关于01号项目的南昌市商业调查报告
一、南昌市商业概况
按照南昌市商业发展布局：\城内大商场，城中特色街，城外大市场，城郊大物流。\南昌商业现有各类市场282个。商业共有13000余户，经营面积约180余万平方米。
其中年交易额超百亿元的有洪城大市场。
超十亿的有洪城大市场、南昌深圳农产品批发市场、南昌市佛塔生猪交易批发市场、南昌肉食品交易批发市场、江西省洪城汽配城、江西省建材装璜大市场、南昌洛阳路建材市场等七个，
超亿元的市场有22个
南昌市大型的百货超市商业网点有南昌百货大楼、洪城大厦、丽华购物中心、新大地购物中心、太平洋百货、大众购物中心、新洪客隆超市、北京华联超市、金阳光超市、天虹百货、农工商超市等数十家；
有市级八条商业特色街：中山路精品服饰、胜利路商业步行街、抚河路观光娱乐街、渊明南路鞋业街、南京东路家具街、神州路健身休闲街、洪都南大道摩配街、孺子路大众餐饮街。还有腾王阁旅游古玩街、绳金塔仿古一条街。
二、南昌商业的业态分类及其市场特性
当前南昌商业形态大致可分为以下几类：沿街店面、购物中心（shopping mall）、专业市场和社区商铺四种业态。每种业态各有其本身的市场特性。
1）、沿街商铺。市区的沿街店面由于凭借其地段和位置的优势，历来临街商铺寸土寸金，铺位稀缺，价格昂贵，急剧升值，往往是有钱难买，买到即赚到。例如：二七南路三年的临街商铺价位7000元/平方米，去年价格10000元/平方米左右，今年价位在15000元/平方米左右，升值幅度在30%左右。由于临街商铺明显受到地段的影响，价位高低和价格涨幅差异很大。
2）、购物广场
这类商铺业态是一个集购物、娱乐、休闲和旅游为一体的综合性的商业模式，如南昌的万达购物广场，这类商铺一般都占据市中心繁华地段，以百货、服饰、餐饮、娱乐等为主，采取产权式铺位出售或出租。由于这类商场凭借其繁华的地段和商圈优势，铺位价格十分昂贵，有的达到了天价，且供不应求，即使有的因负担不起昂贵的租金而关门，但总有人前赴后继，至使购物中心的铺位“座无虚席”。
3）、专业大市场
专业大市场是现代专业化分工和规模运作的商贸通流的发展趋势，这类商铺专业性受到规模、经营管理以及行业的特点影响；有一定的市场空间，风险也大。一般价位较低，投资总额较小，往往投资与经营分离、产权与管理分离，价格涨跌受到行业和同类市场的竞争影响较大，具有一定的升值空间，但“卖得好，租不出”的现象屡见
不鲜，所以投资专业市场机会与风险并存。
4）、社区商铺
随着南昌大楼盘的涌现，新开发的楼盘都会千方百计的多建些商铺。社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长线投资。一般的价位是住宅价位的二倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅视小区的品质、人气和商铺的数量而定，不会大起大落，但有一定的升值空间。 三、关于01号项目可比商业分析
团结路一带居民区较多，人流较好，因此店内生意人气较旺，该条路上有两个较大的集贸市场，特别是木材厂小区、新做的拆迁户、原有的居民区，形成了一个较大的人流物流圈。其中团结路以西的店面地是公司统一以每平米月租20元的价格统一出租给租户。团结路以东的店面相对来说要稍微便宜一些，主要是店面较陈旧的缘故，有一间70个平方的左右的店面，适宜做小型超市，带二楼放货间，租金才1000元/月。
在潮阳中路一带，店面相对来说比团结路要略微贵一些，36平米大小的店面月租金在850元左右，带二楼储货间。
桃花路一带，由于路较宽，不利于聚集人气，60平米左右的月租金在1300元。
01号项目附近的名实花园，底下三层是白天鹅酒店，采用的是与人合伙的形式，该楼盘内部的店铺售价在13000元/平米，其中住宅为3800元/平米。
万达购物广场的布置：建筑面积达5万平方米的南昌万达购物广场﹐是万达集团在全国推行商业和地产开发相结合模式的第三大商业购物广场。首层为大气典雅的室内名品步行街﹐室内百余种中外品牌专卖店尽显时尚潮流﹐令人目不暇接﹔二﹑三层为世界500强之首﹑全球零售业第一品牌───沃尔玛购物广场，其中二楼是做食品，三楼为零售日用品﹔四层为全国家居市场连锁机构───红星美凯龙国际家居广场﹔地下一层是可容纳200个车位的停车场。整个购物广场集购物﹑休闲﹑娱乐﹑餐饮为一体﹐业态合理﹐布局规范﹐不仅为南昌市民和广大消费者提供了一站式购物场所﹐也带来了先进的商业经营和服务理念﹐有助于提升八一广场商圈的整体吸引力以及南昌的商业氛围。
财富广场位于市中心八一广场北侧，占地面积1.1万平米，总建筑面积9.5万平米，由二层地下室、五层裙楼和三十层塔楼组成的现代化综合商务大厦。
财富广场建筑风格稳重，充满现代时尚气息。其商业分布如下：
一层为88间产权出售式商铺，总建筑面积约6000平米，均价约为30000元/平米，得房率达到69。51%经营范围为男女服饰、儿童用品、鞋帽箱包、家居家纺、钟表眼镜、黄金珠宝、数码视听、通讯器材、精品小家电以及品牌专卖店等。该层配备完善，经营布局合理有序；目前其双首层的一楼下方肯德基已在营业。
二到五楼总面积约为25000平米，将引进大型精品百货商场进驻，经营定位为中高档精品百货；塔楼规划为综合商务楼，集SOHO
（小型生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）为一体。均价约为5000元/平米，面积由63-376平米不等，既可购买自用，也可投资出租。
大厦的六、七层布置有高级商务会所，设有：屋顶游泳池、健身中心、网球场、咖啡厅、多功能厅、网络会议室、电视电话会议室等等。此外还租有一个近4000平米的屋顶花园，与一般住宅小区的会所不同的是，本广场会所定位于商务会所，除拥有普通会所的娱乐、休闲、服务功能外，还具备了强大的商务功能，裙楼2003年12月交付使用，塔楼于2004年8月1日前交付使用。
滨江一带由于配套设施尚未跟上,商铺也未推出.八一桥过去有两家酒店,经营状况欠佳.
农工商超市-1楼为伍元店,1楼为超市,2楼为服装,家电混合区,规模一般, 经营状况欠佳,不在南昌开分店.
太平洋购物广场是南昌唯一的高薪消费大型商场,-1层为超市,1层为化妆品,2层为女装,3层为国际品牌装,4层为工艺品、童装。经营极佳，经营商为江西凯美投资有限公司，经营方式为租用专柜，进场费一万元，还有其它相关杂费不详
地王广场下面的1-6层商场引进了北京华联大厦进驻，公司对进驻商场的主力店有严格的要求：必须是全国零售业2002年排行榜前八名；必须是全国连锁专营百货业的知名企业；其业态涵盖超市和百货；年销售额不小于150亿；全国连锁规模不少于80家。最终在中国百盛和北京华联之间选取了后者。