罗湖“金三角”地区旧改专项——深圳酒店地区等三片的改造
项目简介
罗湖“金三角”地区由笋岗路、红岭路、文锦路及深圳河围合而成，占地6.29平方公里；它南接香港，西临深圳市民中心和华强北商业中心，北连笋岗物流中心和水贝珠宝黄金加工基地；是深港都市圈的地理中心，同时也是深港区域一体化合作的纽带，全市高端服务业的核心聚集区，罗湖RBD的重要组成部分。但由于近年来深圳城市中心西移，“金三角”地区可建设用地日益紧缺，经济发展遭遇瓶颈，因
而迫切需要通过旧城改造和城市更新来发掘区内土地开发潜力，优化产业结构，激活罗湖中心区活力。
存在基本问题：
基于以上背景，在“金三角”范围内选择三个问题较突出的片区：“深圳酒店及深房百货”、“湖贝旧村及老区委”、“东门三期商业街”，也是构成罗湖金三角的重要构成部分。 以上三片区存在问题分析：
主要问题 （1）土地利用效益低，与区位条件不相匹配； 共 性 （2）商业档次低，吸引力差，缺乏特色； （3）内部道路等级低，交通问题突出； （4）绿地率低，公共开敞空间不足。 深圳酒店及（1）内部环境质量差，市政、公共配套设施不完善； 深房百货 （2）沿街建筑立面及广告牌缺乏统一设计，广告牌难以展示深圳城市形象。 （1）居住环境质量差； （2）缺少小区级的文体、医疗等基本配套设施； 湖贝旧村及（3）用地紧张，小学、幼儿园用地面积未达到《深标》要求； 片老区委 （4）内部道路微循环不畅，消防不达标； 区 （5）旧村内一些历史建筑由于未采取必要保护措施，损毁严重，古村原有机理逐渐消失，并且存在一定保护性破坏。 （1）现状建筑布局混乱，影响城市景观； （2）土地权属复杂，改造难度大； 东门三期商（3）用地紧张，片区内小学、幼儿园等用地面积未达到《深标》要业街 求； （4）小学面向城市道路开口，加剧东门商业街的拥堵状态； （5）两所小学服务半径重叠，空间资源浪费； 改造目标
在“四个难以为继”的约束下，通过内部挖潜来提升服务能力，实现与福田中心城区的差异化发展。并坚持罗湖作为深圳城市中心的地位不动摇，通过城市更新，重点发展市级文化、商业、商务等功能，巩固和加强罗湖金融中心地位。通过编制旧改专项规划，加强东门、人民南等商圈有机联系，巩固罗湖金融中心地位，提升“金三角”整体城市形象，改善人居环境，保护城市传统文化，最终实现促进“金三角”空间资源整合、推进深圳市罗湖RBD建设进程的总体规划目标：
1.多元魅力的深港都市消费中心——抓住深港全面合作的机遇，发挥独有的区位优势，选择合适的业态类型，通过旧改规划的实施为优化金三角空间关系和业态关系、提升和稳固罗湖商业中心地位起到一定的作用；
2.活力繁荣的区域金融商业中心——立足现有金融资源，通过旧改规划调整现有用地布局，支持金三角商业办公和金融业的发展；
3.深厚积淀的深圳历史文化中心——改造过程中应注重保护城市历史文脉，对重要文物古迹、历史街区提出相应的保护措施。
4.以差异化战略重构的城市地位——构筑罗湖都市型RBD为目标，改造中加大体验密度、功能混合密度、加强识别性、加大绿化空间。
5.挖掘文化底蕴，重塑城市角色——突出金三角城市文化特征（“拓荒”文化、传统市民文化、“改革开放”文化），三个片区各有侧重。
6.重组空间资源，带动功能置换——利用公共交通、公共开放空间和步行系统，整合分散的空间资源和多种类型的城市服务功能，使金三角成为香港现代服务业北移的主要承接地。 7.营造公共空间，提升城市服务——各片区改造中应考虑到与金三角公交系统、轨道交通系统、步行系统的结 合，商业业态选择上要考虑到地铁建设所带来的集聚效应。
8.资源紧约束条件下的空间拓展途径——以高层建筑为主，加强对地下空间的开发利用，扩展空中连廊系统。 9.制度创新与政策保障推动城市可持续发展——关注生活气息营造，重塑高标准商业环境。 SWOT分析： 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 机遇（Opportunities） 挑战（Threats） （1）区位优越，交土地开发潜力有限，改（1）深港合作的全面推进，（1）罗湖金三角产业通便捷，改造条件造的经济、社会、环境“金三角”产业结构整体优空心化加剧； 成熟； 效益三者之间存在矛盾 化； （2）深圳城市中心西（2）城市文化底蕴（2）在建的地铁3、5号线移，罗湖以商业、服务总体分析 丰厚； 及地铁2号线延长线带动商业为主的城市中心地业、服务业集聚； 位受到挑战； （3）政府部门扶持力度大，罗湖金三角是2009年市府主抓的改造升级地区之一； 深圳酒店现已形成一定的商土地级差地租高，改造人民南商业步行系统的规划商业业态与周边商业及深房百务、办公业态环境 成本大 建设； 片区重叠，面临同位竞货片区 争； 湖贝旧村内部及周边配套设现状用地布局分散，产轨道交通线即将开通 需解决木头龙片区原及老区委施较为齐全 权复杂，存在一定整合居民的拆迁安置问题 片区 难度 东门三期临近东门商业街，内部居住建筑质量较东门商业街扩建 华强北商业中心、人民商业街片商业氛围浓厚 好，拆迁成本大 南商业带的挑战 区 具体更新方式
面对“金三角”土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈，整合城市空间资源，集约用地，提高土地综合效益。
1. 明确各片区在整个“金三角”应扮演的角色，注重局部与全局的协调工作，将区域发展意图融合于各片区改造规划之中。 片 区 功能定位 改造目标 延续人民南改造的社会效应，为金融、深圳酒店及深房集酒店、办公、金融服务、旗舰及办公等城市服 百货 小型商业 务业的聚集与发展提供优质空间，与蔡为一体的多功能商务集聚区。 屋围金融中心 呼应共同巩固罗湖金融中心的地位。 立足于湖贝旧村历史文化保护，改善人与东门商业步行街相呼应的城市居环境、促进 湖贝旧村及老区环境优雅、 旅游发展、带动罗湖老区委及周边地区委 交通便捷、业态互补、配套设施完的城市更新， 备高档商 促进东门商业区、人民南地区和湖贝地住区。 区的空间资源 的整合。 通过公共领域（公共开放空间、交通系集居住、购物、旅游、休闲为一体统、城市景 的文化底 观）的更新改造，提升城市空间品质，东门三期商业街 蕴浓厚、环境优雅、配套完善的多引入多元化商 元化混合 业业态，进而推动东门商圈功能的有效功能区。 疏解，促进东 门商圈可持续发展。 2.总结其对应改造模式：保留整治、功能重置、拆除重建。 （1）保留整治：保留现状主体建筑的使用功能，主要对建筑外墙面进行整治，对与改造地区空间网络相临的空间进行细分，美化环境，拓展开放空间数量。
（2）功能重置：置换现状主体建筑的使用功能。对于该类地块，本次改造除置换其功能外，还将对其建筑外墙面进行整治，对与改造地区空间网络相临的空间进行细分，美化环境，拓展开放空间数量。
（3）拆除重建：完全拆除建筑环境质量差的现状建筑，按照改造方案进行重建。对于此类地块，本次改造将向高空、向地下拓展，节约地面空间，为改造地区形成整体化、网络化的空间奠下坚实基础。 具体实施如下： 片 区 改造策略 1. 注重邻深南路和广深铁路一侧的景观及建筑设计，沿路布置商务办公建筑，沿深南路一侧成为人民南的领域景观界面，沿广深铁路一侧形成“火车观景带”。 深圳酒店及深房百2. 规划区内部开辟新支路，重新划分空间结构，重组优势资源。提倡办公建货 筑多样化利用、功能混合利用，按低、中、高层分区，实现金融、办公、高档商业及个性化小型商业的混合与互动。 3. 利用二层的空中廊道、地下空间等连接规划区内主要的建筑物，并与规划区外的步行系统取得有机联系，打造规划区内外全天候、无障碍步行系统，提升物业价值，增强规划区可达性。 1. 紧密连接罗湖文化商业街并合理延伸 湖贝旧村及老区委 2. 整合空间资源，实现轨道站点周边高强度开发 3. 构建以罗湖文化公园为核心的立体空间网络 4. 保护怀月张公祠，宏扬历史人文精神 1. 保留现状居住区和公共设施建筑，进一步完善配套服务功能，优化内部空间，使之有效的衔接周边空间； 2. 合理整合教育机构，优化学校建筑及体育设施，适当开放，进一步提高本地公共设施拂去水平；延伸人民北路商业街，提升东门商业街门户地区形象。 东门三期商业街 3. 拆除重建现状老旧的商住建筑，规划为现代化商业办公建筑，并打造为东门商业街的标志性建筑，提升商业街形象 4. 以人民北路休闲绿地为网络核心，有机串联东门商业街内的老街广场、时代广场和西广场、晒布路轨道站点及人民公园等空间节点。结合晒布路轨道站点设计地下空间，打造立体的开放式空间网络，充分体现商业旺区的门户形象