第三章 房地产市场走势预测
3.1全国房地产市场形势预测
2014年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在各级政府大力推进棚户区危旧房及经济适用房建设的大背景下，2014年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 3.1.1房地产开发投资增速将放缓
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2014年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。
控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2014年房地产开发投资增速可能会放缓到10%以内。
3.1.2住房供应结构调整，普通住房和经济适用房供应将增多
房地产调控中对住房供应结构提出了具体的标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套
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型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2014年的住房供应结构继续调整，随着棚户区改造的大力推进，普通住房和经济适用房供应将增多，高端商品住房的投资和供给受到限制。
3.1.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争
国务院专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对地方管理改革的决心，这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。
预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。
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3.1.4 2014年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素
从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是2014年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2014年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2014年住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2014年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。 3.2十堰市房地产市场走势分析
2014年对十堰楼市来说，是第一个短兵相接的时代。从大营销
上来看，十多个综合体之间比定位、拼资源，房地产市场真正进入了“大盘时代”。由于区域供应量过大，周边客户早已饱和，大多数综合体的客户群也都由周边转向了全市，楼盘间比区域优势、比价格、比配套、比商业资源、比营销方式、比渠道渗透，比谁做得最细致、最人性化，百家争鸣、百花齐放，共同推进十堰楼市的进步和发展。
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十堰市2013年-2014年房地产成交数据汇总
序号
均价 套数 面积 133540.32㎡ 48553.35㎡ 130548.93㎡ 月份 2013-01 2013-02 2013-03 1 2 3 5157.38元/㎡ 1270套 5213.37元/㎡ 493套 5294.14元/㎡ 1270套 4 5238.06元/㎡ 5 5894.06元/㎡ 6 5325.76元/㎡ 7 5430.94元/㎡ 8 5286.79元/㎡ 9 5482.18元/㎡ 10 5412.22元/㎡ 11 5307.54元/㎡ 12 5614.61元/㎡ 13 5337.30元/㎡ 14 5321.26元/㎡ 15 5315.48元/㎡ 16 4904.01元/㎡ 17 4621.39元/㎡ 18 5007.71元/㎡ 19 4654.08元/㎡ 20
5107.39元/㎡ 1177套 1309套 954套 1084套 814套 866套 985套 965套 873套 571套 493套 1047套 1008套 1306套 765套 1072套 850套
121855.47㎡ 136347.75㎡ 100120.45㎡ 112357.46㎡ 83332.86㎡ 87952.23㎡ 100761.49㎡ 98330.38㎡ 88643.56㎡58375.28㎡ 48054.69㎡ 102866.86㎡ 100000.91㎡ 132111.02㎡ 79031.07㎡ 125584.47㎡ 88608.35㎡
13 2013-04 2013-05 2013-06 2013-07 2013-08 2013-09 2013-10 2013-11 2013-12 2014-01 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08
根据市场的反馈信息来看，刚需住宅的销量占据市场主导地位，十堰楼市在经历了2012年复苏、2013年繁荣之后，2014年十堰楼市基本处于“稳中有降”，从2013-2014年的成交形势分析，十堰住宅房价还有下行空间，尤其是棚户区危旧房改造及经济适用房建设进一步加强，将牵引商品住宅房价继续下行。商业地产今年前景大好，商铺的价位不会下降。车位的价格将继续保持稳定增长。2014年9月备案房源751套，成交均价5071元/㎡，基本映证了这种趋势。以下是9月楼市十堰城区各主要楼盘成交本案数据。
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