七、小结
选定柯桥8栋写字楼作为对象，并通过实地询问、房产中介等多种形式对其单位面积的售价、租金、物管费、建筑基本情况以及企业入驻情况进行调研。主要有以下几点：
? 写字楼的租金价格在200－500元/㎡/年，物业费用在2.2－4.5元/㎡/月不等,
从租赁价格和地理位置赖看，以主干道金柯桥大道为中心向外递减；
? 企业入驻率不高，部分大厦空置现象较严重，平均入住率在50%左右。企业入住
率与大厦所在位置及建设档次城正比.
第四部 中海国际概况
一、基本信息
1、区域位置
中海国际广场，雄居绍兴县柯桥笛扬路与兴越路交汇处，东临笛扬路，南面是柯桥商业中心，西面、北面靠管墅直江，属笛扬路龙头地段，柯桥未来商业最繁华的商圈。
中海国际
2、开发商
绍兴中海投资发展有限公司， 3、建筑面积
项目总建筑面积约60560平方米。总体分为1#、2#、3#楼，1#楼共22层，每层面
积1300㎡；2#楼共七层，每层面积在3600㎡；3#楼共5层每层面积在4020㎡。 4、业态分布
1#楼以写字楼为主，总共22层，每层面积1300㎡，目前1至4层是祝家荘饭店，5、6楼是中海国际管理公司办公区，7楼是写字楼，8至13层是速8连锁宾馆，14至22层为写字楼，可出租或出售。
2#楼以家庭式办公为主，共七层每层面积在3600㎡左右，每层18套，每套面积在200㎡左右，现在一家汉庭连锁酒店入驻。
3#楼共5层每层面积在4020㎡左右，整体出售给了一家中国商业对外贸易总公司，该公司将3#楼做成中商国际面料展贸中心，现在对外出售1楼和4楼15年的经营权，一楼沿街商铺在4.9万/㎡，内铺3.6万/㎡，4楼的价格1.5万/㎡目前出租率在45%。
5、经营形式
中海国际的写字楼可以租赁也可以出售 租赁：租赁的价格350元/㎡/年，
出售：出售均价8000元/㎡，目前可售面积只有在18F的300多㎡、20F的400多㎡。 6、物业费用
物业费：高层2.2元/㎡/月，多层1.6元/㎡/月。 7、物业产权
产权从2006年至2046年。
二、所在位置
中海国际 商务中心 商业中心
三、项目SWOT分析
S（优势）：1、交通地理位置优越，在柯北商业中心与商务中心地带； 2、该大厦的商业配套齐全，拥有宾馆、酒店等； 3、租金和物业费相比同等级物业要低； 4、泊车位数量较多，车辆停放便捷性较高； 5、销售率低，便于后期经营管理。
W（劣势）：1、写字楼比例不高，招商过程中其他业态占据一定规模； 2、业态分区不合理，影响办公环境； 3、租金回报率较低；
4、写字楼区域的入驻企业类型单一，多为本地的支柱产业轻纺企业为 主，物业低空置率无保障；
O（机会）： 1、处于商业中心和商务中心的交汇点，是该区域商业增长点和集聚区； 2、旁边有个中商面料展贸中心；
3、 该区域高端写字楼较少，大部分写字楼内部管理及硬件设施不完善； 4、城市经济发展迅速，中小企业多，经济活力强，写字楼市场的发展
空间大，对于投资者来说存在着较大的“价格洼地”。
T（威胁）： 1、写字楼需求企业稀缺，绍兴经济增长强劲，第三产业的增长较快，
但第三产业的比重不高，导致该区域写字楼空置率高；
2、受国家调控政策的影响，实现快速销售有一定困难。
四、 建议
? 柯桥写字楼租金较低，建议以出售的形式，可达到资金快速回笼，实现再投资； ? 若不考虑快速回笼资金的情况，鉴于该城市写字楼市场发展空间大的特点，可
保留产权采取出租的形式；
? 写字楼的位置很重要，对于周边的交通和道路都有要求，最好是在城市CBD
核心地带；
? 最好是做纯写字楼，后期有利于管理；