别墅定价打分策略
一、 均价制定
1、市场导向均价的制定方法：
分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价；
2、市场比准均价制定 竞品的选择及比较：
在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。 A、区域市场比较法 B、类似产品比较法
3、核心均价导出
常州别墅市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目予以小权重考虑，依据两种比较法进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。
二、 价格表打分说明
（一）联排产品
1、系数设置以及构成分析
根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数由以下系数及其权重构成(别墅不设置垂直系数)： 户型（50%） 户型结构 联排数（9%） 露台阳台赠送面积等（10%） 户型位置 （10%） 户型面积（10%） 花园面积/入户方式（13%） 景观（25%） 栋间距（9%） 噪音（10%） 面宽 （8%）
打分原则：
单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。 打分注意事项：
同一打分因子里，以最好的为10分（按10分满分计算）来作为比照，逐级打分。 计算公式： 评分=∑打分×权重
调差极值=最大价格差/分差极值
平面差=（各单位评分-评分极小值）×调差极值 最终平面差=平面差+特殊调差 目标单价=最终平面差+预设最低单价 2、打分体系制定说明 联排数系数：
四联10分，六联6分，八联2分
露台阳台赠送面积系数：
系数=赠送面积×（10/最大赠送面积） 户型位置系数： 四联：10，6，5，8
六联：10, 6, 5.5，5, 4.5, 8
八联：10, 6, 5.8, 5.5, 5.2， 5, 4.8,8 户型面积系数： 330平米： 10分 369-400平米：8分 400-420平米：6分 500平米以上：3分 花园面积、入户方式系数：
花园面积和入户方式各占比70%与30% 花园面积系数=花园面积×（7/最大花园面积）
入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分 景观系数：
（1） 南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分 （2） 北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分 （3） 南向中央水景8分，北向7分 （4） 局部水景6分，
（5） 考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，边缘地带，视野较差、视觉效果不佳的均为1分，第
二排水景为1.5分，可看到水景的为2分。
栋间距系数： 50米及以上：10分 30-50米： 9.5分 25-30米: 8.5分 20-25米： 7.5分 19-20米： 6.5分 18-19米： 6分 17-18米： 5.5分 16-17米： 5分 15-16米： 4.5分 14-15米： 4分 13-14米： 3.5分 12-13米： 3分 11-12米： 2.5分 南侧东支河，得分0分
噪音系数： 满分以10分计， 临近主干道-8分，即2分 临近弹性道路-7分，即3分
即临近主干道，又临近弹性道路，-10分，即0分 临近主入口同时临主干道，-10分，即0分 临近次入口同时临主干道，-9分，即1分 临近次入口同时临弹性道路，-8分，2分 临近小区主步行道路， -3分，即7分 双临小区主步行道路，-4分，即6分 小区内部道路交叉-5分，即5分
即临弹性道路，又临小区主步行道路，最高分6分 即临主干道，又临小区主步行道路，最高分5分 临近社区体育场，-13分，即-3分。 无道路临近为10分 面宽：
面宽系数=面宽/最大面宽
联排特殊调价解释：
1、临小区变户型减价600元/平米
2、临垃圾收集点户型减价300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目前暂不考虑） 3、东侧临水户型加价200元/平米
4、地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价1000元/平米（额外） 5、直冲道路，风水，减价300元/平米 6、临地下车库出入口，减价200元/平米
（二）双拼产品
1、系数设置以及构成分析
根据双拼产品影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目双拼的平面系数由以下系数及其权重构成 景观 （30%） 户型面积 （10%） 栋间距 （10%） 户型位置 阳台露台赠送（10%） 面积 （11%） 花园面积/入户方式（11%） 面宽 （8%） 噪音 （10%）
景观系数：
（1）南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分
（2）北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分 （3）南向中央水景8分，北向7分（包括外围河道） （4）局部水景6分 （5）非临水户型3分
考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，偏离中央景观区-1分。 户型面积系数： 532平米： 10分 629、631平米： 7分 731平米： 3分 栋间距系数： 50米及以上：10分 30-40米: 9分 18-20米： 7分 16-18米： 6分 14-16米： 5分 12-14米： 4分 南侧东支河，得分0分 户型位置系数： 东边户：10分 西边户：7分
露台阳台赠送面积系数：
系数=赠送面积×（10/最大赠送面积） 花园面积、入户方式系数：
花园面积和入户方式各占比70%与30% 花园面积系数=花园面积×（7/最大花园面积）
入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分
噪音系数： 满分以10分计，
临近主入口，同时为三岔路口，-7分，即3分 临近次入口-5分，即5分
临近社区内主步行道路-3分，即7分 小区内部主步行道路交叉-4分，即6分 临近弹性道路-7分，即3分
临近次入口同时临主干道，-9分，即1分 临近次入口同时弹性道路，-8分，即2分 双临小区主步行道路，-4分，即6分 小区内部道路交叉-5分，即5分
既临弹性道路，又临小区主步行道路，最高分6分 无道路临近为10分
面宽：
面宽系数=面宽/最大面宽
双拼特殊调价解释：
1、临小区变户型减价600元/平米
2、临垃圾收集点户型减价300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目前暂不考虑） 3、临主干道小区入口户型减价300元/平米 4、临弹性道路小区入口户型减价200元/平米 5、东侧临水户型加价500元/平米
6、地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价800元/平米 7、中央景观楼王户型加价600元/平米 8、西南朝向双拼减价200元/平米 9、直冲道路，风水，减价300元/平米 10、临地下车库出入口，减价200元/平米
11、地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价1000元/平米（额外）
SL地产项目组2011-11