黄石市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内经工商管理部门登记注册和房地产管理部门资质认定和备案的物业服务企业的物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条 黄石市物价局会同黄石市房地产管理局负责本市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第七条 物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清运和化粪池清理； （三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理； （四）秩序维护以及车辆停放管理； （五）协助做好安全防范工作；
（六）物业维修、更新和改造费用的帐目管理和物业档案资料管理； （七）业主委托的其它公共性服务内容。
第八条 根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。
实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市、县政府价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。
实行市场调节价的物业服务，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第九条 普通住宅小区物业服务收费实行分等级定价。市物价局会同市房地产管理局根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。
普通住宅小区的建设单位应当在办理物业预售许可证之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，会同物业服务企业将前期物业服务方案、前期物业服务合同等相关资料报市物价局审批。
第十条 规划分期开发的普通住宅，同时满足以下条件的，后期项目的前期物业服务收费标准经市物价局确认后可作适当调整：
1、小区实行分期开发，可实行独立管理；
2、后期项目为首期项目可以预售（销售）时间间隔超过两年； 3、前期物业服务合同已经到期；
4、未与购房者约定物业服务收费标准。
第十一条 物业服务价格实行定价成本监审制度，物业服务定价成本监审工作由市物价局负责组织实施，市房地产管理局配合。
第十二条 凡属于市场调节价范围的物业服务收费，实行收费登记备案制度。物业服务企业应当填写《黄石市实行市场调节价的物业服务收费备案表》，将服务内容、服务等级、成本核算、与业主约定的收费标准以及物业服务合同等资料报市物价局登记备案，备案内容不实，虚报、瞒报、弄虚作假的，市物价局会同市房地产管理局进行查处。 第十三条 物业服务收费实行《湖北省服务价格（收费）监审证》管理及年度审验制度。
各物业服务企业应当在取得市物价局核发的《湖北省服务价格（收费）监审证》后，方可实施物业服务收费并接受市价格主管部门的年度审验。
第十四条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。 包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。 第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费标准的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业含税服务成本或者物业含税服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、管理和维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用； 4、办公费用；
5、物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧； 6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 7、经业主同意的其他费用； 8、法定税费。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十六条 住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务费用，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。
住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行，并在物业服务合同中约定。
第十七条 业主按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日开始交纳物业服务费，开发建设单位将房屋交付使用必须符合房屋销售管理的有关规定，房屋买卖合同约定时间不能交付的以实际交付之日计算；纳入物业管理范围的已竣工并经验收符合交付使用的但未出售、或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发建设单位全额交纳或按合同约定比例交纳；业主未入住（不含房屋装修期间）的物业服务费按不低于50%与物业公司协商交纳。
第十八条 利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当由业主大会作出决定，物业服务企业按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务企业可按月、按季度或按年度计收，但按年度收取不得在年初强制收取。 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当
向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述以及其他费用，必须遵循“接受委托、帐目公开、多退少补、收支平衡”的原则，不得向业主收取手续费等额外费用，但可按约定向委托单位收取手续费。
第二十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务，除市价格主管部门有规定的外，特约服务费用由双方约定，并在住宅小区内公示。 第二十三条 物业服务中的停车收费、装修垃圾处理费、装修期内电梯一次性使用收费等按市价格主管部门有关规定执行。
第二十四条 业主装修期间的垃圾处理费以及装修期间电梯一次性使用费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。
第二十五条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等相关情况进行公示。
实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所调整的相关内容进行标示，并公示新标准执行日期。 第二十七条 物业服务企业有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》，《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、行政规章进行查处： （1）不履行申报或备案手续而实施收费的；
（2）超出政府指导价标准而自行制定收费标准的； （3）无《湖北省服务价格（收费）监审证》收费的； （4）擅自设立收费项目、乱收费的； （5）不实行明码标价的；
（6）只收费不服务或少服务多收费的； （7）其他违反本办法规定的行为。
第二十八条 本办法由市物价局会同市房地产管理局负责解释。 第二十九条 大冶市、阳新县的物业服务收费管理，可根据当地实际情况制定实施细则。 第三十条 本办法自2010年4月1日起执行。黄石市物价局、黄石市房地产管理局《关于印发〈黄石市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（黄价房服发[2005]56号）同时废止。 附件：1、《黄石市普通住宅小区物业服务指导价格收费标准》 2、《黄石市实行政府指导价的物业服务收费审批表》 3、《黄石市实行市场调节价的物业服务收费备案表》
附件：1
黄石市普通住宅小区物业服务指导价格收费标准 单位：元/平方米·月
服务等服务服 务 标 准 级 内容 收费标合计 准 1、服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备。 2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。 3、服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。 4、日常管理与服务： （1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》一级 的有关规定以及物业服务合同的约定； （2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等托管建方面的规章制度； 筑面积（3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、20万平标准及物业管理服务费标准； 方米以综合（4）实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达0.10 上的规管理 现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率划住宅95%以上； 小区、（5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证须达到管理，对装修现场进行巡视； 省级以（6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，上示范要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面小区 报告有关部门处理； （7）运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度； （8）每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到85%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改； （9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况； （10）每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告； （11）公示场地占用费的收取和使用情况； （12）节假日进行专题布置，每年组织二次以上社区活动。
1.2 服务 等级 服务服 务 标 准 内容 收费标合计 准 1、楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次。 清洁2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫20.20 卫生 次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满一级 溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进 行消毒。 托管建1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表筑面积整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；20万平配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器方米以械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公上的规共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各划住宅类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积公共小区、极协助做好调查和救助工作。 秩序0.15 须达到2、门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：维护 省级以00-19：00立岗，并有详细的交接班记录；对外来机上示范动车实行询问登记。 小区 3、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。 4、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。 1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。 2、树冠完整美观，无枯枝死杈。 绿化3、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。 0.15 养护 4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。 5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。 6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。
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