房地产再融资开闸的思考
郑震
一、背景
昨晚，停牌多日的上市房企宋都股份发布公告，拟募资15亿元投向商品住房项目建设。值得注意的是，该方案与新湖中宝再融资投资于棚户区改造项目及保障房不同，宋城股份此次将目光投向商品房建设，此举让房地产再融资正式开闸基本成为事实。
宋都股份披露的增发预案显示，公司拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集15亿元资金，将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。同时，招商地产昨晚也公告称，正在筹划发行股票购买资产。种种迹象已经表明，房地产再融资计划有可能会陆续启动。
地产上市公司融资环境趋紧的情况可追溯至2010年初。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，房地产上市公司再融资开始受到严格控制。包括募集资金投向房地产项目的股权类投资企业；以及募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业等两类融资须首先通过国土资源部监管审核。2010年10月15日，证监会明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。 二、再融资开闸带来的信号
但实际上，房地产类上市公司一直是股市融资大户。在再融资关闭之前的2009年，包括向大股东定向增发房地产类上市公司合计增发募集资金逾550亿元。作为资金密集型行业，“缺钱”几乎一直困扰着房地产的发展。此次再融资开闸预期强烈，如果房地产企业再融资顺利开启，将带来什么变化呢？
1. 调控手段的变化
李克强总理上台以来，一直强调去杠杆、调结构，从本质上来说李总理支持自由市场、反对政府干预的经济学。而此次房地产再融资的开闸可能意味着政府对房地产行业调控思路的变化。我们首先可以回顾一下2010年房地产再融资关
闭以来政府对于房地产的调控政策。
2010年的楼市，依然犹如脱缰之马，由此引发“新国十一条和新国十条”及“限购令”两轮严厉调控。但房价还是没跌。2011年1月26日，发布房地产市场调控“新国八条”伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。2012年3月5日：温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”。6月18日：住宅项目容积率不得低于1.0，别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录。7月1日：“闲置土地”定义变宽。12月25日，住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。
过去三年中，政府针对房价问题出台了一系列的行政化调控手段。总的来说，一方面收紧房地产开发企业融资渠道。另一方面采取了一系列限购、限售政策。主要手段以限制、卡和堵为主。
而再融资的开闸是否意味着，政府开始逐步开始强调供给方，从行政的卡、堵、限转向市场化的手段呢？在信号明朗之后，过去从需求方的行政限制是否会有所放松呢？
2. 房地产行业的支柱作用
李总理上台以来，虽然中国经济硬着陆的讨论愈演愈烈，但其并没有考虑以往政府投资来稳定经济，防止过快下滑的方法。他曾对中国经济的发展“底线”作出阐释：政府的宏观调控要使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”，同时在这样一个区间内，着力调结构、促改革，推动经济转型升级。一般认为，李总理强调的下线GDP在7%，因为低于这个数字，失业问题将会很快出现，引发社会动荡。
目前来说，整个国际贸易情况不容乐观，中国上半年经济形势呈现较为明显的逐月下行轨迹，二季度各项经济指标比照一季度下行十分明显。在拉动经济增长的三驾马车中，除在一季度受到中央严格遏制公款消费影响的社会消费品零售总额有所回升外，投资和出口增速都经历较大跌幅。今年一季度，我国出口虽然实现了18.4%的较快增长，但这其中有较多是企业为境内外套利而出现的贸易“虚增”，在政府加大对虚假贸易的打压力度后，出口增速的水分被迅速挤出。虽然，
政府一直在强调打压影子银行，而信托和基金子公司的投资标的有相当一部分为房地产项目，政府在打压影子银行的同时，却放开关闭3年的房地产企业再融资，这是否意味着政府在经济形势不断恶化的情况下，被动再次以房地产作为隐形支柱，来稳定经济实现预期目标呢？
3. 降低社会整体资金成本
2013年年初社会融资规模迅速扩张，相当部分非信贷融资流向了房地产，通过高杠杆信托融资房企将面临来自资金成本压力。目前房地产信托融资成本很高，在12%-16%之间，20%的都有。
房地产再融资开闸意味着房企将不会再依赖于高息的表外负债业务，将逐渐转向表内征信和股权融资，这不但有利于房企本身的资金成本的降低，同时由于信托等影子银行相当一笔资金流入房地产项目，房地产融资表外转表内也将带动整体社会资金的成本下降，这样可以带动整个社会利润率的上升。 三、房地产基金的思考
1、对以融资为主房地产基金为利空
更低的融资成本和方式将降低房地产企业通过房地产基金融资的需求，对于以靠借贷融资生存的房地产基金无疑是较大利空。
2、中小企业资金仍然困难
上市企业通过定向股权增发或配股等形式拓宽融资渠道，对于中小企业的生存空间无疑将进一步受到挤压。中小企业项目的系统性风险讲进一步上升，但其对资金的需求将带来更高的投资收益的风险补偿。在进行中小企业项目时，要更主要大企业项目压低价格，挤压带来的市场性风险。
3、房地产基金业务的多元化
由于房地产基金有良好的业内经验和资金来源，在维持融资性传统业务收入来源的基础上，为房地产企业进行融资咨询、融资规划和具体对接，走专业性房地产金融咨询、设计和实施的路子。