四、以开发商“商铺返租”经营模式探讨业主的法律风险。
第一种模式
严格地讲，第一种模式是纯正的售后返租，业主向开发商购买房产，开发商向业主承租该房产，再由开发商转租给管理公司或者商户。开发商既是该房产的出卖人，也是该房产的承租人，还是该房产的“二房东”。此种模式下，与开发商有关的有三个法律关系：第一，开发商与业主之间的商品房买卖关系；第二，开发商与业主之间的房屋租赁关系；第三，开发商与管理公司或者商户之间的房屋转租关系。对业主来说，有利的是，开发商与业主即存在买卖合同关系也存在委托租赁合同关系，商铺一旦经营不善，最后导致无法履约，开发商则需按合同承担法律责任。目前这种销售返租模式在我国已经很少出现了，这样的模式开发商要承担较大的法律风险。即其对销售时说明承诺的部分要承担兑现的责任。
第二种模式
第二种模式是在第一种模式下不断演变产生的。此种模式下，开发商受业主的委托，代为出租业主所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。对开发商来说，有利的是，房产的销售和管理同样被自己掌控。但是依然无法摆脱因销售时作出高额返租回报率的承诺无法兑现时的责任风险，其依然是法律责任主体，业主依然可以通过委托经营合同以及买卖合同追究开发商的法律责任。
第三种模式是目前为止笔者认为对开发商最有利而对于业主恰恰是最不利一种模式。（笔者戏称该模式为金蝉脱壳模式）
第三种模式是“纯正”的售后返租，1、业主向开发商购买房产；2、开发商介绍委托经营管理公司（该公司与开发商无任何关联关系）向业主承租该房产；3、再由经营管理公司与业主签订租赁合同统一出租；4、由业主成立业主委员会，业主出具声明授权由业主委员会统租，统管等进行管理。在此中模式中开发商仅仅是该房产的出卖人，其对于经营管理公司是经营行为不承担任何法律责任，其说明允诺的返租以业主与经营管理公司签订委托经营管理合同作为分界点，一经签订其承诺即划伤句号。而业主在返租过程中一旦权益受到侵害时其维权可谓举步维艰，即回到本文案例中所提到的，Ｃ公司在开始时尚能按期付租，但随着时间的推移，一些问题逐渐暴露，影响了合同的履行。不仅仅是泉州，在国内其他一些地区的售后返租也宣告失败。经营管理公司在实际操作过程中必须时刻注意售后返租的营销效果，一旦经营出现问题，可能面临整个项目的失败。对买受人来说，投资售后返租的主要目的是看中了投资回报，如果经营管理公司履约能力不足，导致无法定期返租，买受人的投资回报无法保障，进一步经营管理公司破产。业主如果此时提出解除合同，则与开发商无任何关联，若不提出解除合同继续履行合同，只能要求委托经营管理公司承担违约责任。甚至由于已经全部授权业主委员会全权处理的情况下有可能导致，委托租赁关系已经被业主委员会代为解除了，至此时，想在维权就很难了。
五、关于降低“商铺返租”业主法律风险的建议。
本文着重对第三种模式下商铺返租风险进行建议（金蝉脱壳模式），建议业主购买返租模式的商铺时应当注意以下几点：
（1）买卖合同中明确注明“返租”的承诺； 前文已经详尽此处不再论述。
（2）委托经营合同中要求开发商作为保证方，防止其金蝉脱壳； 前文已经详尽此处不再论述。
（3）着重审查委托经营管理公司的履约能力，防止出现空壳公司，短命公司，一票公司等存在；
无论是开发商自己承诺还是保证，都涉及到售后返租的委托经营管理公司履约能力的问题。履约能力明显不足的管理公司，难以保障后期经营过程中能够按时付租。具体来说，履约能力可以体现在多个方面。如管理公司的注册资本、管理公司规模、管理公司全国范围的行业影响力。缔约当时履约能力就明显不足，其售后返租的真实性就必然遭到质疑，进而业主亟需谨慎为之。
（4）不可授权给业主委员会统一出租管理；
业主的商铺属于私有权的范围，若授权给业主委员会统一管理，可能导致个人权益受到侵害，且无权困难。(笔者在其他文章中有相关的论述，此处不进行展开)
（5）买卖合同中约定回购的选择权；
此种方案为笔者最为推崇的建议在商品房买卖合同中，载明有关于房产回购的约定。这类的约定大致有两种内容，一是第一点、第二点提到的注明返租说明和允诺；二是开发商在一定的期限内或者由于无法满足返租承诺的利益回报时将房产回购。当期限届满或者条件符合后，业主有权利决定是否将房产回购给开发商，且回购的价款已事先约定。该种方式可以最大限度的防止开发商做甩手掌柜。
（6）希望立法或者出具相关司法解释，规范商铺返租的行为。 六、结束语
销售返租自引入后在国内发展很快，全国各地普遍出现，特别是在房地产调控趋严，且由于业主趋利心理严重，高回报，高风险，经营性售后返租的进入门槛相对较低，受到开发商的青睐。但是，如前文所述业主在返租过程中存在很多法律风险。
总体来讲，售后返租的风险较大，政府监管较严。法官的主观裁量权较大。在商品房买卖合同签订的过程中稍有不慎，影响了后期返租合同的履行。因为涉及不特定的公众，社会影响较大，亟待有关部门的关注。