房地产开发目标成本科目分类
成本科目 主要包含内容 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2 合作款项 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等 3 红线外市政设施费 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费 4 拆迁补偿费 地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 勘测丈量费 规划设计费 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 建筑研究用房 2 报建费 报批报建费 材料及施工费 1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等 增容费 3 三通一平费 临时道路 临时用电 水、电、煤气增容费 施工用的临时道路设计、建造费用 施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 临时用水 施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 1
场地平整 4 临时设施费 临时围墙 临时办公室 临时场地占用费 临时围板 三 主体建筑工程费 1 2 基础造价 结构及粗装修 基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用 围墙、围栏设计、建造、装饰费用 租金、建造及装饰费用 施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板的设计、建造、装饰费用 土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水 砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼） 3 4 5 门窗工程 公共部位精装修 户内精装修 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用 大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用 自来水、排水 地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋 空调设备及安装费用、空调管道、通风系统 发电机供货、安装、机房降噪 含消防水、电、防排烟 自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统 烟感、温感、报警、消防广播 2
四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 室内给排水 ? 给排水 ? 直饮水系统 ? 热水系统 室内采暖 室内燃气 室内电气工程 2 设备及安装 通风空调系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 消防系统 ? 水消防系统 ? 电消防系统 ? 气体灭火系统 ? 防排烟工程
人防设备及安装 3 弱电系统 居家防盗系统 对讲系统 三表远传 有线电视 电话 宽带网 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 室外给水系统 雨污水系统 2 3 4 室外采暖系统 室外燃气系统 密闭门、气体过滤装置 阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭 包括可视及非可视对讲 水、电、气远程抄表 有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座 主体内外布线及终端插座 主体内外布线及终端插座 小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓 室外电气及高低压设备 高低压配电设备及安装 红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备 室外强电管道及电缆敷设 室外强电总平线路部分 室外弱电管道埋设 用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井 露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统 摄像头、显示屏及电气系统安装 红外对扫 公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化 雕塑、水景、环廊、假山等 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等 永久围墙、围栏及大门 3
5 室外智能化系统 停车管理系统 小区闭路监控 周界红外防越 小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏 六 园林环境工程费 1 2 3 绿化建设费 建筑小品 道路、广场建造费 车行道 广场、人行道 4 围墙建造费 5 6 7 室外照明 室外背景音乐 室外零星设施 室外灯光照明工程 儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞 建造成本及配套资产购置 建造成本及配套资产购置 建造成本及配套资产购置 建造成本及配套资产购置 配电房、水泵房土建及装修费 建造成本及配套资产购置 支付给聘请的项目或工程建立单位的费用 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用 直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费 赶工奖、进度奖 建设主管部门的质监费 建设主管部门的安监费 车站广告、路牌广告 彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 设计、工程、装饰等 包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。 七 配套设施费 1 2 3 4 5 6 7 8 游泳池 业主会所 幼儿园 学校 网球场 设备用房 车站建造费 …… 八 开发间接费 1 工程管理费 工程监理费 预结算编审费 行政管理费 施工合同外奖金 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 2 营销设施建造费 广告设施及发布费 现场包装费 接待厅装修、装饰费 样板间 销售模型费 其他 3 资本化利息 售楼沙盘、户型模型等 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 4 物业管理完善费 开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费 4
九 期间费用 目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见《万科集团费用核算办法》 详见《万科集团费用核算办法》 电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用 展位费、布置费、制作费等 设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 售楼书、各种礼品 饮水机、家私等 工资、奖金、补贴等 看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。 支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用 政府收费 政府收费 政府收费 1 管理费用 人工费用 行政费用 财产费用 其它 2 销售费用 媒介广告费 展销费 促销活动费 宣传资料及礼品费 现场销售器具费 销售人工费 看楼交通费 万客会费用 销售代理费及佣金 中介策划及咨询费 总产权登记费 分户产权转移登记费 房屋交易费 其他
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