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XX政府办公楼保安服务项目投标文件（技术部分）
编制机构：上海乾忱商务咨询有限公司
第一章 总体物业管理服务理念、组织架构及制度 8 1、服务项目物业管理项目招标方需求及内容要求 8 1.1服务项目概况 8
1.2物业管理目标和方式 11 1.2.1管理目标 1.2.2管理方式
11 11
1.3保安服务主要内容和要求 12 1.3.1领导保安服务 1.3.2秩序维护服务 1.3.3会议服务
15
12 14
1.3.4日常维护维修服务 16
1.3.5公共设施设备的年检（含第三方单位管理及质量保证方案） 22 1.3.8采购人对服务企业和管理质量的相关要求 第二章 服务项目保安管理特点、难点、重点 2.1服务项目的政治性场所特点
28
26
2.2服务项目物业管理的难点及重点 28
第三章 我司提高整体保安服务质量的设想和策划 30 3.1管理服务理念、定位及目标 3.2项目管理服务定位 32 3.3项目管理服务目标 33 3.4 物业管理相关制度
35
30
第四章 保安服务分项实施方案
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1、保安物业管理服务实施方案 98
1.1保安管理人员基本配置
100
1.2保安服务管理目标和制度 101 1.3保安服务管理目标 101 保安管理流程 103
1.4保安服务各专项管理制度 104
2 保安服务管理人员内部考核的内容、标准、方法 111 2.1保安人员各工作岗位职责 111 2.2保安人员内部考核制度及奖惩制度 117 2.3保安设备设施管理方案 119 2.4监控系统设备设施管理
119
2.4.1消防电梯设备设施管理 121 2.4.2其他设备设施管理 124
2.5保安服务管理作业质量标准及内部考核方法 125
2.5.1 保安服务管理作业质量要求 125 2.5.2 保安服务管理作业质量标准 126 2.5.3保安服务管理质量考核方法 127
2.6保安管理服务程序、规程和管理方案说明 129 秩序维护管理流程 129
2.6.1保安人员行为规范管理作业规程 130 2.6.2门岗（大堂岗）管理作业规程 137
2.6.3巡逻岗管理作业规程 139 2.6.4施工、闲杂人员管理作业规程 143 盘查可疑人员流程 146 2.6.5 交通管理作业规程 147 2.6.6 保安人员内务管理作业规程 150
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2.6.7安保警用器械管理作业规程 152 2.6.8突发事件管理作业规程 156 打架斗殴处理流程 160 2.6.9消防管理作业规程 169 防火安检处理流程 174
2.6.10保安人员交接班管理作业规程 175 3、会务接待管理服务实施方案 179 3.1会务接待管理人员基本配置
179
3.2会务接待管理目标和制度 180
3.3会务接待管理人员内部考核的内容、标准、方法 186 3.4会务接待设施管理方案； 188
3.5会务接待管理作业质量标准及内部考核方法 189
3.5.1会务接待管理服务质量标准 189 3.5.2会务接待管理内部考核办法 190
3.6会务接待管理服务程序、规程和管理方案 194 第五章 实行保安服务的平稳过渡计划和实施措施 267 1、物业平稳过渡交接方案 267 2、物业接管实施方案 268 2.1物业接管工作安排 269 2.2物业接管中的工作 269 2.3物业验收、接管后的工作： 270
3、物业交接资料清单 271 3.1财务类交接 271
3.2档案类
271
3.3合同协议类
272
3.4图纸或资料类 273
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3.5施工图
276
3.6声像资料 276 3.7配套设施设备类 276 3.8其他物资财产类 279
第六章 停车场及底层商铺的管理方案和应急措施 289 1、停车场管理方案
289
1.1停车场管理目标及管理管理模式 289 1.2 管理制度及操作程序 290 岗位职责 290 停车场主管职责 290 1.3车场管理员职责 291 1.4车场管理人员纪律 292 1.5停车场管理规程 293 车场当值岗 294 车场巡逻岗 294 车场道口岗
295
停车场交接班 296
1.6停车场特殊情况及应急处理程序 298 1.6.1发生偷车应急处理程序 298 1.6.2发生车辆被损坏处理 299 1.6.3停车场范围内交通事故 299
1.6.4物业范围内交通事故（涉及两部或以上车辆） 300
1.6.5遭受暴雨或可能受到水淹影响 300
2、底层商铺管理方案 302
第七章 应急预案的制定实施措施 303 7.1消防应急预案 304
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火灾处理流程图 311 7.2抗台应急预案 312 防台防汛应急流程图 320 7.3电梯困人应急预案 321 电梯困人处理流程图 324 7.4盗窃等治安事件应急预案 325 应急流程图： 328 7.5水浸事故应急方案 329 水浸事故流程图 331 7.6跑水事件应急预案 332
7.7雨、污水管及排水管阻塞的应急方案 335 雨、污水管及排水管阻塞应急处理流程图 336 7.8给排水系统故障应急方案 337 7.9停电停水应急方案 339 停电停水应急预案图 342 7.10群体性上访事件应急处置预案 343
7.11防恐防暴应急预案
350
第八章 需要提供的其它说明和资料。 356 1、物业管理员工培训工作方案 356
1.1培训目标 356
1.2培训系统的实施运作 357 1.3培训计划 359
2、物业员工工作服方案 363 2.1管理人员工作服 363 2.2保安工作服 364 2.3保安工作服
365
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3、员工行为规范及仪容仪表标准 367
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