5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。 A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。 A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
7．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。 A．销售费用、销售税费和开发利润 B．销售费用、销售税费和所得税 C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
（三）某公司自有商务办公楼500平方米，该办公楼位于繁华的商业区，该公司经营2年来处于亏损状态，而另一相临的商务办公楼对外出租的月租金为100元/平方米。
8．若对该公司的商务办公楼采用收益法进行估价，则其净收益应按（ ）计算。 A．亏损前的净收益计算 B．亏损后的净收益计算 C．100元/平方米 D．市场租金
9．若对该公司的商务办公楼进行拆迁目的的估价时，优先选用的估价方法是（ ）。
A．收益法 B．市场比较法 C．成本法 D．假设开发法
10．若对该公司的商务办公楼进行抵押目的的估价时，其估价报告要有至少（ ）名专职注册房地产估价师签字。
A．1 B．2 C．3 D．4
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，
本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估 委托方：××房地产开发有限公司 估价方：××房地产估价有限责任公司 估价人员：×××
估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日 目录（略） 致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略）， 地址（略），联系电话（略）。 二、估价方
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略）， 地址（略），联系电话（略）。 三、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据 五、估价时点 2008年6月14日 六、价值定义
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以
其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
七、估价依据（略） 八、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估价人员
注册房地产估价师：×××、××× 十二、估价作业日期
2008年6月14日至2008年6月19日 十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略） ××房地产在建工程抵押估价技术报告 一、实物状况分析（略） 二、区位状况分析（略） 三、权益状况分析（略） 四、最高最佳使用分析 五、估价方法选用
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价
方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
六、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格 1．假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2．测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为： V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n] 式中：
A为房地产每年净收益； Y为资本化率； n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。 （2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》,建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧\的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有： 年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米 ④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有： 年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米