图10
有形净值债务率是通过企业负债总额与有形净值进行对比，来反映企业在清算时债权人投入资本受到股东权益的保护程度。通过图10的分析，可以判断万科地产的有形净值债务率虽和房地产行业的平均水平相近，但是债务率也呈逐年增高的态势，具有较高的风险，对长期债务偿还能力有不良的影响。
万科A利息费用保障倍数分析15.00数值10.005.000.0020072008年份万科A中粮地产行业均值20092010
图11
利息保障倍数指标反映了但其企业经营收益是所需支付的债务利息的倍数，从偿付利息资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。根据图标11的分析，万科A的偿付倍数一直在1以上，说明具有一定的盈利资金来偿付长期债务，但是从行业平均值来看，万科地产的指标具有较高的风险，尤其是在其的产权比率呈逐年上升的趋势下，这种较低的保障倍数，会给企业的信用带来风险。在目前中国政府控制通胀的情况下，各个商业银行的贷款资金相对紧张，像房地产行业这种需要不断的补充流动资金循环才能持续经营的模式，银行在考虑借款时，第一要考虑的是本利是否有足够的保障，如果企业的利息费用保
障倍数偏低，那么就会失去优先的贷款权利，导致企业资金紧张，长期偿债能力风险会呈倍数放大。就目前的情况看，万科地产的利息费用保障倍数过低，不利于长期偿债，应适当调高。
四、国家政策影响及风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响，同时也将影响公司的偿债能力水平。
1、产业调控政策的变化
2007年3月，国务院《政府工作报告》首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消费模式并且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品伍房，11月，《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》及《经济适用住房管理办法》相继出台。在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。
2、对住宅供给结构的宏观调控
自2008年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区或项目开发
建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。
3、税收政策变化的风险
政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等汉寸房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求。特别是投资性和改善居住条件的购房需求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。
4、土地调控政策的风险
近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地的宏观调控。土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。
同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。
5、金触调控政策的风险
继2008年全球金融危机中大幅上调银行准备金率之后，08年下半年开始到09年年末，央行、财政部开始在审慎监管下放松金融政策。
作为“政策市”的房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。
然而，从2010年年初开始，由于预期通货膨胀，物价上升压力开始加加大，央行进行了7次准备金率的调整以抑制经济过热。特别是从2010年10月份开始，央行连续5次上调银行准备金率，开始执行新一轮的从紧货币政策。对存款准备金的调整，提高了开发商的信贷难度，对大量依赖信贷资金的房地产企业带来较大影响。上述金融调控政策的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效率产生了影响。银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购房的融资成本，增加购房者的按揭货款还款压力，将可能增加住宅市场的观望清绪，从而对公司产品销售产生不利影响。
五、总结
通过对上述各项指标及影响因素的分析，可以看出万科目前处于国家宏观环境调控下的经营迟滞期。由于国家对房地产政策调控一时不会放松，并且受到国家金融调控政策的双重影响，企业的长短期偿债能力将受到严峻的考验。企业应对的方法应该从降低存货量，采取积极灵活的销售方式为方针，提高存货的变现能力。继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化。通过缩短从获取地皮到开工结算的平均周期经营，进一步提高项目经营效率。继续向二三线城市布局，使公司的经营地域更趋广泛，这样层次丰富的战略纵深，可以为公司的业务发展提供更为广阔的获利空
间。同时也有助于公司规避部分市场过热的风险，有利于在逆境中稳步发展。通过适当减少长期借款来降低对企业的偿付压力。通过提高企业经营现金流状况，来获得金融行业的扶持，从而在外部环境的双重压力下，仍然能够健康持续的长期发展。