广东省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状
况描述与分析模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。 A．133.90 B．135.09 C．143.10 D．150
2、征收集体土地的补偿费归__所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者
D．农村集体经济组织 3、契税实行的是__税率。 A．比例 B．定额 C．累进
D．幅度定额
4、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 A．空间分布 B．人口分布 C．时间分布 D．经济分布
5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值
C：快速变现价值 D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格 6、镇总体规划的期限一般为年。 A：5 B：10 C：20 D：30
E：执行层的组织协调
7、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
A．使用权 B．征收权 C．购买权 D．所有权
8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。 A．9 B．13.5 C．15 D．18
9、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】 A：委托人
B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立
E：工业用地的监测点评估价格
10、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。
A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 E：执行层的组织协调
11、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格
12、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。 A：张某 B：李某 C：赵某
D：甲保险公司
E：执行层的组织协调 13、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。 A．Ic越大，Pt越大 B．Ic越小，Pt越大
C．Pt越大，Ic越小 D．Ic与Pt无关 14、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。 A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
15、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。 A：污染物发生的类型 B：污染物排放的时间 C：污染物排放的形式 D：污染源存在的时间 E：执行层的组织协调 16、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A．项目投资所能支付的最高贷款利率 B．将未来收益或收入转换成现值的收益率 C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比 17、最小二乘法的基本原理是。
A：要求实际值与估计值的离差平方和为零 B：要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C：要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 E：执行层的组织协调
18、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。 A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64
E：工业用地的监测点评估价格
19、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。 A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性
20、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。 A：引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为
B：收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为 C：收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为 D：引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为 E：借款合同
21、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。 A：1．07％ B：1．11％ C：1．20％ D：1．25％
E：工业用地的监测点评估价格
22、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A．开发建设投资 B．正经营资金
C．国家资产及其他资产 D．开发产品成本
23、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A．销售收入 B．转让收入 C．租金收入 D．利息收入
25、下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是。 A：成交价格 B：市场价格 C：理论价格 D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。 A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础
2、住房公积金会计核算的内容有__。 A．住房公积金的缴存核算 B．住房公积金的提取核算 C．住房公积金的使用核算 D．住房公积金的抵销核算
E．与住房公积金相关的债权债务核算
3、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。
A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图
4、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。 A．经济适用房 B．自建住宅 C．高档别墅 D．联建住宅
5、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为 6、编制城市分区规划的主要任务是。
A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排 B：以便与城市详细规划更好地衔接
C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 D：强化城市规划的控制功能 E：指导修建性详细规划的编制
7、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。 A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 8、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有。 A：成本低