券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的。 （d）商业风险。 商业风险是房地产投资在房地产臵业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。5）、其他不可抗力风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
3、计算投资项目的回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率。
（1）、滨华大酒店项目
2851.2=95.04万元30900设备折旧费==90万元10
960装修费摊销==96万元1040筹办费摊销==8万元5房产年折旧费=每一年净现金流量=1857.225?289.04?2146.265万元 投资回收期：
PP?2?2146.265*2?4751.2?2.2137年
2146.265NPV?2146.265*(P,10%,5)?A
4751.2?3383.1444万元内含报酬率
NPV?2146.265*(P,r,5)?A
4751.2取r=20%
NPV?2146.265*(P,20%,5)?A
4751.2?1666.1324万元取r=25%
NPV?2146.265*(P,25%,5)?A
4751.2?1020.1066万元取r=30%
NPV?2146.265*(P,30%,5)?A
4751.2?474.9552万元取r=35%
NPV?2146.265*(P,35%,5)?A
4751.2?11.362万元取r=40%
NPV?2146.265*(P,40%,5)?A
4751.2?-383.5507万元采用插值法，
r?35%?11.362?40%?35%?383.5507?11.362 r?35.1438%现值指数
pl?8134.444?1.7121
4751.2（2）、房地产开发项目
滨华·海景城现金流量预算表 单位：万元 项目 0 1 未来年份 2 3 4 5 现金净流量 -4640.52 -7319.76 -749.34 13073.69 6731.40 8800.94 净现值 NPV??4640.52?7319.76*P?749.34*P?F,10%,1??F,10%,2??13073.69*?PF,10%,3??6731.40*?P,10%,4??8800.94*?P,10%,5??7958.6015FF
投资回收期
PP?2?(?4640.52?7319.76?749.34
?13073.69)/13073.69?2.0278内涵报酬率:
NPV??4640.52?7319.76*P?749.34*P?F,r,1?
?F,r,2??13073.69*?PF,r,3??6731.40*?P,r,4??8800.94*?P,r,5?FF取r=12%,计算得：
NPV?6792.9957
取r=20%
NPV?3072.3825
取r=25%
NPV?1348.8737
取r=30%
NPV??40.3036
根据内插法，
r?25%?1348.8737? 计算得，r?29.8549%
30%?25%?40.3036?1348.8737现值指数：
pl?19871.73814640+7319.76*(P,10%，1)+11209.29*F(P,10%，2)+11760.42*(P,10%，3)+6110.37*FF(P,10%，4)+1665.01*(P,10%，5)FF=19871.7381?0.572834690.7203
4、作为该公司的领导，应如何决策？
根据两方案关于投资回收期、净现值、内含报酬率和现值指数的对比，可以得出，两方案均可行，但是投资于滨华大酒店的项目比较好。