四.万科企业股份有限公司的目标、战略以及相关经营风险
1.实施风险评估程序
（1）向董事长等高级管理人员询问被审计单位实施的或准备实施的目标和战略。
（2）查阅被审计单位经营规划和其他文件。 2.了解的内容和评估出的风险
（1）目标、战略。对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012 年是一个相对平静的时段。作为房地产行业的龙头企业，万科公司始终以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。万科现阶段的发展战略是公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长，未来几年的战略重点将转向工厂化。万科的经营策略重点体现在：第一，万科的长期战略是住宅产业化，包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘不当地王。第三，是盖有人住的好房子。万科长期坚持的策略要点：一是，面向真实自住的需求，而不是面向投资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与自然、社会和谐共处的可持续发展。目前，万科形成了以住宅产业化为核心战略，以工厂化和绿色建筑为基本点的发展方向。 （2）相关经营风险。
1）市场风险。万科房地产开发的房屋的主要客户是自住性购房者，在2012年售出的房屋中，144平方米以下的中小套型占比达到了90%。这些自住性购房者的需求受到经济发展状况、房产价格、收入水平、基础设施完善程度、交通状况等因素的影响而出现波动，公司对于普通住宅的资金投入量也要随着市场环境的变化而做出调整，从而对公司的业务带来影响。
针对上述风险，公司应加强宏观经济动向，密切关注国民经济发展状况、居民收入水平、自住型购房者的投资意向以及需求变化情况、及时获取城市发展规划信息，根据市场的动态及时调整公司的经营策略，以降低经济发展变化所带
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来的市场风险。
2）技术风险。公司所属行业具有近年发展迅速、市场竞争激烈、用户对于产品的精装、设计技术要求提高、产品多功能性多效用性等特点。因此，如果公司仅在保持住宅产业化方面的优势前提下，没有对建筑技术、产品和市场的发展做出合理预期的正确判断，在某些关键领域及新产品开发上市、某些重要方案的选定等等方面没有足够把握，可能会会使万科面临建筑研发、精装设计不及时导致公司市场竞争力下降、市场份额减少和万科未来的发展速度减慢的风险。
针对上述风险，公司将紧密跟踪、深入研究本行业的建筑技术发展动向，创新绿色建筑，形成绿色环保理念，积极吸收和引进国外先进绿色建筑技术，加强同国外环保组织世界自然基金会的合作，并同英国建筑研究院等14家国内外研究院及地产企业成立了绿色技术联盟。继续坚持和城市同步发展，聚焦主流市场，面向真实性自住的需求，开发客户满意的产品，并及时推出精装、设计新颖、绿色环保型的住宅；增加在建筑研发方面的投入，强化自身在住房产业化的优势，发展创造一流环保、健康、高质量的绿色建筑。
3）人力资源风险。万科企业处于高度竞争的房地产行业，行业内人才的竞争日趋激烈，市场的竞争亦是人才的竞争。随着公司市场规模和资产规模的扩大以及国际市场的初步开发，对于高端管理人才和复合型人才以及国际型管理人才的需求也在扩增，尤其是营销和工程管理方面的人才。因此，万科能否持续吸纳和保有更多的优秀人才，仍然是决定公司未来是否能保持竞争优势的关键因素，直接影响到公司的长期战略的实施和发展目标的实现。
针对上述风险，公司将不断推进A股股票期权激励计划，将股票期权作为激励员工的工具，激发员工积极性、主动性、创造性，继续加强对人才梯队的培养和建设，完善培训机制，打造精干高效的团队，提升组织效能。公司将开展强将计划，通过内部培养与外部引进相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。为了配合商业、海外等新业务探索的需要，公司还将大力引入相关业务端口的专业人才，为新业务的发展提供人员支持。树立企业文化形象，增强企业的凝聚力，提高企业声誉。
4）政策风险。房地产行业是国民经济的基础产业，在发展过程的始终，都受到政府政策的影响。从2010年开始，政府就对过热的楼市进行调控，出台各种
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法规文件，如产业政策调整、城市规划的变化、限购、限贷、减少土地供给、国五条、销售二手房加征20%的个人所得税等政策因素，使得公司不可避免的会面临政策风险。
针对上述风险，公司应加强对国家宏观政策方向变动的预见性，及时作出判断，提高对于政策风险的防范意识，及时获取对于决策有用的信息，适时调整公司的经营策略，进行多元化经营，以分散、规避或者降低风险所造成的损失。
5）投资风险。任何一项投资都是有风险存在的，只是风险大小问题。对于房地产行业来说，投资存在诸多的不确定性，风险也很高。尤其是近年来火爆的房地产，高额的利润，吸引了各路投机者和投资者以及潜在的投资者，有些来路不明的投资者，刚入行的，本身没有经营房地产的经验，以及在资金来源方面的不确定性，会给公司的持续发展和扩大规模带来投资风险。
针对上述风险，公司应加强投资方向的研究，以及行业的投资动态，对于新进入者应加强堤防，稳定自身产品市场份额，通过吸收、合并、股权收购、并购、现金收购等方式扩大规模，提高市场占有率，开发新产品，提高产品质量，实行差异化战略和低成本策略，以达到公司的稳步发展。
6）决策风险。由于房地产行业本身具有的特性，从计划拿地、开发、生产、验收、销售等每一个环节都是重要的，对于房地产商来说，哪一个环节出现问题，都会有可能导致项目失败。这些环节出现的问题很大可能都是在对市场没有做出充分判断而做出的武断决策，而给公司带来决策风险。
针对上述风险，首先公司应成立专门决策委员会，由专门决策委员会负责对于市场的需求变化和存在的可行性方案做出研究探讨，并同时提出多个决策方案，提交董事会，并由股东大会做出最终决议。只有决策的正确，符合公司的战略目标，才会给公司带来成功的可能。
7）财务风险。对于任何一个地产商来说，他们都不可能有足够的现金进行大规模的投资，而且用自有资金进行投资也不是很理性的。因此，绝大多数的地产商都会通过债务性和股权性进行筹资，而筹资是有风险的。对于一些资信不够的企业可能会筹不到资金或者错失筹资机会，进而不能对其生产经营项目所需资金提供支持，可能导致该项目的损失或者亏损，甚至破产。再就是对于债务性筹资，由于存在固定利息，到期还本，当公司存在经营业绩下降，财务紧缺时，就
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有可能给公司带来财务上的风险。
针对上述风险，公司首先应当考虑自身的财务状况，认真分析当前市场需求变动情况，及时调整经营策略，及时抓住筹资机会。根据市场变化、政策导向、经济发展状况调整资本结构，实现最佳资本结构，以实现公司价值最大化。
8）价格风险。房地产行业所具有的特性是房价高、投资大、利润高、风险亦大、产品生命周期长，在当前房价居高不下的现状，房价如此过高会不会导致房地产行业存在泡沫，对于一些普通人来说他们是可望不可即。高价的房子，本身存在的这种价格风险，对于公司的价格决策来说就存在风险隐患。
针对上述风险，公司将从市场需求情况和通货膨胀作分析，着重分析客户的需求类型、收入状况、家庭构成、投资意向等因素，着重分析公司的主要客户的需求状况，深深围绕自住性需求这一主线，制定合理的定价策略，保证既能满足消费者的需求，又不至于降低公司销售利润，从而增强公司的价格竞争，防范价格风险带来的损失。
（3）公司风险评估过程说明。公司定期了经营环境、内部运营制度的有效性、运营方式的正确性以及运营情况，分析公司潜在的风险因素，评估公司潜在风险水平。
五、被审计范围财务业绩的衡量与评价
1.关键业绩指标 报告期 业绩指标 每股收益（元） 投资收益 净资产收益率 扣除后每股收益（元） 流动比率 偿债能力 速动比率 应收账款周转率 资产负债比率 盈利能力 净利润率 存贷周转率
2012-12-31 2011-12-31 2010-12-31 1.14 5.80 0.20 1.14 1.34 0.37 60.63 0.78 0.20 0.28 19
0.88 4.82 0.18 0.87 1.41 0.37 46.18 0.77 0.22 0.25 0.66 4.02 0.16 0.64 1.59 0.56 43.96 0.75 0.23 0.27 每股净资产（元） 净资产增长率 经营能力 主营业务收入增长率 0.20 0.44 0.20 0.42 0.18 0.44 2.业绩趋势。从财务指标上看，结合国家宏观调控政策，公司发展速度放缓，总体稳中有升。
3.管理层和员工业绩考核与激励性报酬政策。公司是实施以均衡积分卡为核心的组织绩效管理。根据均衡积分卡思想，高级管理人员的业绩考试在公司中长期发展战略目标的基础上根据年度木匾的达成情况来确定，既包括对公司当期业绩得考核，也兼顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程和员工学习与发展等多个维度。在各个维度，公司均建立了可观的组织绩效衡量指标，客户满意度和员工满意度数据。
4.与竞争对手的业绩比较。 报告期 业绩指标 每股收益（元） 投资收益 每股净资产（元） 净资产收益率 扣除后每股收益（元） 流动比率 偿债能力 速动比率 应收账款周转率 资产负债比率 盈利能力 净利润率 存贷周转率 净资产增长率 经营能力 主营业务收入增长率 0.44 0.37 0.46 万科 1.14 5.80 0.20 1.14 1.34 0.37 60.63 0.78 0.20 0.28 0.20 金地 0.76 5.26 0.14 0.63 1.97 0.56 87.64 0.7 0.16 0.33 0.14 保利地产 1.18 5.95 0.20 1.17 1.73 0.38 46.91 0.78 0.19 0.26 0.20
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