做房地产的人要时常出去走动，了解市场是必不可少的，为了少走冤枉路，为了效率更高，
踩盘前的准备工作是必不可少的。 第一，整理楼盘清单 在踩盘前两-三天整理出你要去的楼盘清单，最好在excel做一个表格随身携带，表格包括：楼盘名称，项目地址，项目电话，公交路线，踩盘时间（如果有需要还可以配上项目网址，搜房业主论坛）
第二：分类整理，先区域后片区 按项目地址进行分类，渝北区？江北区？还是渝中区？按区域划分好后，再在相同的区域内找片区。渝北区有哪些楼盘是新牌坊片区、龙头寺片区、或者靠近黄泥塝？ 第三：寻找公交路线 搜索每个楼盘的公交路线，不要偷懒，把所有的公交路线全列出来。找出现次数最多的
线路。勾出来。只要你找到这趟车了，大部分的问题都好解决啦！ 第四：在那里坐车 如何做到哪趟出现次数最多的公交，还是得上网了，上网查他的公交线路，看站哪个地
方离你近就到哪个地方去坐车。 第五：对楼盘进行了解 如果对要去的项目不熟悉，应该先了解下，项目进行到哪一步了，以前卖的价钱，销售，
客户，最近有没有什么关于楼盘的最新爆料。到时候，可以和销售人员吹得起来。 踩盘必需品：
1、一张整理好的楼盘线路清单 2、两张公交ic卡，一张月票卡（办理月票卡后是半价，公交车上有红色ic的都可以坐，并且有很多线路），一张公交9折卡（只要能打卡的车都行）有了这两张卡就不必为身上没零钱而担心了
3、携带至少50元的现金，够吃饭，够打车 4、随身携带一个面包，要是可以最好还带一瓶水。因为很多地方前不着地后不着店 5、如果可以，最好带着帽子，除了冬天冷以外，更重要的是不行的时候，可以挡掉不少
灰。同时，还要穿着一双舒适合脚耐磨的鞋子。 6、另外就不说老，一张见人就问的嘴巴，一只出门就记的手，充好电的相机 附带
一点，最好带5-10张左右的上个人名片，以备不时之需。篇二：踩盘计划表 踩盘计划表 踩盘目的：.
收集数据和增长见识。 踩盘的项目： 踩盘时间： 上班时间 注意事项： 1.避免进门不看沙盘，追堵销售员直接问题，或者不询问要买的单位情况，而详细问其配套，客户等问题。 2.避免出现专术语，如容积率、绿化率等等，站在业主非专业角度问问题，需要调查的
专业数据通过通俗话来询问。 3.在踩盘前做好充足准备，了解项目网上所能了解的信息后，再分析还有那些事不清楚的，及通过那些问题获取这些数据，带着具体的问题向销售咨询，节省时间与精力。 踩盘方式：
1.假扮客户
2.直接表明同行的身份（三线城市不好用）鉴于自身的情况，还是直接表明身份的好。 3.踩盘准备相应的设备（如录音笔，微型相机） 4.心态一定要端正 踩盘收集：
1.各类经济技术指标 2.项目周边市政配套 3.物业相关管理 4.价格 5.停车调查 6.空置率调查 7.价格走势调查 8.销售房源调查
9.观察售楼部内部装修风格、人员配备、 1.项目基本情况调查表 2.点评分析 踩盘总结篇三：房地产踩盘调研计划 市调计划书
一、项目小组交底会 二、制订市调计划 三、具体工作内容 1.收集资料
（1）收集以往的报告、互联网资料； （2）甲级写字楼、星级酒店等的评定标准。 2.市调调研
（1）项目地块查勘：
收集项目用地红线，实地调研考察。 （2）城市（区域）调查：
收集城市总体规划、区域规划、重大建设项目等的文本和图册。 （3）房地产市场： a. 分区数据； b.分物业数据； c.分价格区间数据； （4）楼盘调查
a. 各片区典型楼盘调查：写字楼、酒店、商业mall b. 项目所在区域楼盘调查：写字楼、酒店、商业mall 楼盘调查内容：甲级写字楼，星级、商务酒店，大型商业mall调查 基本信息——占地面积、建筑面积、容积率、配套设施（商业、会所、幼儿园、学校）、开发分期等。 规划设计——总体布局、物业类型、户型配比、总户数、车位数、景观、创新点等。 销售情况——认筹时间、开盘时间、销售价格（对应交楼标准）、销售速度、销售率、客户群、主要卖点、劣势。
营销推广——售楼处、样板房、现场展示、营销渠道、促销措施。 其他：所属等级、楼层、外型、标准层面积、装修标准、功能配置等。 市调方法：实地调研、收集网上资料、访谈专业人士、收集楼书（报纸广告）、访谈销售
代表。
3.调研总结
整理市场调研资料，通过数据分析和经验总结，形成市场调研专项报告。 四、出发调研前的准备 （1）调研表格、基本资料（区位图等）、记录工具（相机、笔记本等） （2）调研项目清单，调研线路 五、调研要求
（1）每天调研后作小结、讨论； （2）及时整理、录入资料（日事日清）； （3）补充调研，根据新假设调整调研内容； （4）调研结束后基本形成大思路。篇四：房地产踩盘表1 柳州市 城区楼盘市场调查一览表 鸿泰名庭分析： 1、近3个月以来，总成交量为6套，平均每个月2套，成交量差的主要原因有国家政策的调控；银行贷款政策的制约；楼盘所处尾盘期；房型差；尾盘期未见优惠活动，有意向购
买的客户都在等待第二期房源，导致成交量差； 2、来访量，近期因第二期开始对外接受预约，平均每日售房部来访量为6组。主要是咨询第二期房价及相关房型， 但至今，房价未定。有意向购买的客户可办理预约，预交1万元，
开盘购房可减100元/天。 柳州市 河东区 城区楼盘市场调查一览表 大城小院市调分析： 1、 销售情况：2011年8月20日第四期开盘，共129套房源，开盘当天成交110套。据了解成交的主要 原因：房价较为便宜，均价5900元/平方。地段好，交通便利，物业服务好等。9月17日第五期开盘，共91套房源，当日成交80套，开盘两次当日共成交190套。目前余下房源共5套主要是一楼、顶楼。2011年11月中旬再加推一栋共108套，初步价格为5680—6480元/平方左右。 2、 来访情况：平均每日来访量为20组，从来访量中计算，成交量在80%左
右。 柳州市 柳东区 城区楼盘市场调查一览表 东郡三期市调分析 ： 1、 从2011年9月12日开盘当天销售40套，从2011年9月13日至2011年10月27日共销售10套，购 买群体中有60%是供电局职工，40%为白领。第三期主推143-165平方房型，均价7500元/平方。 2、 开盘至今，平均每天来访量为15组，来访量多，主要是开盘期，多数以供电
局职工为主。 柳州市 河东区 城区楼盘市场调查一览表 篇五：房地产踩盘准备资料 踩盘准备资料 小区环境、周边生活配套、交通便利状况等 市场定位、产品特色、促销手段、价格定位。 1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。 2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。 4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，
方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？ 4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。 4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员
说想买两套之类的话。 4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。 6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在
不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。 7、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格
涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。 8、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般
我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。 一、 基础
1. 了解所踩项目基本情况 a) 地理位置
b) 环境：大环境：人文、交通、商圈 小环境：人文、交通、商圈、小区域发展、市政规划 c) 产品：主力/附加/公建 d) 投资商（背景）
e) 开发商（还有哪些项目） f) 建设商（建设情况及资历如何） g) 代理商：销售代理/广告代理（推广、策划） h) 物业管理 i) 五证：土地使用证（或土地使用出让合同）、建设用地规划许可证、建设工程规划许
可证、建设工程施工许可证、预售（销售）许可证 注：在建立基本需求框架后，根据电话访问和网络搜集信息的不足，在踩盘过程中再收集并补足。
2. 现场踩盘计划
a) 看一种产品：专一设定 b) 看所有产品：住宅、办公、商业的产品集合 ，从所要调查产品的方向建立表格和调查方式。
c) 装备：提前预约、录音笔、相机，使用手机拍照更方便 假名片等项目切合，如项目卖办公，我是it业??? 二、 行动方式 1. 扮演角色
a) 同业调查，直入调查
“同行，向你们学习，如果方便的话，请做讲解” 资料共享、互换，结交同业朋友 b) 同业调查，半真半假
“我们开发的是商铺，但我个人需要的是住宅” “是同行，但真的是来买房的” “朋友认为我很专业，请我帮他看看” c) 扮演假客户 初步以假客户市调最为容易收集全面信息，以同业半真半假市调较易得到内部真实消息，
直入的同业调查最难，必须面对专业素质极高的项目人员时采用。 2. 假客户踩盘 a) 大面积、尽量多的把自己的信息留给销售人员，便于随时接到对方的新信息，去现场时做到事出有因，真实性。“我以前就对你们的项目感兴趣”。 b) 为踩盘设定自己的身份 距离项目较近：我是区域客户 价格合适：赚钱不多，但买的起你们的房子/有闲钱做投资 c) 身份
公司团购：按级别搭配各种户型 几个朋友一起买房：多人轮流调查 自己买房：同事同去假扮夫妻，带公司阿姨去，假扮家长 d) 怎样来：提前有预约；路过；看到广告；听朋友说的?? 三、 现场行为
1. 几种角色扮演的成功可能性 a) 如果直入调查，在相互尊重的基础上，不能有失自己公司的尊严。“做市调不想打扰你们接客户，大家互相帮助。如果不方便，请给我资料我自己看项目。” b) 如果半真半假调查，在调到信息时，不要给予对方太多可能性，不必伤感情。“我觉得不合适，不过你真的很专业，是我见到的为数不多的专业感很强的销售人员。” c) 假客户假如现场 进入现场就进入了自己的领地，因为你以后将是这里的主人，销售人员为你提供良好的服务是理所应当。
2. 伴随了解销售人员的行为 a) 入门：入门后通常会有销售人员迎接你：“您好！欢迎光临！您是第一次来吗？”按 常规回应。 较有气势的现场，会在你进入时全场大喊：“欢迎??..”。这是一种惊吓客户的手法，如
常的进入角色。销售人员希望客户受到惊吓后，客户从心理上依靠他们。 b) 引导：接受销售人员的引导入座后，她会交换名片后了解你的个人家庭状况等信息，以便介绍给你产品，所以把你准备好的信息都给她，让她更好的帮你介绍。当你要了解的产
品较多时，可以保留性的把信息给对方。 两人结婚买房：介绍一、二室产品 加上老人一起住也好：三室产品 有孩子了怎么办：复式、多买几套 老人的钱可能不想买房：家少商铺 c) 沙盘、模型 了解你的信息后，销售人员会带你去看沙盘及模型，这时可以了解到产品的整体状况，楼宇的排列，景观的分布，人行、车行通道，建筑网络，内外配套，未来周边规划，模型可