察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成 1. 保证开发商符合开发规划。 确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。
2. 对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。 3. 建立对比加盟酒店的激励机制，根据严格质量标准选择加盟酒店。 产权式物业主要优点：产权式物业属于投资型物业，为老百姓提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储蓄和保险大。
表3 投资股票与投资产权式酒店比较
投资项目 投资额 套现能力 风险性 投资股票 多少不限 随时套现 风险较大 投资产权式酒店 几万元以上 稳定收入套现或按照退出机制按照银行存款利率套现 经营保障体系将风险降低旅游经济的增长使投资回报稳步增长。最大风险是可选错误选择缺乏诚信与经营能力的发展商。 精力要求 回报方式 随时关注，耗费较大精力 股价上升增值 委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权等其它回报
表4 投资产权式酒店与投资人寿保险比较
比较项目 性质 投资金额 投资期 投资养老人寿保险 储蓄型抗意外保险 分期小额投资 数年到数十年不等 投资产权酒店 低风险新型投资 一次性小额投资 首期款一次性投资。后期以酒店年度利润冲抵比分或全部月供
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专业酒店管理公司经营 产权式酒店实例 旭飞.好时光休闲公寓 一次性小额付款，也可以一次性购买产权 首期款多种付款方式 楼款 回报时间 退休时或者遇到意外伤亡时方可获得回报；通常只有20-30年回报期 可获得年度利润分红及其它多种收益，拥有产权和酒店经营回报 除了正常利润50年回报外，还将33万健康保险作为回报内容，创造性将两个投资品种进行结合
缺点：存在经营压力较大，高收益必然要求具有较高的管理水平。 产权式酒店既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。
首先我国的产权式酒店整体并不成熟，仅仅是刚刚起步。即使是在起步较早的地区，也不能保证他们个个都能赚钱。比如在海南，海南在八九年前就出现了产权式酒店的萌芽，但是并没有形成真正的产权式度假酒店。究其原因，策划者主要是想把楼房尽早售出，其目的并不是为了发展旅游业；更有甚者，那时的开发商大部分冲着炒楼而来，一幢楼盘往往经过数位开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程，使许多投资人上当受骗。
三、产权式物业相关的法律问题
1.
产权式酒店核心法律问题
（1）如何保障销售过程中消费者的权益？开发商与销售代理商的衔接、监控非常重要。类似王侯对三九产权式酒店的过头宣传不可取，非常容易用过高的投资回报率欺诈消费者。
（2）如何在财政困难时不影响消费者的住宿权利？
（3）对于已经存在法律纠纷问题的烂尾楼或空置楼，只有位置较好，周围环境较佳的楼盘才能改建为产权式酒店，产权式酒店不具备普遍的推广性，否则会产生更严重的法
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律问题。 2.
在产权式酒店运营过程中保护消费者权益的法律问题
（1） 产权多头销售，欺诈消费者。
（2） 开发失败，发展商无力完整整个项目，造成投资者的投资损失。
（3） 公正经营 如何确认客房出租率，客房出租收益与公共部分经营收益的分配比例
问题，恶意减少总的经营收入，增加运营成本。
（4） 合同条款强迫性，许多产权式酒店实际上只是分时度假产品，投资者签定的不平
等条款造成消费者不能享受到产权所有者应用的权益。
（5） .投资回报承诺无法兑现引起的法律纠纷。
四、深圳产权式休闲公寓与实证分析
深圳特区报广告中心地产部记者王侯先生从商业角度出发，提出所谓的服务型酒店第五类投资概念，具体表现为“四个新”：一是产品新理念，投资型物业不再仅局限于产权式酒店、酒店式公寓、myoffice等简单层次的投资，而是注入国际上通用的“服务性酒店公寓”———即酒店中蕴含家的功能；二是投资新品种，它比证券、保险、商铺等投资回报更丰厚、更稳定而被市场日益关注；三是服务新境界，一般住宅型物业的服务大多是以舒适、方便为核心理念，而投资性物业则是以保值、增值为核心理念的，它不仅是销售一种投资，更是创造一种投资；四是房屋新银行，投资性物业把租售、服务融入销售过程中，是二级市场上的全新房屋银行。
投资型物业的创新代表作是三九地产打造的丹枫·白露，最能体现投资型物业的“四新”原则。它是一座纯粹的国际五星级服务性酒店公寓，它的布置与其说是酒店，毋宁讲更是一
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个温馨的家。在投资上，它设定的多赢模式，几乎是年30％以上的回报率；在服务上，只要交付首期18万，就可永不供楼，由三九大酒店全程式管理等等。
综上所述，笔者认为丹枫·白露项目在地产销售和支付方式上确有创新，引入五星级服务性酒店公寓理念也是神来之笔，借鉴了国际不动产投资惯例、过剩经济时代普通商品（例如家电）的售后服务思想、并引入现代金融的运作方式，值得肯定理念创新。但是在利润回报宣传方面，开发商缺乏对宣传方面的有效监控，笔者对丹枫·白露进行简单分析，客户投资18万元，按照30%回报率，那么每年回报利润是5.4万元，50年回报利润是252万元。有两个问题，需要向王侯先生请教，30%的投资回报率有什么保证？误导消费者的行为是否是不道德的行为？
广东旭飞集团公司下属的上市企业旭飞实业公司在深圳首先推出产权式休闲公寓项目，该项目主要卖点：造就百万富翁计划。旭飞好时光休闲公寓只需投资10%楼款，就可以得到数十万元住宅产权＋百万元投资回报＋33万健康综合保险。该方案设计退出机制，投资满三年消费者可以支付全部楼款购买自住。也可以按照银行存款利率退出，这对消费者利益进行了基本保障。
旭飞.好时光休闲酒店（公寓）首次提出 “全国连锁开发，品牌集约经营” 的先进开
发理念与经营模式。
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图3 旭飞华清园
与三九丹枫·白露项目相比降低了客户投资风险，将休闲型公寓定位为二星级标准，比较适合中国国情。旭飞好时光休闲型投资公寓具有一定轰动性和新颖性，投资退出机制比较务实，活跃了深圳房地产气氛，但是较高回报承诺还是给旭飞公司的经营管理带来较大压力，因此，必须具有务实的经营能力，才能保障发展商与客户的双方利益，笔者根据旭飞公司提供的部分资料，结合自己对产权式酒店研究，提出如下具体完善建议：
1.大力推广知识型社区服务，开展知识服务，下大力气将半岛酒店管理集团的最佳管理实践引入旭飞公寓。
2.导入客户满意经营方法，努力掌握客户营销精髓，不对客户作过高承诺，通过社区文化活动等营造旭飞公寓居住文化。
3.与全国旅游系统特别是深圳旅游局及各大景点密切合作，加入全球酒店订房系统，特别是重点加入RCI、华夏之旅等分时度假交换公司。
4.在会所建设上进行创新，集成中西养生文化，建设生命加油站，健康储蓄所。
5.强化培训体系，选拔一批重点培训师资是培训成功的关键，重点加强产权式酒店服务培训和现代管理知识培训。
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