组织、指挥、协调和控制等一系列管理活动的总称。
2、估价机构技术管理的最终目的是提高经济效益。 3、操作层面主要包括一下几点： （1）培养核心技术人才； （2）建立常态化的技术培训机制； （3）构建技术监督制度；
（4）注重估价信息的日常积累（建立各种类型的信息库）； （5）理顺技术、市场、行政等部门的关系； （6）建立质量绩效管理制度。 （四）估价行业的技术管理 1、开展形式多样的继续教育活动；
2、以土地估价报告抽查为抓手，开展土地估价报告质量管理； 3、组织开展相关专题研究（参数水平、参数确定的方法、典型不动产研究等）；
4、支持会员的技术需求。 （五）管理的7句真言
复杂的事情简单化 简单的事情标准化 标准的事情流程化 流程的事情规范化 规范的事情表格化 表格的事情软件化 软件的事情图像化
——清华大学 王守清教授
三、土地估价报告中的典型问题
土地估价报告中的典型问题来源于安徽省2013年第一季度土地估价报告质量抽查中的部分报告。
（一）失分情况统计
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项目构成 第一部分摘要 第二部分估价对象界定 第三部分土地估价报告结果及其使用 第四部分附件 第二部分影响因素分析 第三部分土地估价 分析逻辑性及一致性 报告外部质量 总分 12.0 7.0 9.0 4.0 8.0 55.0 3.0 2.0 平均得分 9.2 5.0 6.9 2.3 5.5 42.4 2.0 1.3 失分 2.8 2.0 2.1 1.7 2.5 12.6 1.0 0.7 失分率 23.3% 28.6% 23.3% 42.5% 31.3% 22.9% 33.3% 35.0% 最大失分率 36.7% 50.0% 35.6% 60.0% 50.0% 34.0% 60.0% 60.0% 失分率70.0`.0P.0@.00.0 .0.0%0.0%最大失分率60.0`.0P.01.34.0".93.35.0`.0P.06.7#.3(.65.6#.3B.5%
（二）失分分析结论 1、估价过程质量尚可； 2、附件部分质量状况最差；
3、报告整体性及前后一致性亟待加强；
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4、估价对象界定及影响因素分析也是弱项。 （三）报告中的典型问题
下面根据《专家评审表》的格式，采用表格的形式进行点评。 报告的主要组成部分 封面 评审要点 存在主要问题 估价项目全称、受托估价单位、报告备案日期迟于估价报告提交日期，无编号、提交估价报告日期 备案号;报告编号不规范 估价目的 估价基准日 地价定义 满足委托方何种需要、估价结果应用未就估价标的是否符合土地处分的有方向；是否仅一个估价目的；估价标关规定进行说明 的是否符合土地处分的有关规定等 估价结果对应的具体日期 未说明确定的理由 第一部分摘要第 二 土地登记状况 部 分 估 价 对 象 土地权利状况 界 定 现有房地产（地上建构筑物及用途、未说明规划条件、批准机关、批准日土地利用状况 容积率等）；待开发土地（规划条件、期；未说明构筑物具体状况 批准机关、批准日期、闲置情况等） 法律、法规与政策文件；技术依据；估价依据 未明示委托方提供的资料 委托方提供资料；估价人员实勘资料 第 三 选择是否得当、全面；描述是否规范、较全面，但缺乏针对性 部 分 估价原则 正确；与估价目的、方法是否协调 土 地 估价依据的可靠性、市场的客观性、估 价 估价的前提条件和假估价对象的用途设定、年期设定、估缺项 结 果 设条件 价基准日设定等 及 其 使 用 估价结果和估价报告 发生效力的法律依据、使用方向与未就发生效力的法律依据进行说明，限制条件、有效期、使用权及解释权、与前提和假设条件部分内容混淆，缺使用 违规使用的法律责任 项明显
土地使用权性质、年期，估价期日，不规范，缺容积率等表述，设定用途实际与设定开发程度、用途、容积率不合理，地价定义与估价目的不匹配 等；其他需要定义事项 土地单价、总价、大写、币种；估价估价结果一览表不规范 结果一览表及相关说明和盖章 具体范围（土地、房地、建筑物）、面缺项 积、用途、土地使用权人等 估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、缺项 土地使用证编号等 权属、权利、年期、他项权利；实际未进行实际使用与证载状况分析 使用与证载状况分析 估价结果 估价对象界定 8
资料来源及未经确认或无法确认的需要特殊说明的事项 资料、估价对象的特殊性及特殊处理未具体说明特殊性，针对性不强 说明、其他说明（抵押等） 土地证及权属证明、位置示意图、估未附年检合格证明，案例照片能从侧第四部分 附件 价对象及案例照片、相关批文及图件、面反映未实地调查，缺位置示意图，机构资质证书、估价师证书等 目录与内容不对应 影响估价对象价格的宏观因素，如产缺少产业政策、税收、金融、房地产一般因素 业政策、税收政策、金融政策、房地市场政策分析等 产市场状况等 第 二 区域范围界定是否合理、区域位置、部 分 设施条件、环境条件、产业集聚度、范围界定与因素分析不一致，未对微影 响 区域因素 规划条件、区域土地利用状况等描述观区位状况进行说明，无分析 因 素 是否全面恰当；微观区位说明是否充分 析 分 宗地自身条件（面积、形状、水文地个别因素 质、临路状况等）、最有效利用、个别未进行最有效利用分析 开发程度等 根据估价对象特点、估价目的和资料第 三 估价方法选择 限制，恰当地选择估价方法，并充分未选用理由不成立 部 分 阐述理由 土 地 评估结果可信度分析、最终地价确定结果相差较大，且地价确定说服力不估 价 地价确定 依据与方法 强；分析过程与权重取值不一致 分析逻辑性、一致性 描述是否一致、语句是否通顺、有无标点符号、书名号存在错误，打印有错字、有无疏漏 错误，不同地方相同内容表述不一致 格式是否规范、制作是否美观 格式不规范（字体字号等），装订粗糙 报告制作标准与设计 基准地价系数修正法 地价内涵 基准地价简介 修正体系 评审要点 存在主要问题 基准地价制定及公布时间、文件、估价基准日、设定开发程度、容积基本未介绍 率、年期等 基准地价表及修正体系 体系错误 待估宗地因素条件说明具体、客观编制待估宗地因和量化程度，与区域因素、个别因前后不一致 素条件说明表 素分析的一致性 基准地价修正 编制待估宗地因修正系数取值与条件说明相吻合 粗心，合计值不一致 素修正系数表 其他因素修正 方法运用完整性 开发程度、期日修正等 容积率、期日修正依据不足 是否符合估价对象、估价目的及相基准地价基准日距估价期日超过3年，关要求 未说明其可用性 9
假设开发法 评审要点 存在主要问题 最佳开发利用方式 待估宗地条件分析；规划设计说明；缺少相关说明 市场分析；土地用途、容积率确定 估算方法选择及理由；方法应用的合理性及测算过程；取值依据的充测算无具体过程，均价确定证据不足 分性 土地开发：开发费用、管理费用等；房地产开发：前期工程费、建安工参数选取依据不足 程费、专业费用、管理费用等 利润率选取依据、合理性；公式计利润率取值缺少依据 算（动态法通过折现考虑） 购地税费、销售税费及计算（未考未考虑购地税费 虑预征增值税，暂不扣分） 不动产总价估算 开发成本估算 利润计算 税金及销售费用估算 收益还原法 总收益确定 总费用 评审要点 客观收益测算方法、过程 构成、取值依据、合理性 存在主要问题 测算过程形式较合理 个别取值依据不充分 房屋纯收益 房屋重置价、折旧、房屋现值、建房屋现值前后不一致，房屋还原率无依筑物还原率、房屋纯收益 据 还原率选取依据 依据不充分 土地还原率确定 成本逼近法 土地取得成本 土地开发费用 相关税费 利润计算 评审要点 存在主要问题 组成是否全面、依据是否充分、取值依据和说明错误或不充分 是否客观合理 开发状况及相应的开发费用标准、依费用取值依据不够充分 据，取值是否客观 组成是否全面合理、确定依据是否充取值依据说明错误或不充分 分、取值是否客观 利润率选取依据、合理性 利润率取值依据不充分 10