XX土地一级开发项目实施方案 会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。未来一个时期，XX经济社会发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区”（投资创业首选之区、旅游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的XX城市发展新区。
X畅通便利，四通八达，城市铁路、X包铁路、八达岭、X承高速公路、立汤快速路纵观南北，X通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成了X快速、便捷、经济的交通网络，同时也为X居住的发展提供了良好的交通基础。
XX上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅，一应俱全。XX首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现居住人口已达30万，规化可居住人口70－80万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合上班一族和拆迁人口居住。第三是北X别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。 未来预测：首先由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区??辐射面广，来自中关村IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈；第三由于XX优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的购房人。各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利于促进该区域的房地产业发展。
新的世纪，X将围绕“三园三区”，即中关村科技园区X园、中关村科技园区生命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、以回龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区、以沙河高教园区为重点的教育产业区，进一步加快发展建设步伐，大力发展高新技术产业，积极拓展服务领域，加快农业产业结构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。
根据X新城规划，东沙河公园及X新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城市公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态环境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以，综合分析项目具体情况及XX房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和较大的发展空间。
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XX土地一级开发项目实施方案 第四章 一级开发实施主要内容及开发进度
一、土地一级开发主要内容
从确定一级开发主体至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系如下图所示：
确定项目一级开发主体 前期手续 市政咨询 和建设 征地、拆迁 实施 验收、入市 交易
1、前期工作
前期工作包括有：办理规划意见书，进行用地预审，编制项目申请报告并申请发改委的立项核准批复，办理建设用地规划许可证等。
2、征地
征地工作包括有：根据规划意见书进行钉桩，土地勘测定界，组织征地补偿谈判，组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取得建设用地批准书等。
3、拆迁
拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入户调查，进行拆迁公示，制订拆迁补偿安置方案，拆迁许可听证，核发拆迁许可证，评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆除，拆迁结案等。
4、市政建设
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XX土地一级开发项目实施方案 根据规划进行项目市政方案综合咨询，委托施工图设计、工程投招标，组织施工队伍进行市政基础建设，市政工程验收结案。
5、土地一级开发验收
土地一级开发工作完成后，应及时进行各种资料的整理，委托审计机构对成本进行审计，申请土地一级开发验收等。
6、土地入市交易
完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。
二、本项目实施进度安排
本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地的实施、拆迁的实施、大市政基础设施工程建设、验收入市交易及相关后续事项。考虑项目目前进展情况、结合国家和XX的相关法律规范及办理各种手续的顺序、时间与可能性编制土地一级开发的实施方案。
根据XX土地整理储备中心《关于XXXX镇中心起步区（暨XX落新村建设）项目土地一级开发有关问题的函》（X土整储开函[2008]15号文、XX国土资源局X分局《关于XX镇中心起步区暨XX落新村建设土地一级开发项目有关问题的请示》（X国土昌[2008]77号文及区政府批办意见，考虑到本项目总用地及开发规模较大，为满足及时供地的需要，本项目将分四期滚动实施。其中，一、二期授权北X恒银房地产开发有限公司为主体实施，三、四期通过招标确定主体实施，具体计划安排为：
项目建设单位取得项目一、二期土地一级开发授权后，一期项目启动；一期项目取得征地批复后二期项目启动；同时争取通过招标方式取得项目三、四期土地一级开发授权；取得三、四期授权，同时二期项目完成拆迁量30%后三期项目启动；三期项目完成拆迁量50%后四期项目启动。
项目土地一级开发总面积101.94公顷，具体分期情况如下图所示：
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XX土地一级开发项目实施方案 各期用地及规划指标情况见下表。
表4－1：各期用地及规划指标一览表
总用地面积 建设用地面积 代征地面积 容积率 总建筑面积
其中：地上建筑面积
住宅 二类住宅 公共服务 配套中小学 公共设施 商业金融 一期 369300 275800 93500 1.57 433500 433500 282300 249000 21300 12000 151200 151200 二期 192300 142000 50300 1.57 223450 223450 181650 181650
41800 41800 三期 95900 76100 19800 1.63 124050 124050 84450 84450 39600 39600 四期 361900 246500 115400 1.38 341320 341320 313300 269400 24600 19300 28000 28000 合计 1019400 740400 279000 1.52 1122320 1122320 861700 784500 45900 31300 260600 260600 计划进度编制的起始时间为0，以季度为单位编制，一级开发企业完成一、二期授权工作之日对应进度计划0点。项目土地一级开发进度安排如下图所示：
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XX土地一级开发项目实施方案 工作阶段前期手续办理征地实施拆迁实施序号123456789101112131415161718192021222324252627 开发周期 （单位：季度）项 目1确定一级开发主体地质灾害危险性评估办理环境评价批复办理交通评价批复办理规划手续办理项目核准手续建设用地预审签订征地补偿安置协议交费、取得用地批复安置补偿征地结案建设用地批准书拆迁许可入户调查拆迁补偿拆迁结案拆除及土地平整市政工程方案综合咨询取得市政方案综合会议纪要勘察设计招投标取得市政道路及管线设计方案取得规划意见书、用地工程许可证施工招投标取得开工证市政工程建设市政工程验收（道路及管线）一级开发验收23456789101112131415161718 大市政建设 一期二期三期四期
图4-2：土地一级开发进度图
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