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第四章 沈阳第一城酒店式公寓分析
第一节 沈阳第一城酒店式公寓投资背景分析
一、沈阳房地产业发展的有利条件
1、全国经济继续保持高速增长态势。
2、沈阳经济进入二次创业起飞阶段。
3、城市化的进程为房地产业提供了广阔的发展空间。
4、沈阳市居民住房消费需求潜力巨大。
5、沈阳市老城区改造的速度加快。
6、外来人口购房将会大批量增加。
二、未来几年沈阳市的住房需求将迅猛增长，房地产市场将进入繁荣阶段的高峰期。主要表现在以下几方面：
1、大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场的联动消费提供有利契机。
2、投资型买房渐成时尚，房价将稳步攀升，由于投资买房的投资回报率高，风险系数
小，增值性、流动性强，将成为投资者的良好选择。同时将促进沈阳市房价的稳步增长，使房地产市场进入更加良性的循环轨道。
3、户籍制度改革，吸引了大量外来资金，将为沈阳市房地产市场繁荣注入新的活力
4、郊区城市化发展步伐的加快，将掀起沈阳市房地产市场新一轮的发展高峰。
第二节 沈阳第一城酒店公寓市场定位
一、投资沈阳CRD（中央商业区）地段物业
投资房地产物业，必须有一个非常突出的地段优势，房子的外立面、装修、配套都会随着时间的推移使物业贬值，而一个黄金地段则会随着经济的发展升值潜力无限扩展。在外国或北京、上海、广州等发达城市，投资首选地段肯定是CRD中央商业区。
沈阳第一城酒店式公寓位于铁西区中心地段-铁西区政府原址，临建设大道、兴华南街两条重要干道，未来沈阳大中央商业区重要位置，所以其具备相当的潜力价值。
二、抢占地铁经济的制高点。
沈阳第一城酒店式公寓同时也坐落在沈阳规划的一号地铁的上面，根据其它地区的成熟经验，地铁已经从一个交通概念上升到一个资源的概念，地铁修建后较地铁修建前销售价格
会上涨1~2倍，租金的价格会上涨2~3倍，因此伴随着地铁的修建，沈阳第一城酒店式公寓达到一个满意而且高额的投资回报在未来成为可能。
日本芝浦工业大学大内浩教授： 建设地铁很有利
记者就交通问题采访了曾在哈佛大学任职研究员的大内浩教授，他以东京都市圈为例进行了介绍。
以东京都市圈来说，其周边的横滨、川崎等城市目前都有了自己的定位。而在形成都市圈以前，横滨与东京相距较远，只是一个港口城市，仅以造船业为主，并不是很发达。但形成了都市圈后，横滨渐渐地发展了起来。这与交通的便利是分不开的，尤其是日本“新干线”的开通，更是拉近了许多城市间的距离。
要想成为中心城市，沈阳现在已经在做许多工作了，包括道路的建设。而最好是多建一些铁路，它有着交通快捷，减少污染的优势。而能建设地铁线路将是更优秀的条件，经过粗略的研究，就目前沈阳的人口数来看，建5—6条地铁线路就足够了。
三、看准稳健的租赁市场
沈阳第一城酒店式公寓位于区政府原址，属于铁西区的中心地段，且交通比较便利，向东为通往市区太原街、中街的繁华商业区，向北为东北汽车贸易及汽车配件市场，向西是沈阳钢材中心市场为龙头的建设通用机械设备、油漆涂料、医药、化工各生产资料市场，向西南则是辽宁最大的建材及装潢市场、中高档家具市场，基于地缘上的优势，在挈合周围缺少相关设施，必须有一个稳定的租赁市场。沈阳第一城酒店式公寓的建成将会为他们提供一个更实用、更经济同时尊贵、星级服务丝毫不打折的温馨住所。稳定的租客资源为投资者提供了更多升值保障。
四、咫尺繁华，左右逢源
铁西广场周围的金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。
为全面提升第三产业档次，铁西新区目前已与香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理有限公司等投资商签订协议，在建设大路、云峰街入口处，开发建设名品大世界、万盟—中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目，预计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区的十大标志性建筑。对商贸区、文化旅游区、 商务区、娱乐区、餐饮区，五个功能特色区的开发建设等等这些都会给铁西广场板快带来无限发展潜力，使铁西广场的未来定位更具国际化的气质。铁西广场的发展势必使投资者的财富插上腾飞的翅膀。
五、成熟配套
本项目地处兴华街与建设中路两条市级景观大道的交叉口，东面有近万平方米的绿地广场相衬托，周边已形成金融商贸产业群，是市级商贸中心区域，也将是未来铁西新区的商业、文化中心。
本项目处于铁西新区绝对中心的区域，各种配套及服务设施齐备。
1、购物中心：铁西百货、中国家具城、日新超市
2、菜市场：贵和农贸市场
3、学校：铁西区应昌小学、勋望小学、沈阳市第31中学、沈阳市第127中学、沈阳
工业大学、沈阳化工学院、沈阳职工大学等
4、医疗保障：辽宁中医学会医院、中国医科大学第二附属医院、沈医第五附属医院、
沈医第八附属医院、铁西区中心医院
5、餐饮娱乐：王府酒店、巴蜀酒楼、名都酒店、香蜜湖餐饮娱乐中心等
6、休闲健身：兴华公园、和平大戏院、众鑫游泳馆
7、金融证券：沈阳商业银行、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、招商银行
及各类证券交易所环伺林立。
六、交通顺畅
现代城市最主要的发展制约是交通因素。可见交通作为城市基础建设对经济发展的重要性。同样的，房地产开发也对道路交通有很强的依赖性，道路顺畅、交通便利，房价自然高。