在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”
让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。
然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发，更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。
难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？ 钱从哪里来？
“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。
实际上，对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000万套保障房的建设，2012年，这个目标变成700万套。为配合落实，从住建部、国土部、再到财政部，都出台了相关文件，力保保障房的建设。
很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”某研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。
这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。
普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”
“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI 2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。
无论如何，2012年的保障房资金压力要远远大于2011年，而在资金来源尚未得到明确之前，就将保障房视为房地产行业的救命稻草，似乎为时过早。
房企的算盘
“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。
首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是，为了让房企投身其中，政府想了很多办法。2011年，政府机构相关文件中有这样的表述：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”
在整个中国，任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证，至少就需要4个月时间，到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今，在某些省市，为了加快保障房的开工，甚至允许保障房项目先开工建设，再补办相关手续。
“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。
在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。
“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。
而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光(微博)告诉《英才》记者。
“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。
“从去年到今年，我们始终没有做保障房。”刘晓光说：“即便是有利可图的限价房，其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖，要审查资格。等政府审查完了，时间都过去好久了。”
然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。
实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。
时至如今，保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来，保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山，“如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场将不复存在。” “如果保障房如期建成，对商品房市场的冲击的确比较大，肯定能够平抑房价。只不过，它对于真正买商品房的人冲击不大，而是对土地供应的影响很大。很简单，保障房用地供应多了，商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。
历史上最大规模的保障性工程在建规模，令中央政府开始考虑尝试社会资本进入保障性住房开发建设领域的可能性。本月28日， 住房和城乡建设部副部长齐骥在上海举办的第四届中国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入 保 障 性 住 房 开 发 建 设 的 相 关 规定。
2012年初，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“2012年保障性安居工程工作责任书”。2012年全年，保障性安居工程将开工700万套以上，竣工500万套以上。
据 住 房 和 城 乡 建 设 部 估 计 ，2012年在建保障性安居工程总量约 在1 7 0 0万 套 左 右 ， 为 历 史 峰值，对于资金的需求也超乎以往。在这样的背景下，中央政府试图通过尝试多元化的保障性住房资金来源，确保全年任务得以完成。 保障房建设资金压力巨大
“十二五期间，住房保障的覆盖面要达到20%，也就是要至少有5 0 0 0万 人 口 纳 入 住 房 保 障 体系。”3月28日，住建部部长齐骥在中国房地产科学发展论坛上表示。在此之前的十一五期间，住房保障覆盖面仅为总体人口的5%。
目前，距离国务院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 盖 面 达 到20%”的目标尚有两年多时间。在3月28日召开的中国房地产科学论坛上，多数与会人士向《经济参考报 》 记 者 表 示 ， 在 如 此 短 的 时 间内，将覆盖率从5%提升到20%，任务十分艰巨。 2012年初，国务院保障性安居 工 程 领 导 协 调 小 组 在 北 京 与 各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“工作责任书”，要求全年开工700万套以上保障性安居工程住房，竣工500万套以上。而在此之前一年，国务院要求1000万套保障性安居工程须在年内开工建设。
也正因如此，巨额资金需求成为地方政府不得不面对的压力。齐骥表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务要求紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。
2011年底，住建部部长姜伟新前往全国人大接受关于保障性住房的专题询问。在回答全国人大代表 的 询 问 过 程 中 ， 姜 伟 新 表 示 ，2012年保障性安居工程虽然开工任务较2011年会有下降，但由于“上一年度工程转结”、“已开工项 目 进 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因 ，2012年保障性安居工程的资金需求将超过2011年。
根据住建部估算，按照全部结构 完 工 口 径 计 算 ，2 0 1 1年 开 建1000万套保障性住房所需全部投资 约 为1 .3万 亿 元 。 姜 伟 新 称2012年 的 资 金 需 求 将 超 过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。 社会资本尝试
实际上，从2011年开始，包括陕西、河北等地，都已经开始探索社会资本尤其是企业介入保障性住房领域的开发和建设。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。 对于社会资本介入保障性住房开发领域，齐骥表示，政府鼓励这种多元化渠道的尝试。不过，多家与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，目前由于对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。
类似问题将逐步得到解决。3月28日，齐骥表示，住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。
在此之前，中央财政已经连续三年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，今年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发展改革委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专 项 筹 集 资 金 用 于 保 障 性 住 房 建设。
在2012年全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟 新 表 示 ， 中 央 代 发 地 方 政 府 债券、地方直接发行政府债券试点的地区，发债所筹资金将优先用于保障性安居工程的建设。
目前，全国保障性住房品类较多，总体分为购置型保障房和租赁型保障房。对于社会资本介入购置型保障性住房领域，通常由企业先行垫资施工建设，而后再通过政府对房屋进行销售实现回款，其模式较为清晰。不过，对于以公共租赁住房、廉租住房为主的租赁型保障房，由于其不能销售，社会资本如何介入，并确保投资安全和微利回报，还尚未有明晰的模式。
企业期盼规定
对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。
“绿地集团在全国的六个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点的保障性安居工程的项目在运作，我们强调的是高品质、高技术标准的完成保障性安居住房的建设。”张玉良说。
记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。
张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。
“除此之外，还希望政府能够加强监管，社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大、中型企业开始，以确保保障性安居工 程 的 质 量 。 ” 张 玉 良 向 记 者 强调。
规划与现实：第一批居民喊苦
根据广州市规划局2008年11月批准的建设规划图显示，泽德花苑二期分F区与A区，F区7栋高层住宅，A区8栋高层住宅。另外社区配套十分齐全，包括，规划设置幼儿园、肉菜市场、综合医院、公交站场及邮政局等诸多生活配套，地铁8号线也将在附近设站。目前F区已建成并有第一批业主入住。一个住了三个多月的太太表示，目前看起来还是挺不错的，就不知道未来会变得怎么样。旁边70多岁的老太对记者说，现在小区管理太差，小区公园基本成了公共公园，人员混杂，担心小区安全问题。
目前小区规划上的肉菜市场及幼儿园、医院则尚未见影，附近缺乏大型商场。居民买菜需要步行几十分钟，离小区最近的广州中医院主要是门诊部，床位缺乏；公交线路较好，134与525、515就在小区附近。离小区最近的教育配套有泽德中学与泽德幼儿园。 周边环境较乱 人员混杂
泽德保障房小区项目去年才开始投入使用，周围均是较老的居民区，显得格外显眼。乐居编辑实地考察时发现，小区旁边的道路上整一条都是流动摊贩在摆摊，卖菜、卖水果及卖蔗等。附近居住较多外来人口，这便是小区居民老太担心的问题。居民希望小区可以像对面泽德一期项目实行封闭式管理，不然会没有安全感。
何时交付使用 住房保障房未定
乐居编辑小区现场看到，A区目前已经封顶，正在进行外立面及内部施工。据媒体报道，2012年有望投入使用。不过住房保障房有关人员则表示，今年推出哪一批保障房尚未定。