最高人民法院近日出台了两部司法解释：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等做了进一步的明确规定，本所房地产部及时对相关条款进行了法律解读，供贵公司及您决策时参考！
解读：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
法律解读：
本条规定了界定业主身份的标准。物权法第六章规定了业主的建筑物区分所有权，但没有明确业主身份的界定标准，《物业管理条例》也只是简单的将其定义为“房屋的所有权人为业主”。通常意义上，房屋所有权人，应理解为房屋产权登记人，但由于实践中，不少购房者，在入住房屋后1至2年才能取得房屋产
权证 ，因此，就产生了业务身份的认定问题。本条则对界定业主身份的标准进行了规定，具体而言，包括以下两种情形：
第一、依法取得建筑物专有部分所有权的人。根据《物权法》的规定，取得建筑物专有部分所有权的方式包括：（1）依法登记取得（第9条）；（2）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书而取得（第28条）；（3）因继承或者受遗赠而取得（第29条）；（4）因合法建造房屋等事实行为而取得（第30条）。通过以上方式取得建筑物专有部分所有权，即具备业主身份。
第二、没有取得建筑物专有部分所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的人，也具备业主的身份。
四方达提示：
本条的规定将业主的范围扩大至尚未依法办理所有权登记，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的人。这里规定了两个条件，第一存在商品房买卖民事法律行为，第二已经对建筑物专有部分合法占有。因此，实践中，购房者与开发商签订商品房买卖合同，合同中约定房屋交付时间，一般而言，自房屋交付之日起，购房者即具有业主的身份，享有相应的业主权利。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 法律解读：
本条首先规定了界定建筑物专有部分的三个标准，即具有构造和利用上的独立性，并且能够进行登记。需要注意的是，此处规定的是“能够登记”而非“登记”。因此，由于目前登记制度的不完善而无法进行登记，但具有构造和利用上的独立性，比如车位、摊位等特定空间，都属于专有部分。登记并不是构成专有部分的必要条件。
此外，本条还从现实生活出发，对建筑物专有部分进行了更为明确而具体的规定，不仅包括物权法第七十条规定的住宅、经营性用房等房屋，还包括整栋建筑物、露台以及车位、摊位等特定空间。
四方达提示：
1、结合本解释第一条关于界定业主身份标准的规定，只需取得符合本条规定条件的专有部分的所有权，包括车位、摊位等特定空间的所有权，即具备业主的身份，享有业主的权利。换言之，仅在小区内购买车位等特定空间即可以成为业主。
2、关于露台的权属。本条明确规定了露台属于专有部分的组成部分，因此其所有权应当归属于对该专有部分享有所有权的业主。但并非所有的露台都一律属于专有部分，认定为专有部分的露台必须满足两个条件：（1）在规划上，该露台属于特定房屋；（2）建设单位销售时已经根据规划将该露台列入特定房屋买卖合同之中。对于不符合这两个条件的露台，应当属于专有部分之外的共有部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
法律解读：
本条规定了界定建筑物专有部分以外的共有部分的标准。物权法第六章对建筑物专有部分以外的共有部分进行了列举式的规定，具体包括：建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地的除外）、其他公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位以及电梯、水箱等。
本条在上述规定之外，通过列举、排除加兜底的方式进一步明确了共有部分的含义。第一款第一项列举建筑物基本结构部分、公共通行部分以及消防、公共照明等附属设施属于共有部分。第一款第二项按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路作了兜底性规定，满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
四方达提示：
本条规定明确了屋顶、外墙等部分属于共有部分，所有权应当归属于全体业主共同享有。这就解决了此前频频出现的关于屋顶权属的纠纷，也为屋顶花园、屋顶添绿提供了法律上的依据。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
法律解读：
本条规定了业主无偿利用共有部分的条件。物权法规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这就意味着业主并不当然的享有对共有部分进行单独使用的权利。本条规定了业主无偿利用共有部分的条件，具体而言，包括以下几个方面：
第一、无偿利用的共有部分的范围必须是屋顶或者与专有部分相对应的外墙面等共有部分；
第二、无偿利用的前提是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要；
第三、不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益。
四方达提示：
关于屋顶的使用。根据本解释第三条的规定，屋顶属于建筑物专有部分以外的共有部分，由业主共有和共同管理。现实生活中常常出现的房屋顶层业主使用屋顶的情形应当按照本条的规定区别对待。如果是房屋顶层业主在屋顶建造花园，就属于侵权行为；如果是业主在屋顶架设热水器之类的情形，就符合本条的规定，可以无偿使用。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
法律解读：
车位、车库的归属一直是现实生活中争论最多最易引起纠纷的一个问题。物权法第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。对于何种情况下才符合这条规定的要求，开发商是否必须将建筑区划内所有规划用于停放汽车的车位、车库都处分给业主。本条在对开发商和业主的利益进行权衡之后作出了具体的规定。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合“应当首先满足业主的需要”的规定。反过来，如果建设单位不按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，是否应认定为“未首先满足业主的需要”？如果这样理解，该司法解释的含义，则为禁止开发商向单个业主出售、附赠或出租超过车位配比的车位。这就为其他业主对上述行为的不满提供了诉讼路径。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
法律解读：
《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条规定进一步明确必须是建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位才属于业主共有，即并非所有占有业主共有道路或者其他场地增设的车位都属于业主共同所有。
四方达提示：
本条规定了属于业主共同所有的车位的范围，对于这部分车位，开发商无权处分，当然也不能向业主收取停车费等费用。如果要收取相关费用，则只能由业主共同决定，收益也应归属于业主共同共有。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
法律解读：