幅
度。这里要区分房地产权利人委托拍卖自己拥有的房地产的“正常拍卖”和司法部门委托拍卖
他人拥有的房地产的“强制拍卖”。这二者的拍卖价格比正常市场成交价格偏低的幅度不同， 甚至有些正常拍卖的价格也可能会高于正常市场的成交价格，如有不同意义的房地产。然后可
以先按正常市场价格对估价对象进行评估，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。
《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金
的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，划拨土地房地产拍卖价格的计算公式为：
房地产拍卖价格=假设以出让方式取得土地使用权的房地产价格╳调整幅度百分比-应补 交的土地出让金
4、房地产租赁价格评估
据《城市房地产管理法》第五十五条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式 取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家”，划拨
土地房地产的租赁价格的计算公式为：
房地产租赁价格=假设以出让方式取得土地使用权的房地产租赁价格-应上缴的土地收益
因此评估房地产租赁价格时应列出土地收益值。但对于如何计算土地收益值，相关法规都 没有明确规定。这里引用有关学者的两种方法：
一是从理论上计算假设转让时应补交的土地出让金的年支付额。采用市场比较法计算假设 房地产转让时应补交的土地出让金，再以相应用途的最高土地使用年限为计息周期，根据等额
年金系数计算土地收益值，即可得：
租赁土地收益=应补交的土地出让金╳
二是从实际房地产租金中计算划拨土地使用权租赁的土地收益值。计算土地收益时，首先 要求出让土地带来的租金收入，其次要计算出需要上缴国家的属于土地收益的价款。公式如下：
土地带来的租金=╳房地产租金
土地收益=土地带来的收益╳补交土地出让金比例
故有土地收益=╳房地产租金╳补交土地出让金比例 作者：华中农业大学土地管理学院黄绿筠马才学来源：《中国房地产》