1.3.2经营环境因素
经营条件:物流园区所在区域的政策支持,城市规模,交通情况,辐射范围等都是选址的重要经营环境。
商品特性:不同类型的商品物流园区要分布在不同区域,如货运型物流园区应该充分考虑交通因素。生产型物流园区应考虑到工业布局、产品结构。
物流费用:这是物流园区选址的最重要因素包括租金、园区基础设施费用、仓储运输装卸搬运、信息、人员费用等。
服务水平:包括快捷准时、插件跟踪水平及时通知、是否提供上门提货送货等服务水平已经成为评价物流业发展的重要指标。物流园区的选址要选择在任何情况下都方便满足客户所提出的一切物流要求的地点。
1.3.3基础设施因素
交通条件:交通条件是最为重要的基础设施因素,它直接决定了物流成本的高低,物流园区规划要靠近交通节点和交通网络交汇处。如紧邻港口、机场、交通枢纽、铁路站等,尽量要有两种以以上的运输方式相连接,这样方便实现多式联运。同时尽量靠近制造业基地,这样节约提货费用。
公共设施条件:物流园区要包括停车场、加油站、修理场、商务结算中心、信息处理中心、生活服务区及其它比如水电设施等附属设施场区并且园区周围要有排污除污的能力。
1.4现代物流园区合理规划的原则 1.4.1合理选址原则
物流园区的选址应该在(1)城市外围或者城市主要交通干线的节点处,最好要有2种以上的运输方式的节点(2)工业基地的聚集地(3)物流基础设施和信息基础发达处。
1.4.2相互协调、系统优化原则
物流园区内各功能区之间所承担的服务功能既彼此联系又相互独立。物流园区的合理规划应该考虑物流园区所扮演的角色和承担的功能。如苏州现代综合物流园区是一个综合性的物流园区、南昌进出口物流园区是以跨境贸易为主的物流园区、浙江传化物流基地是以整合物流信息为主的平台型物流园区。现代物流园区已经远超出传统物流园区的仓储,装卸搬运,运输配送等功能。新增了如信息平台功能、交易展示功能、商务功能、优化库存功能等。在对物流园区进行功能布局时首先应对物流园区进行明确的功能定位,考虑不同的物流功能企业以及非物流因素对物流园区的影响,从而以合适的结构对园区进行整体功能布局设计,解决物流园区的合理化、系统化和整体化,让物流园区的运营效率达到最高。
1.4.3优化土地利用原则
充分结合场址所在地的实际地形条件物流园区属于大规模物流节点设施,其建设发展具有投资规模大、占地资源较多、回收期长等特点。因此,在物流园区规划时应该充分优化利用土地资源,充分结合所在
地的实际地形、水文等条件,尽可能合理利用资源,降低物流成本,达到集约化的目的。
1.4.4与城市整体规划相协调
建设物流园区一定把握社会经济发展的要求和现代物流发展的规律,与整个城市规划相协调,打破地区和行业的界限,做到科学布局、资源整合、优势互补、良性循性。防止规划各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋的情况,避免重建、误时、费财的现象发生。避免大面积空置和形象工程。
1.4.5可持续发展原则
可持续发展是新时期时代性的要求,做到经济效益、环境效益和社会效益相统一。经济上,节约物流成本,促进地方经济和GDP的增长和地方财政收入的增长,提高第三产业比重,促进产业结构优化和转型,促进国民经济的协调发展。环境上,减轻道路、环境、能源的压力。社会方面,推动城市化建设,优化城市居住和创业环境。
2国内外典型物流园区现状分析
2.1国外现代综合物流园区发展概况 2.1.1日本现代物流园区发展概况
1965年,物流园区最早出现在日本东京。日本政府在物流园区的规划和建设中起到了至关重要的作用。日本政府首先充分考虑到了城市交通、经营环境、水文地形等因素,把发展物流园区的主要选择地定在交通通达性较好的地区或大城市的周边。比如日本临空国际物流中心就是西部规模最大的处理航空物资的场所。中部临空都市则是靠近日
本中部国际机场的现代城市联合体。其次,日本政府要求银行给予物流园区相应的优惠政策支持。把物流园区的建造用地以较低的价格卖给行业协会或开发商,让他们进行融资,来建设物流园区,如资金不足,政府则会提供给他们一些优惠的税收政策,如长期低息贷款或者给予无息贷款。其中最具代表性的是日本横滨物流园。此外,政府还大力加快园区内的基础设施建设,促进该地经济发展以及让物流商或者地价上涨和享受便利的基础设施所带来的增值服务。
2.1.2德国现代物流园区发展概况
德国在规划物流园区的时候采用公私合营模式。建设物流园区的基本做法为:联邦政府作出整体规划,然后州政府、市政府进行辅助建设,企业经营管理,进驻园区的企业自主经营。
联邦政府在全面考虑交通干线、交通枢纽条件,他们要求必须有两种以上的运输方式可供选择,然后调查经济布局与物流发展以及环境保护盒企业利益状况,进行物流园区的选址和规划布局。为了让各州的物流园区趋向合理化、统一化,德国交通主管部门给符合规划要求的物流园区提供资助或贷款担保,再把物流园区出租给物流企业,企业就可以实现自主经营。园区内的企业主按有关规定缴税,并且根据自身的经营与发展的需求,建设与之相应的停车场、仓库、中转站、堆场、和相关的辅助配套设施等。
2.1.3美国综合物流园区发展概况
美国物流业发展已经有相当长一段时间,美国有世界顶尖级的物流公司,有先进的物流管理经验。安东尼奥地利城市物流园区的建设就是
一个典型的例子。圣安东尼奥城物流园区配有完善的物流配送和物流运输系统,物流园区的合理规划整合使得资源得到非常合理的利用。此外,政府还制定了一系列如货运代理企业免交房产税、销售税和第一个十年的豁免物业税等优惠政策。
2.2国内物流园区发展现状 2.2.1基础设施状况分析
从投资规模的实际完成占规划的比重来看,我国物流园区平均实际投资额为10.9亿元,规划投资额完成率在71%~100%占园区总数的40%。实际投资超出规划投资的物流园区占园区总数的10%。也就是大部分企业的实际完成情况都和规划不符。这说明我国物流园区投资规划缺乏科学性、合理性,盲目建设现象比较严重。
从占地规模来看:《规范》中所建议的物流园区占地面积要大于等于0.5平方公里。但是从统计来看,实际占地面积不足0.5平方公里的物流园区却占了63%,与《规范》中建议的占地面积标准相差甚大。另外,我国四大经济区域中,就物流园区平均实际占地面积而言,中部和东北部地区的实际占地面积较高,而西部地区实际占地面积则相对低一些。由此可见地区物流园区发展不平衡现象存在显著。再有就是在目前我国物流园区的营运面积总体情况较好情况下仍有16%的园区物流运营面积占比没有完成规划。
从交通便利性来看。良好的交通条件是物流园区成功运营的基础,根据《规范》所统计的物流园区周边5公里以内的高速公路、国道、省道总条数情况,70%左右的物流园区5公里内有2至3条公路,临近