1.商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划
2.商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35
3.商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。
4.商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，
5.商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
6.商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企
7.商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资
8.商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行
9.商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
10.商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
11.商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险取决于两个相互制约的变量，一是风险发生的概率，一是风险可能的后
果。
风险是损失发生概率与损失后果大小两个变量的函数。风险类型的阶段监测方
房地产类风控分析
第四条 项目安全边际率
项目安全边际率是指按照评估时点周边同类可比产品的当期市场价格作为参照来衡量项目无杠杆的税后净利润与当期销售收入的比率，用于测算评估时点项目盈亏平衡时可容忍的当期价格下跌幅度，以评价项目投资的安全性。
当期销售收入=周边同类可比产品当期售价×可售面积
总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用 (不包含财务费用)
第五条 投资安全边际率
投资安全边际率是指开发商及信托计划投入的资金与按照评估时的当期售价所计算的项目净利润的和与投资者投资本金的比率，用于测算在保障客户本金不亏损的情况下，可容忍的当期价格下跌幅度，以评价客户资金投资于项目的安全性，
当期售价计算的净利润=当期销售收入-营业税金及附加-预征土地增值税-预征所得税-总投资成本（总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用+财务费用） 投资资金为同股同权投资时：需保障的投资本金=双方股东投入金额 投资资金享受劣后受益权且该劣后受益权优先于开发商受偿时： 需保障的投资本金=优先本金+优先利息+劣后本金
投资资金享有优先受益权时：需保障的投资本金=优先本金
第六条 现金倍数
现金倍数是指信托计划退出时项目产生的累计净现金流加上已归还的信托本金及已支付的信托利息，扣除当期应支付的银行本金和利息后的净额对信托本金和收益的保障倍数，用以评价信托计划退出的安全性。
项目累计现金流=项目营运累计现金流+信托资金+开发商投入资金+项目现金流实际缺口所需要的银行开发贷款
第七条 抵押率（静态抵押率及动态抵押率）
1.静态抵押率是指抵押贷款总额与抵押物价值的比率。
抵押贷款总额=信托贷款+银行开发贷款+其他抵押贷款
2.在项目开发期间，随着项目工程投入增加，抵押物价值会发生变化，另外项目正常销售时，需按照销售进度释放部分抵押物，抵押物价值也会发生变化；因此在项目开发期间须在每季度末计算动态抵押率，如抵押物价值变化较快，需调整计算频率。
抵押贷款余额：信托贷款和抵押权优先信托贷款的债权余额之和，减去已偿还信托贷款、其他债权金额、已投入可对抗第三方的信托/银行专户的资金金额。
抵押物价值的计算方法主要有两种：对于在建工程的评估，主要有成本法和剩余法，投资评估部将根据项目具体情况选取适宜的评估方法。在计算抵押物价值时，还应考虑土地增值税影响。
1)方法一：成本法
抵押物初始投资评估价值：第三方出具抵押物在初始投资时点现状价值的评估报告中所载明的抵押物价值。
项目已投入资金额：在项目初始投资后，计算动态抵押率时，此段项目运营期间内工程发票，银行划款额和工程量监理报告的孰小值。
撤销抵押物的价值：项目累计投入额＊（项目可销售面积／累计已销售面积）
其中，项目累计投入额=抵押物初始评估值+项目已投入资金额
3. 对于土地增值溢价较大的项目，需考虑土地增值税对抵押项目处置价值的影响，具体由投资评估部根据各个项目具体情况进行评审。
第八条
销售净利润率
销售利润率衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。
第九条
成本净利润率
成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
成本利润率=项目净利润 / 总投资成本×100%
5.集中度控制：单个交易对手累计总融资额度，不超过其最近一年财报净资产规模的20%，
第四章 财务指标
第十九条 项目层面的财务指标
为了反映投资项目的实际素质，我们统一用所得税后财务指标进行衡量，指标要求参考下表：
项目风险根据交易对手的信用评级、项目质量、项目投资时点、担保增信程度、还款来源可行性评估、交易结构总体安全性等因素进行综合考量后，用项目的风险权重 RW衡量；项目风险RW的具体计算方法参见《房地产信托业务风险量化指引》。
第八章 风控措施
第二十七条 实物资产抵押措施
抵押物包括有房产、土地等抵押物，且交易对手需对该抵押物拥有100%
处置权，抵押物的价值必须为买方评估，根据交易对手的信用级别及信托计划发行期限，对于项目投资评估时点测算静态抵押率和动态抵押率有以下要求：
对于上述抵押物，物业中台需对抵押物的用地性质、评估值、地理位置、流通性等质量进行综合评估。对于动态抵押率，将在项目开发期内进行动态跟踪及反馈。 抵押效力真实合法，信托公司应拥有抵押物处置权，且处置权的行使不受抵押人的限制。如同时存在其他增信措施，结合其他增信措施的效力可以降低抵押率。