2008年浙江省房地产业发展报告(全文)
http://hz.house.sina.com.cn 2009年02月27日21:09 新浪房产
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受美国次贷危机的影响和国家宏观调控政策累积效应的作用，2008年浙江省房地产市场出现了明显调整的走势，房地产市场供应保持惯性增长，需求却明显下降，市场供求关系已经从“卖方市场”转向“买方市场”，市场交易呈现“量跌价稳”的发展格局。同时，住房供应结构逐步优化，中小户型商品住宅供需两旺。进入2009年，浙江省房地产业正在呈现“市场进入调整期、行业进入整合期”的总体发展态势。 一、浙江省房地产市场的基本态势
1、房地产投资开发增幅放缓，特别是下半年回落明显
近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，2002-2007年，浙江省房地产完成投资开发额增幅年均增幅超过20%。2008年，浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年同期增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分比。其中，住宅开发完成投资1419.7亿元，同比增长8.5%，增幅与上年相比下降5.8个百分点。表明2008年浙江省房地产开发投资继续保持增长势头，但受到国际经济形式严峻和国内房地产市场回落的影响 ，增幅有所放缓。2008年上半年房地产开发完成投资853.1亿元，比上年同期增长18%，而下半年房地产开发完成投资1146.2亿元，同比增长仅为4.3%，下半年浙江省房地产开发投资回落明显。 2、商品房开发规模前高后低，住房供应结构进一步调整
商品房的开发规模呈现出前高后低的走势。2008年上半年，浙江省房屋新开工面积为2517.7万平方米、16140.1万平方米和1406.4万平方米，同比分别增长24.9、9.1和36.5个百分点。这表明上半年浙江省房地产开发规模受上年的影响，仍然保持惯性增长。然而，随着美国金融海啸的爆发，下半年浙江省房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2577.1万平方米、2954.9万平方米和2726.3万平方米，同比分别下降了19.8、19.6和6.8个百分点。整体来看，2008年房地产供应形势发生逆转，如表1所示。
图为2008年浙江省房屋新开工、施工和竣工面积同比增幅比较
住房供应结构得到进一步调整。随着房地产调控政策的进一步贯彻落实，浙江省中小型商品房建设速度明显加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投资373.7亿元，与上年同比增长57.6%；该类投资占住宅完成投资的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未来中小户型商品住宅的供应总量将会继续增加。从90平方米以下住宅新开工面积、施工面积和竣工面积来看，该三项指标分别为990.0万平方米、2799.6万平方米和364.9万平方米，同比分别增长19.6、50.9和42.6个百分比。此外，10月浙江省15届房博会数据显示，可售房源达1.6万套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米一下房源占到42%。“90/70政策”效应已经得到充分体现，这些都表明浙江省中小户型商品住宅供应明显加快，住房供应结构调整较为明显。
3、商品房销售面积降幅逐月扩大，中小户型商品房住宅销售比重提高
近年来，浙江省商品房销售面积持续增加，2004至2006年分别保持了8.8%、10.1%和7.6%的增幅，2007年增幅更是达到26.6%。2008年年初，受到银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房政策的实施等多因素的影响，房地产市场观望气氛浓厚，消费信心明显不足，商品房销售出现了负增长的局面。上半年，浙江省商品房销售面积为1431.9万平方米，销售额为872.0亿元，同比分别下降19.8%和12.4%。随着美国次贷危机进一步加剧，下半年浙江省商品房销售面积为1448.5万平方米，销售额为944.3亿元，同比分别下降46.4和41.3个百分点，降幅逐月扩大。
图为2008年浙江省商品房销售面积逐月累计同比增幅
中小户型商品住宅销售依然旺盛。2008年，尽管浙江省商品房销售有所回调，但90平方米以下商品住宅的销售面积为579.5万平方米，销售额为356.6亿元，同比增幅分别为45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅销售面积占全部商品住宅销售比重由2007年的9.0%上升为2008年的24.2%。这充分表明，在市场销售不畅的形势下，中小户型普通商品房更受欢迎。 4、商品房价格增幅明显下降，仍然维持较高水平。
2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格以年均23.5%的速度快速上涨。2008年，浙江省商品房均价为6306元/平方米，同比增长8.7%。其中，住宅均价为6190元/平方米，比上年增长9.8%。就年度而言，虽然浙江省商品房销量明显下降，但销售价格同比没有出现负增长，总体仍然维持叫高水平。浙江省与全国房地产市场运行的总体情况较为相似，国家统计局公布的数据显示，1-11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。此外，1-11月北京房价上涨4.2%、深圳下降18%、广州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上涨1.1%、温州上涨8.4%、金华上涨7.5%，相比而言浙江省城市房价波动幅度较小。
就各月而言，浙江省商品房和商品住宅均价增幅逐月放缓。特别是9月份开始，商品房和商品住宅均价出现明显下跌，如图2所示
图为2008年浙江省商品房和商品住宅均价
5、土地购置总量减少，开发商追逐土地热情下降
2008年浙江省房地产业购置土地面积为1656.2平方米，较上年减少了约150万平方米，增幅由2007年的同比增长31.5%变为2008年的同比减少9.5%；购置土地的总金额达到458亿元，增幅由2007年的同比增长63.8%变为2008年的同比下降7.6%。房地产开发企业由2007年的疯狂拍地转变为2008年的谨慎小心，追逐土地的热情大为下降。平均来看，2008年浙江省每平方米土地价格为2765元，与上年相比总体保持平稳。部分城市土地“流拍”现象增多，土地出让金收入大幅减少。有些城市采取相应措施积极调整，一方面减少土地新增量，一方面采用“勾地”形式，避免无人问津的尴尬局面。
图为2007~2008年浙江省土地出让情况
6、企业资金来源渠道狭窄规模小幅下降，开发商销售回笼资金压力增大
资金问题已经成为房地产开发企业的发展平静。自2008年以来，浙江省房地产企业资金来源较为紧张，至上半年资金来源规模同比增长8.3%，但增幅同比有所下降。自10月开始资金来源规模同比下跌，并且降幅逐步拉大。1-12月，房地产开发投资本年资金来源为2868.2亿元，比上年同期下降7.1%。其中国内贷款、利用外资自筹资金同比分别增长4.6%、3.8%和13.9%，房地产开发企业对于这三项资金来源的依赖度有所增加。但收到银根趋紧和销售不畅等影响，这三者增幅较上半年分别下降了2.4%、26.7%和6.1%。
另一方面，购房者购房款、自筹资金和银行贷款依次是浙江省房地产开发企业的主要资金来源，三者的资金规模分别占开发总资金的45.7%(其中，定金及预付款占29.9%，个人按揭贷款占15.8%)、25.2%和21.1%，如图3所示。这表明，除了自筹资金外，目前浙江省房地产开发企业对购房者购房款和银行贷款的依赖度仍然很高。总体而言，房地产开发企业的资金来源渠道依然较窄。值得注意的事，由于销售不畅，开发企业通过销售回笼资金的压力日益增大。
图为2008年浙江省房地产开发企业的融资渠道分布情况
二、浙江省房地产业存在的突出问题 1、商品房价格继续高位运行
2008年以来，浙江省商品房价格同比涨幅有所回落，但总体仍处于高位运行。从房价绝对水平来看，经过10多年持续上涨，浙江省房价水平已处于全国前列。据统计，2008年浙江省商品房均价为6306元/平方米，与上年同比增长8.7%。其房价仅次于北京的12212元/平方