新园商业街招商项目形象组合特色
及功能定位分析
内容纲要：
一、 项目情况分析： （a）项目的现状 （b）面临市场机会
二、 成功的类似项目业态组合规划 （a）商业街项目分类 （b）成功的类似项目案例 （c）商业街项目规划特色分类 三、 规划方向 （a）本项目规划要点
（b）规划组合项目内容案例比较及借鉴 四、 招商项目优化组合和招商策略 （a） 拟招商引进项目的优化组合 （b） 招商策略和招商政策 （c）拟招商引进项目的招商风险 五、 形象特色及功能定位建议 （a）思考重点及总体定位
（b）形象特色及招商项目功能定位 （c）商圈消费群体分析
（d）优化组合招商项目的组合功能定位 六、项目经营管理策略
1
项目概况：
“惠州大亚湾新园商业街”项目，位于惠州市大亚湾西区东联柏岗村新园华府花园住宅区，在石化大道南侧，东邻龙山八路，项目用地北及东侧均为高新技术厂房区，爱力科技园区及三鑫玻璃厂区，南侧为比亚迪汽车二期厂区，项目的周围居民生活服务设施已基本完善，项目所在地区域市政道路基本已经开通，东侧比亚迪汽车一期工厂及周边其它工业厂区已经开始投产，在项目周围10分钟距离内有小学学校、中学学校、医院、西区相关政府部门、银行、农贸市场、中国移动、联通、电信、邮局等，这是一个典型的工业园区域商业住宅项目。
一、项目情况分析：
（a）项目的现状：
新园华府花园住宅区项目现正在进行基础建设阶段，规划中的新园华府花园住宅区项目项目由6栋高层住宅组成，其中，2栋24层住宅、2栋18层综合楼和2栋30层住宅，总建筑面积130875.17平方米，计容积率建筑面积为119565.47平方米，其中：高层住宅100630.64平方米，商业18601.99平方米，合计1257户，停车位：721位。本项目总户数：住宅1251户、商铺近300间（见新园华府花园简介）。 （b）项目的优势：
1、新园商业街项目在当地商圈周边商圈同类项目中起步早，整体规模面积大，可组合招商更多的品牌精品项目进驻，在当地商圈占有领先优势。
2、项目所在地为高新技术开发区中心位臵，周边高新工业厂区高新技术产业工厂众多，而成规模的综合性商业项目缺乏，所以，占有地利优势。 3、周边高新工业厂区工人和居民区居民对多业态组成的商业街项目有迫切需
2
要。
4、项目为高新技术开发区内周边区域维一由多业态组成的商业街项目，可提供更多业态组成的商业项目，为周边社区居民和工业厂区高薪产业工人提供更多的购物方便。 （c）项目的劣势：
1、项目的整体规划决定了项目欠缺特大型主力百货商场或主力大型超市项目所需要的经营面积，与区域商业中心相距较远；商圈商业气氛不成熟，在吸引品牌项目进驻方面欠缺一定程度上的号召力。
2、项目定位为商业街，而且有部分商铺将销售出去，形成产权分散，在对项目进行统一规划、整体规划、统一策划项目时受到限制和影响。
3、商圈周边商业业态组成的商业项目整体形象普遍性较低，对项目需优化组合招商引进的一部分中高档精品、品牌项目进驻有一定程度上的影响。 4、项目规划为一、二楼商铺，对商业街的街道式概念有观念性的分别。 （d）面临市场机会：
新园华府花园项目中的新园商业街项目用地位于大亚湾经济技术开发区内，现开发区内各大型工业企业已经有大部分进驻并投产，其它工业厂区也以基本成型，预测在未来一、二年内这些高新技术工业厂区基本可以完全进驻并投产，这些高新技术工业厂区完全进驻并投产后，项目周边地区可增加稳定高薪产业工人约6-7万人，项目周边大部分为工业及其配套设施，所以，工业区范围内根本没有新园华府花园项目中如此规模的高尚社区及花园配套的新园商业街商业配套设施，大亚湾现有的主要商业区集中在南澳，离大亚湾有十多公里的路程，现在大亚湾区域内的商业业态除了项目附近临建的万丰超市和好易多超市等纯商业经营项目，其它多项目组合业态的商业项目基本处于空白状态，
3
而新园商业街项目可提供购物、休闲、美食、娱乐等众多项目组合，所以，新园商业街项目的建设将成为当地商圈维一由多业态组成的商业街项目，面临的市场机会和发展潜力不可估量。
二、成功的类似项目业态组合规划：
（a）商业街项目分类：
1、纯商业经营业态为主要目的组成的商铺式商业街区。
2、由多业态组成（购物、休闲、娱乐、美食、旅游观光）的商业街区。 3、由多业态大型主力百货商场或主力大型超市项目为龙头组成的商业群体街区。
（b）成功的类似项目案例：
广州市的上下九步行商业街，上下九步行商业街由上九路、下九路、等十甫路组成，全长1200多米，由238间房屋骑楼商铺和300多间特色商铺组合而成，上下九步行商业街以中西合璧的西关风情、独特的风味小吃名店，丰富的历史内涵，不但成为当地人搜罗美食和购物休闲的据点，而且更是外地人到广州寻找老广州风情的必到之处。 （c）商业街项目规划特色分类
1、以商业为主要目的多业态特色精品项目商铺为主，以品牌项目优化组合。 2、以购物、休闲娱乐项目为主，搭配各类风味美食、美容美发项目组合成多业态特色经营。
3、由大型主力品牌超市或大型主力百货商场为龙头组成的多业态特色经营群体街区。
4、居民小区中所形成的社区生活商业街。 三、项目规划方向：
4
由于项目所在地为高薪科技工业开发区中心，所以，新园商业街项目以高薪产业工人为主要目标客源，建议本项目着重体现年轻时尚、休闲娱乐、大众购物、快乐购物为主要目标规划招商项目，体现步行商业街是以“步行”、“购物”、“娱乐”为依托的综合性商业项目，以满足商圈消费者为的就是一种全新的“休闲购物”方式，消费者在其中体验的就是那种自由自在、无拘无束的休闲消费时尚，发挥项目规模整体优势，完善各类别项目综合功能，按照现代商业中心的发展趋势，将其建成为多功能、多业态的商业集合体，形成理想的具有购物、休闲功能的新型商业街区。 本项目规划要点：
主题鲜明、个性突出、规划合理、功能齐全
主题鲜明：就是根据项目规划招商项目以满足年轻时尚一族为主要目的，一楼百货区域以：品牌体育运动休闲服装、品牌女装形象店、化妆品品牌形象店、黄金首饰品牌形象店、品牌药店、服务类项目各类营业厅为主，二楼特色美食区域以：特色品牌精品中西美食店、美容美发院、足乐健健身休闲馆、精品酒吧、书网吧、娱乐场等娱乐休闲项目为主。
个性突出：以突出年轻时尚一族为主要消费群体的项目规划为主体，在招商项目优化组合做到资源共享、优势互补中突出时尚活力。
规划合理：优化组合各类别项目招商，在招商项目规划中突出运动时尚，运动休闲、精品首饰、特色美食名店、文化娱乐全面满足消费者个性化购物、休闲、娱乐需求。
功能齐全：项目规划中以购物消费类别项目为主，娱乐休闲美食类别项目为辅进行合理的功能品牌项目优化组合，其中：购物消费类别项目占总招商项目的45%,美食类别项目占总招商项目的：25%,休闲娱乐类别项目占总招商项目
5