等城市显眼罢了，所以不知道作者所谓“房地产市场一直处于相对稳定的状态之中”这句话是什么意思了！“从7月开始，宁波的各大银行已经悄悄地开始争夺房贷市场，”（各大银行不是一直在争夺房地产市场么，难道仅仅从7月份开始），“这说明宁波房贷的质量还是让银行放心。”（利率松动跟贷款质量的高低没有必然的联系吧？美国降息降这么多次了，房屋次贷危机还是没有解决！）
（四、目前宁波房产市场销售速度回归正常，未发生严重滞销或降价现象。据统计，1—6月，商品房成交量同比下降约50%，商品房供应量同比下降约35%，销售速度放缓。从推出的楼盘个案分析，开盘一个月内大多数楼盘的销售率均能达到30%以上，销售速度正常。从购房群体结构分析，投资客户数量明显减少，基本以自住型为主。从消费的产品类型分析，市场高端产品和低端产品成交量大，中端产品成交比例不高，从平均价格反映价格趋结构性下跌，但同地段、同类产品的价格并没有松动。像湖景花园、世纪东方玫瑰苑等高端项目以每平方米20000元到25000元的价格还是受到市场的追捧。）
第四点理由是个人认为写的最客观的一点，但是依然不符合逻辑，既然成交量同比下降50%不算滞销，那么下降几个百分点算是滞销呢？再说降价，明眼人都知道，现在宁波各大楼盘都已开始小幅降价，以全国房产龙头万科在宁波的项目“金色水岸”为例，07年其均价为13000/平，而今年8月新开盘的二期高层均价已下降到12000/平以下，90平的房子总价在90-100万。目前其开盘2个礼拜，销售19套（2008-8-28日透明售房网数据），占其二期开盘总量1000套左右的2%，那么按照这一速度，一个月其仅能销售4%，再我看来，除了再降价，别无他法！而作者所谓的追捧楼盘湖景花园、世纪东方玫瑰苑，其销售率也不容乐观，（比如说玫瑰东方共有住宅393套，共销售16套，销售率为仅4.0%，而湖景花园稍好，东区西区两区共有住宅108+730=838套，共计销售59+101=160，销售率也不到20%，2008-8-28透明售房网数据）不知道作者所谓追捧是否是空中楼阁！
五、宁波投资购房的比重相对较小，使得宁波房产价格基础坚实，投资购房比重过重会推动房产价格泡沫的增长。从前面对“宁波强大的本土自用市场需求”和“政策对投资客的限制”分析中，我们发现，与上海、杭州、深圳等一线大城市房地产市场投资性占较大比例不同，宁波房产市场大部分以自用为主。当一个城市的房地产市场流入较多的投资资金时，短期内这个市场会比较繁荣，但是一旦政策发生变化，这些资金迅速撤离，房地产市场就
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会极度不稳定，甚至出现像深圳那样房价大幅下跌的现象。而宁波比较低的投资购房比例决定了它几乎不会出现这种现象，毕竟有大比例的刚性需求摆在那里，因此甚至是在销售淡季的7月，宁波商品房每平方米均价9000多元的均价，仍达到了2007年以来的最高点，可见宁波房价大跌论是不科学的。
对于第5点，作者主要是想说明宁波的房市以自住为住，并不像大城市投资资金比例较大，并提到所谓刚性需求，（对于刚性需求，本人已在第一点中进行驳斥），我想说，无论在哪里，高企的房价只能通过投机资金和KFS共同推动，但长期房价的走势，不但要考虑土地供应，建筑材料涨价等客观因素，更要考虑有效需求这一基石，脱离了有效需求，再高的房价都只能是空中楼阁！正所谓上涨需要成交量的推动，下跌可以是无量下跌！对于有效需求这测算方式，我觉得可以参考国外人均可支配收入与房价的比率，毕竟人家商品房的时间比我们要长的多！
（从上述因素可以分析，在宏观政策从紧的背景下，宁波房地产市场总体运营正常，出现类似深圳房地产市场房价大跌的可能性几乎没有。（宁波海普房地产投资咨询有限公司王晓云））
基于以上五点驳斥，本人大胆断言，1-7月宁波房地产市场的低弥并不是所谓的销售淡季，而传统的“金九银十”更不可能在今年出现，房价将在半年内出现15%左右的调整！原文作者作为房产投资咨询公司的专业分析师，全文漏洞百出，逻辑缺失，有失水平！
作者慈中笑笑生 现供职于中国银行
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