第四章 房地产评估复习题
一、单选
1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m B．3223元/ m C．3322元/ m D．4000元/ m
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元
4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元
5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。 A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元
6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米
7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元
8．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。 A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元
9、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是（ ）年。 A、70 B、50 C、40 D、45
10、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ ）。
A、城市规划的限制 B、交通通达程度 C、区域的繁华程度 D、公共设施的配套情况 11、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。
A、整个开发期 B、整个销售期 C、整个开发期和销售期 D、整个开发期和销售期的一半 12、土地的“三通一平”是指（ ）。
A、通水、通热、通路、平整地面 B、通水、通路、通气、平整地面 C、通水、通路、通电、平整地面 D、通气、通电、通讯、平整地面
13、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（ ）。 A、127.70万元 B、121.40万元 C、150.00万元 D、175.00万元
14、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（ ）。
A、8% B、6% C、5% D、4%
15、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（ ）元。
2
2
2
2
A、1 250 B、1 500 C、4 000 D、2 000
16、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（ ）的价格。 A、评估基准日 B、参照物交易时 C、评估时期 D、未来预期
17、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）。 A、3.6 B、4.5 C、2.08 D、2.04
18、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。 A、商业用地、工业用地、居住用地 B、居住用地、工业用地、商业用地 C、商业用地、居住用地、工业用地 D、工业用地、商业用地、居住用地 19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ ）。 A、实际总收益－实际总费用 B、实际总收益－客观总费用 C、客观总收益－实际总费用 D、客观总收益－客观总费用 20、下列特性中不属于土地经济特性的是（ ）。
A、供给稀缺性 B、可转让性 C、利用多方向性 D、效益级差性
21、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。则楼面地价为（ ）元/平方米。
A、200 B、400 C、500 D、1000
22、以下有关国有土地使用权的最高年限，说法不当的是（ ） A．居住用地为70年 B．工业用地为50年 C．体育用地为50年 D．娱乐用地为50年 23、在我国地价一般是（ ）
A．国有土地的价格 B．国有土地使用权价格 C．国有土地所有权价格 D．国有土地使用权转费 24、下列关于土地的描述中，正确的是（ ）
A．在我国，所有土地的所有权均属于国家 B．国有土地使用权不可以转让 C．科技、文化、体育类用地最高出让年限为70年
D．凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让 25、市场交易价格是房地产在市场交易中的（ ）
A．历史成本 B．客观价格 C．实际成交价格 D．购买价格 26、政府定期公布的土地价格是（ ）
A．楼面地价 B.标定地价 C.申报价格 D.公告地价 27、根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是（ ）年 A.10 B.40 C.50 D.60 28、（ ）能够反映房地产价格水平的高低。
A. 单位建筑面积的建筑物价格 B. 所有权价格 C. 容积率 D. 房地产的单位价格 二、多选题
1．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。
A．楼面地价一定大于土地单价 B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价 D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价 2．影响房地产价格的一般因素包括（）。
A．房地产价格政策 B．城市发展战略 C．国民经济发展状况 D．社会发展状况 E．物价水平 3．假设开发法中的投资利润是以（）的和为计算基础的。
A．专业费用 B．投资利息 C．地价 D．建筑费用 E．税费 4、土地的自然特性包括（ ）等。
A、稀缺性 B、地理位置的固定性 C、质量的差异性 D、利用的多方向性 E、可垄断性 5、以下属于房地产的特征的有（ ）。
A、难以变现性 B、供求区域性 C、使用短期性 D、投资大量性 E、保值与增值性
6、下列特性中属于房地产价格特征的是（ ）。
A、房地产价格与用途相关 B、房地产价格是土地购买价格 C、房地产价格具有可比性 D、房地产价格具有个别性 E、房地产价格是由政府定价 7、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（ ）。
A、房屋所有权 B、房屋使用权 C、房屋租用权 D、土地使用权 E、土地所有权 8、属于房地产评估原则的有（ ）。 Abcd
A、供求原则 B、贡献原则 C、最有效使用原则 D、替代原则 E、独立性原则 9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（ ）。
A、房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益
B、净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据
C、净收益＝客观总收益－客观总费用 D、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 E、总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等
10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ ）。
A、新开发地 B、学校用地 C、公园用地 D、商业用地 E、机场用地 11、进行房地产评估时，特别需要注意遵循的原则有( )
A.合法原则 B.替代原则 C.供求原则 D.贡献原则 E.最有效使用原则 12、（ ）能够反映房地产价格水平的高低。
A. 房地产的单位价格 B. 楼面地价 C. 单位建筑面积的建筑物价格 D. 所有权价格 E. 容积率 13、下列房地产价格种类中，由政府制定并定期公布的有（）
A.基准地价 B.交易低价 C.标定地价 D.转让价格 E.房屋重置价格 14、求取房地产净利益中的房地产总费用，应考虑（ ）
A.管理费 B.维修费 C.折旧费 D.保险费 E.税金 15、以下影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（ ）
A.商服繁华因素 B.经济因素 C.心理因素 D.行政因素 E.宗地因素 三、计算题：
1.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：
可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.O，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格为多少?
2. 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
3.某待开发娱乐建设用地，土地面积为10 000平方米，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。评估基准日为2008年5月l9日。 4.P110课后题计算题第1题 5. P110课后题计算题第2题