【第二阶段 项目前期】
项目前期阶段分为5个方面的内容：
报规报建 修建性详细规划审查、管线综合审查、排水许可证、单体审查、建筑规划许可证、消防人防专项审查、节能审查、施工图审查、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可、质量和安全监督、施工招投标报建、监理报建、施工许可证、放坐标等 论证 方案对于项目实际情况的可行性论证 出方案 包括项目开发汇报、建设方案、设计方案 对项目提出纲领性定位 出定位 团购洽谈 项目开发之初，在概念性方案出来的时候，依据项目有时条件对一些适合的大型团购客户进行定向洽谈
【第三阶段 项目中期】
项目中期阶段涵盖6个方面的内容：
预售许可证、预测绘、规划、消防、人防、管线、坐标、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼等 手续申报审批计划 营销进度计划 项目包装、营销推广、营销策略、价格策略、销售准备、销售、营销控制与调整、招商、清盘策略、物业交付、营销工作移交、运营管理等 工程进度计划 施工计划、市政管网匹配、三通一平、土方开挖、设计方案深化、会审会签图纸、工程质量和技术支持、土建工程进度、材料定样、方案修正与更改、与监理方工作沟通、工程合同履行、配套施工、安装施工、工地形象保障、售楼部及样板房施工、景观工程等 资金计划 财务核算组织管理、财务内控管理、核帐事务、税收筹划、筹资、融资、内外部财务工作协调、银行按揭办理、收款、回款、与销售工作对接等 成本控制计划 项目开发成本计划、成本控制、造价审核、合同审核、结算审核工程量清单和标底编制等 招标采购计划 招标采购计划、招标文件汇编、投标单位资格预审、发标、收标、评标、定标、采购计划、供货计划、询价体系、质量检验等
【第四阶段 项目后期】
项目后期阶段包括5个方面的汇总工作内容：
营销交接 清盘策略调整执行与工作延伸、交房、物业交付、运营管理策略与制度、尾期、商业开业、项目营销总结、客服汇总、建档存档等 工程验收、工程交付、尾期施工、物业维护移交、工程建设总结报告、资料管理、建档存档等 工程验收交付 财务总结 财务核算组织调整、财务内控管理总结、核帐对账、税收总结、筹资融资总结、项目资金计划总结、建档存档等 预结算汇总 项目开发成本控制总结报告、成本控制汇编、造价审核汇编、合同汇编、结算审核工程量清单和标底编制、建档存档等 招标采购总结 招标采购计划总结、招标文件汇总、采购工作总结、供货工作总结、询价体系资料库建档、质量检验记录汇编等
【备注陈述】
一个房地产从立项到大量繁琐的前期报规报建、方案确认、设计出图、证照审批，再到大量的资金投入计划、成本控制、施工建设、质量控制，以及营销蓄水、定价、推广、销售、招商等工作，这是一个工作量巨大且又事无巨细的过程，不可能具体而全面的向您做汇报，在这里我只是把一些纲要性的框架做了简单的阐述，望谅！
但是一个地产项目的开发，实际上也可以说是一个资本运作的过程，是一个先谋而后动的计划执行过程，也就是说，任何房地产项目的开发最核心的地方一是资金运作（投入与收益）的可控性和预见性，二是开发过程中对 “6大计划”的把控和调整，当然也涉及到了项目前期决策定位工作的缜密到位。
每一个房地产项目都有各自不同的特点，所以并没有可以复制的开发流程，经验和能力自然就成为了主要的决策依据，但除了经验和能力这些必需的基础外，我个人认为：项目开发成功的要旨还取决于操盘的决策层在把握好项目和区域市场的特点同时，如何运用他的经验和能力，最终做到让市场说话！因为很简单的一个道理-------房地产项目的开发最终是要让市场来消化的！这才是成功的开发。 汇报完毕！谢谢！
叶占红
2010年6月12日