休闲、医疗、文教、康体等服务，解决老龄人房产居住、保健、护理、遗产处理和财富传承等问题。