金融危机下的资产泡沫—解读高房价
前言：北京、上海、广州、深圳这些一线城市的房价高不高，有没有严重的资产泡沫，政府官员、专家、学者各有各的说法。
其实评判这个事情很简单，住房是消费品，那就看房价收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比），按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，到本文写作的今天，上海内环（可以看作市中心区）的上世纪九十年代建造的动迁房平均房价接近了3万元一平方，80平方就是240万，家庭年收入我们非常乐观的估计为15万元（按照统计数据，上海2009年人均社会平均工资42789元），那么房价收入比已超过了15倍，请千万注意，这是建筑质量稍差的动迁房的价格。
如果把住房看作投资品，房价与房租比是公认的衡量房地产投资价值的主要指标，国际警戒线为200。仍然以上述的动迁房为例，年租金我们仍然乐观估计为6万元，那么现在买房投资回报期为40年（接近甚至超过了房屋的寿命），房价与房租比超过了480倍。
那么在这种情况下，资产泡沫还不严重吗？一些人又提出了动态房价收入比、租售比的观点，认为只要这些大城市经济一直迅猛发展，成为国际的金融、贸易、航运、文化中心，房价收入比、房价与房租比都会是合理的。先不论这一假设的前提是否正确，这种远景是否可实现（后面本文会谈到），那就目前说，房产不仅出现了泡沫，而且泡沫严重。
北京、上海、广州、深圳这些一线城市绝非个别，如果大家用上述公式算一算，中国只要稍微知名点的城市都出现了房价过高的现象。既然，泡沫严重了，为什么大家还在看涨，为什么房价就是脱缰的野马，怎么也拉不回，我们还是从我国的经济增长模式、从资源分配上去探索造成高房价的深层次原因。
一半是火焰一半是海水，
流动性过剩成全了中国大城市的房价神话。
2008年的国际金融危机对中国外贸行业的打击是沉重的，最近频频发生员工跳楼事件的富士康，当时原本接近八万人的龙华工厂，危机一来，员工一下子减了1/3。
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与此相对应的是以美国为首的世界主要国家的发钱救市和我国八万亿投资计划的出台，在国内实体经济受出口拖累，短期内内需又无法启动的情况下，外围和国内十分充裕的货币资金怀着避险、保值目的急需投资的突破口。2009年我国政府由于担心房地产市场的深度调整会对经济雪上加霜，转而采取了一系列对房地产市场的扶持政策，在这种大背景下，以北、上、广、深等一线城市为代表的房地产市场不仅从危机中活了过来，而且一下创出了金融危机下最绚烂的财富神话。以上海远郊西渡镇为例，2008年受危机影响，二手房价格下跌到了4000-5000元一平方，到2010年2季度借助世博会和地铁开建的消息刺激，房价涨到了一平方接近一万元，两年不到涨幅超过100%，在危机面前，再也找不到这么绚丽的财富神话了。
假如制造业是海水，那房地产市场就是火焰，为什么会有这样的冰火二重天。我们可以看一下这两个行业面对的市场。制造业多面对的是国外市场，国际金融危机爆发以来，国外尤其是西方国家面临着家庭债务、资产缩水、美元贬值和人民币相对升值的多重影响，消费需求减弱，我国出口加工业的沉沦似乎已无法避免。其实即使没有危机，一些出口加工企业赚的也多是员工的血汗钱。有位在2008年入选“中国改革开放30年经济百人榜”的著名华裔企业家曾发出这样的感叹：“我们中国有13亿人的大市场，日本才不到2亿人啊，为什么我们一定要出口到日本呢，就为什么不能做好内销市场呢？” 话说的没错，可在内销市场拼杀的经验告诉我们，在中国市场有个很有意思的现象：最昂贵的奢侈品有人买，最廉价质量几乎得不到保证的商品也有人买，中档商品恰恰竞争激烈，消费不足。我们只能说由于劳动在国民收入分配中所占比例过低，中国底层民众还太穷了，中国的中产阶层人口数量还不够多，市民阶层还不够强大，在美国被当作垃圾食品的麦当劳、肯德基，还是我们许多农民、农民工、小城市市民的梦想。这都造成了我国外向型经济对国外消费的严重依赖。
而我们的住宅呢，目标人群很简单，在房价高企的少数大城市，住宅早已失去了社会准公共物品的性质，变成了高档投资品，是资金保值升值的工具。自从危机以来，一些个人储蓄、信贷资金、产业资本、一些欲从人民币升值中获利的海外热钱，除了投资证券、期货市场、房地产、矿产或贵金属资源等，似乎也没有什么太多的其他选择。于是某些大城市房地产市场过热，房价畸高，资产市场出现了比较严重的泡沫现象。现在，这些大城市房地产市场的自住需求已基本被压制，房地产最后变成资本运作游戏。我很奇怪，房地产市场目前还没有房价的K线图再配上成交量。今天，普通老百姓的自住需求、承受能力和房价本身已没有太多关系，关键是房价是否还能涨下去。只要房价不下跌，就会有资金前赴后继的投入进来。前段时间，有房产人
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士说，北、上、广、深这些大城市的住宅本身就不是给穷人的，穷人也应该买不起，恰恰说明房产泡沫下资本的投机实质。
地产开发是地方政府经营城市见效最快的工具， 垄断是高房价的保护伞。
尽管还不能称为制造业强国，但作为世界工厂，我们很少担心工业制成品的价格上涨，一家企业生产的彩电提价了，不要紧，总归能找到无数的替代品牌。但这一策略却无法用在房地产市场上，原因很简单，土地作为资源，它是有限的，国有建设用地作为商品，它是垄断的。地方政府作为土地资源的拥有者，供地多少，地价多高，拥有最终的决定权。地方政府会希望房价下跌吗？恐怕不会，尤其是分税制改革，房地产收入成为地方政府财政收入的主要组成部分以后。
有兴趣的可以查阅一下各地政府的财政报告，凡是房价涨幅快的地方，房地产带来的各项收入基本占到了财政收入的50%左右，财政收入高低和房价完全是正比关系，地方政府成了除房产开发商以外的高房价的又一个获利者。这种收入来源于这么几个部分：一是卖地的级差收入，土地出让金减去给原土地使用权拥有者的苗木补偿费、拆迁费用、土地有偿使用费等剩下的就是政府的纯收入；二是土地增值税、土地使用税、营业税、预交所得税、土地契税、城建税、教育费附加等各项税收；三是勘察测绘费、工程设计费、土地管理费、土地登记管理费等各种规费。有些地方以上各种支出占到了房屋销售成本的20%以上。在这种利益格局下，地方政府有理由和开发商密切配合，把房价一直托上去，这样国有土地的招、拍、挂才能更顺利进行，财政收入才能有保障。
地方政府不希望房价下跌，还有一个原因，就是土地抵押能给经营城市带来所需的大量资金。搞城市基础建设，搞形象工程都需要钱，最理想的方式当然是培育几个地方上的产业集群，以企业利润分成和税收来获取建设的资金。但我们看海尔、春兰、海信这些知名企业的成长之路，从创业到辉煌差不多用了最少十几年的时间，而我们一届政府的任期，往长了说也不过就是两届10年，投资回报也太慢了。城市形象和老百姓对地方政府的美誉度有关，更和上级领导的评价有关，财政收入和吃公家饭的官员们的饭菜质量有关。在这种官员价值评估体系下，地方政府创造出了国有开发公司这一模式，简单说就是把国有建设用地划拨给开发公司，开发公司用土地抵押取得银行贷款来进行地方上的开发建设。在投资缺乏科学论证，有些资金被用到了形象工程的情况下，这些投资的效率和回报就很难指望，因此只有房价上涨带来地价升值，才会让地方政府源源不断从银行取得资金。如
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果房价下跌带来地价下跌，除非地方政府增加土地或另找其他作为抵押品，否则只有用历年财政收入还贷这一前途。在这种情况下，本应是行业裁判员的地方政府变成了房价的关联方，指望地方政府能完全、无条件支持中央的房产调控政策难度很大。
也正因为房地产业的这种垄断性质，住房成了最不愁卖的商品，也成了极有价值的投资品。“产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。”上面是一篇关于房地产业支柱地位教科书般的论述。这里我想谈一点动物养殖业，如果从拉动其他产业的角度来看，动物养殖业带动了种植、饲料加工、兽药、包装、化工、饲养设备、物流、食品加工、食品机械、商超连锁、餐饮等等相关行业的发展，说起来上下游产业，不会比上面38个部门少多少，但是我们的动物养殖业为什么就不能有房地产业这种行业地位呢？从小的方面讲，民以食为天，养殖业不可谓不重要；从中的方面说，养殖业可以解决中国最贫困的农民的生存问题，食品加工业更是能满足许多农民工的就业，绝不是无足轻重；从大的方面讲，房地产是不能外向扩张的，大家炒来炒去，无非是资金从一个人的口袋流到另一个人的口袋。而我们的动物养殖、食品加工业尽管是劳动密集型产业却是可以出口换取外汇的。之所以房地产如此被看重，除了地方政府利益和垄断特性，还和我国的经济增长模式密切相关。在我国这样一个人口大国，保持一定经济增速对于促进就业和社会稳定具有非凡的意义，由于国际金融危机，出口市场萎缩，内需短期又无法启动，启动可以靠投资拉动，并带动一系列上下游产业发展的房地产业来拉动GDP，似乎成了政府无奈的选择。
城市让生活更美好，
盲目“大城市化”给高房价提供了接盘者
最近国土资源部的部长说抑制房价很难，房价最起码还要涨20年。论断的理由就是中国不断延伸的城镇化。有些房产界人士提出的动态房价收入比、租售比观点的自信也来自于此。房价随着经济发展，有一定涨幅，甚至出现一定的泡沫都是合理的。但问题是当房价高不可攀，出现资产严重泡沫的时候，我们是否应该反思一下我们城镇化的误区？
我个人认为我国目前的城市化不能称为“城镇化”，在城镇化下，一个个城镇起的作用是缩小城乡之间的差距，改善农村和偏远地区的生活条件。但现在我们看到的却是资产泡沫基本都集中在东部沿海和
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其他区域的中心城市。这种城市化完全可以叫做各级地方政府不顾国情、盲目攀比、争做中心的“大城市化”，是地方资源向城市尤其是大城市过度集中的结果。在这种城市化下，城乡对立反而更加严重了。城市的确让生活更加美好，我们可以看看北、上、广、深这些一线城市人均的教育、医疗、就业、公共服务资源和全国平均水平的差距，正如陈惠雄教授所言：农村人到了大城市，一下子就提前50年进入了现代化。
从这个意义上说，中国人并不是不能实现安居，而是城市尤其是大城市由于人均占有资源水平极高，物质和精神生活相对于中小城市极为优越，在这些城市，住房面对着全国乃至海外资金的投资和自主需求，显得供应不足，成了可以堪比黄金的高档消费品，成了身份的象征。前段时间上海某广播电台一个主持人曾经让一位外地听众“滚”出上海，其实就是这种人均资源占有不均衡带来的大城市人的优越感。我本人也是个例子，我从山东一个小县城作为省重点中学的前四名才得以来到上海读书，我们那个地区那一年普通大中专院校录取人数（不计算师范、农业院校、委培、自费生）和报考人数的比例大约为25:1,在我们省会济南，这个比例就大概降到了8：1，在上海当时约为3：1。资源那么向城市尤其大城市集中，怎么不会加重城乡的对立，又怎么不会加重民众长途跋涉的迁移呢？我曾经问过一个在上海打工的房产中介，她说在老家的地级城市工资才1000多，相对于当地的房价和生活成本还是太少了，而在上海可以拿到4000多，如果不在上海买房，日子比在老家过的好多了。可以这样说，八十年代我们的天之骄子去美国洗盘子、去日本做服务生，今天我们的大城市化让农村、小城市的群众集中到大城市讨生活。
今天这些来到大城市工作的人，他们中的一些人可以面对高房价“滚”回老家，而其中已取得户籍或因为工作、家庭原因定居的移民却因为城市发展的极不均衡和城乡对立成了高房价的最大受害者和不得不承担者。我们说过去是知识改变命运，这些人到大城市来努力打拼也是为了改变命运。为了得到所在城市的认可，为了获得市民待遇，一个作为户籍寄放地的住房成了他们无悔的追求。在这种情况下，不管用多少年的收入，哪怕只能买一个蜗居，他们中的一些人还会留下来，成为高房价的接盘者。因此，在这些大城市低总价，投资客根本不屑一顾的蜗居为何总受青睐，和这些移民加上一部分城市贫民的自住需求有关。
曾经有人说，买不起房可以租房啊，我个人认为说这话的人不是某些群体的利益代言人，就是没有真实的生活体验，在中国，由于户籍制度等造成的区域分割，住房绝不仅仅是个住所那么简单。
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