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第3.6节 及时办理竣工决算，控制决算过程风险
施工企业按照设计要求完成施工后，就要及时办理竣工验收，依据施工合同规定的时间办理决算送审。根据施工合同做好工程的索赔工作。索赔工作应是全部竣工决算的重要内容，经营管理部门应当重视索赔的实质和方式、方法，当工程施工中出现合同内容之外的自然因素、社会因素引起工程发生事故或拖延工期等情况时，应及时收集相关证据，认真分析，提出索赔申请，追补损失。
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第4章 案例分析
第4.1节 NK房地产公司简介
NK房地产公司成立于1993年，是NK集团有限公司属下从事房地产开发与销售的专业房地产公司。公司注册资本人民币5000万元，拥有员工80多名，其中以硕士、学士为主的工程技术人员、管理人员、营销策划人员40多名。公司营业收入连年大幅增长，是目前最具实力的房地产开发商之一，公司现有房地产二级开发资质，正准备升为一级开发资质，其下属物业公司为一级管理资质。
第4.2节 NK房地产所面临的财务风险分析
1、筹资方面的财务风险状况分析
NK房地产在融资方面存在一些的缺陷，主要包括两个方面：
①融资渠道尚需拓宽。NK房地产公司除了自有资金之外，银行借款和预售账款是最主要的融资方式。实际上，房地产还有其他融资方式，如与海外机构合作、国内开发商合作、股权并购、借壳上市、委托贷款、资产证券化、过桥贷款等，这些方式在特定条件具有一定的优势。
②融资与投资结合的不是很紧密。公司未能根据项目本身的特点选择合适的融资方式和融资时机，投资项目评估虽然考虑到融资成本，但是现金流分析做得不够精细，未能将因融资成本导致的现金流出预测精确到月度范围。 2、投资方面的财务风险状况分析
①经济风险降低，技术风险、政策风险增加。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，国家对房地产行业宏观调控的政策密集出台，由此引发多种风险。
②公司在项目投资方面存在一些缺陷：在投资立项阶段做的可行性分析不够深入、细致；公司的投资组合不尽合理；项目投资的阶段管理还有待提高。 3、日常资金运作方面的财务风险状况分析
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按单变量计算方法，NK公司2012年的流动比率为3.88，远高于全国房地产上市公司流动比率平均值为1.78，按时间趋势纵向比较，也高于NK公司2011年流动比率值2.31。2012年的流动比率为1.46，高于全国行业平均值0.6按时间趋势纵向比较，也高于NK公司2011年流动比率值0.9。上述数据比较说明NK公司短期偿债能力不错，日常运营资金比较充足。不过NK公司流动比率比速动比率要大得多，说明存货在NK公司运营资本中占有很大的比例，应当引起足够重视。
第4.3节 NK房地产公司财务风险防范和控制
NK房地产公司针对公司存在的财务风险，采取了较为科学有效的防范和控制，下面重点从公司融资、投资和日常资金运作三方面加以分析。 1、NK公司在融资中的风险控制与防范
①建立和保持稳定良好的银企合作关系：NK公司获得当地主要金融机构的大额授信支持，长期被当地主要金融机构评为黄金客户及AA级信用评级，与当地主要金融机构建立了良好和稳定的合作关系。
②科学、规范、高效的银行融资管理：准确确定企业最佳贷款额、贷款期限并控制融资成本；注重债务筹资的经济性；合理确定融资次序和进行标杆管理；设置债务状况预警指标。
③拓宽融资渠道：股权收购；开放商合作建房模式；寻求外资合作；利用房地产投资信托基金；开发商贴息委托贷款；上市或借壳；私募融资；典当融资。 2、NK公司在投资中的风险控制与防范
①进行充分的市场调查分析和可行性研究：NK公司为了减少宏观经济调控政策对本公司的影响，在集团层面上设立了政策研究部门，在符合政府规定的前提下，研究相关政策应对措施，适时的对地产公司的投资规模和方向做出指导。公司还聘请了几位大学教授作为兼职顾问，为公司发展战略、投资方向把脉。
②投资分散策略：NK公司在投资时间分散和共同投资方面是采用二者兼顾的原则进行，自己独立开发的项目和合作开发的项目在时间上错开，避免不必要竞争，也便于资源的统筹安排，与合作方利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势以降低风险。
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③投资组合策略：在投资组合上，NK公司以中高档住宅为主，以商场、写字楼、酒店为辅；以房地产销售为主、以物业出租收益为补充，寻求较为平衡的发展模式。在建筑商场方面，主要采取与日本永旺集团合作，为其度身定造，并由吉之岛整体租赁经营的模式，一方面减少了商场招租的风险，同时可利用合作者的品牌影响力促进楼宇的销售。
④保险策略：NK公司选取太平洋保险公司为战略合作伙伴，从建筑设计、建筑施工、建筑主体，抵押贷款等方面提供全面、优惠的保险服务，确保财产安全，降低了投资各阶段存在的风险。
⑤控制投资规模策略：NK公司为控制公司过度的扩张，公司设定了一定的指标作为投资规模的参考和预警指标，一般情况下不得超出这些设定的指标。 3、NK公司在日常资金运作中的风险控制与防范
NK公司主要从工程施工管理、货币资金、应收账款等往来款、存货四个方面加强对资金运作中的风险控制与防范。
第4.4节 NK房地产公司财务风险管理的评价
总体而言，公司秉承稳健、踏实的经营风格，对房地产开发中存在的各种风险有着较为清醒的认识，上至公司股东、下至公司普通员工都具备较强的风险意识，公司融资、投资、日常资金运营风险处于比较正常状态。公司也采取了比较有效的措施评估、防范、控制公司财务风险。在项目融资方面，除了与当地主要金融机构保持长期稳定的合作关系外，积极拓宽融资渠道。在投资方面，利用企业资源优势，积极与省内知名高校和中介机构合作，广泛收集各类信息，对国家房地产宏观政策、相关财政、金融、税收进行长期科学的研究，对具体开发项目进行严密的可行性研究分析；同时利用各种投资组合和避险工具尽量降低投资风险。在公司日常运作方面，重点对工程质量、工程进度、工程成本、资金管理、费用控制、存货管理进行了较为规范科学的管理，有效的控制了公司运营中可能产生的财务风险。
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结 论
财务风险是客观存在的。只要有财务活动，就必然存在着财务风险。它是企业日常管理工作中必须面对的一个现实问题，然而企业的经营管理是个复杂的问题，面临各种各样不同的风险。这些风险构成了企业需要面对的复杂的风险系统。各种不同的风险之间也不是孤立的，它们之间相互联系共同作用于企业。企业管理者不可能完全消除风险，只能通过对企业财务风险类型全面分析，从中找出不同财务风险产生的具体原因，并针对每一项具体原因采取有效措施来增强企业抵御风险和防范风险的能力，提高企业的市场竞争力，从而才有可能在瞬息变化的风险市场上立于不败之地。
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