我国住房租赁市场现状分析
崔裴
当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。
一、我国住房租赁市场的基本特征
（一）市场地位
住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。
从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正因为如此，政府统计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。
建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有权人自己使用，因此“住房自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，可以推算，2005年我国住房自有率小于81.62%，如按套数计算，比例应更低。相应地，可以据此估计，我国承租住房的家庭比例至少在20%以上。
《上海统计年鉴2010》提供了每百户居民家庭产权构成数据（参见表1），
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显示2007—2009年租赁公房和租赁私房的合计比例为20—22%，但其中“私房”未包括购买商品房而获得的私有产权，也没有统计私人购买商品房后再出租的情况。由此也可以推算，上海承租住房的家庭占居民家庭总数中的比例应在20%以上。
个别研究者指出在“北上广深”四个一线城市约有20—25%的居民通过租赁获得住房，其中市场化租赁比例在10%左右1，并介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的，但其并未详细介绍抽样调查的方法，故不足以为据。上海易居房地产研究院分别在2008年对上海、2009年对上海、北京等8个城市进行了并不严格抽样的问卷调查，约有40%的受访居民所居住的住房为承租住房，而且承租住房的主要原因是买不起住房。由于访问渠道主要是房展会或房地产网站，因此受访者具有关注房地产市场的特点，理论上应是有意购房者，因此受访时承租住房的人士比例可能高于总体情况。
根据上述情况，可以大致估计我国主要城市承租住房的住户大概在住户总数的20-40%范围内。其中，通过住房租赁市场承租住房住户大概占住户总数的10-20%。这一情况表明，我国住房租赁市场实质上承担了相当一部分收入较低居民的住房供给，在目前住房买卖市场价格居高不下的情况下，这一住房供给渠道是无法被住房买卖市场替代的，因而是我国住房市场乃至房地产市场的一个不可或缺的重要组成部分。
表1 上海市每百户城市居民家庭房屋产权构成（2007～2009） 单位：%
年份 每百户城市居民家庭房屋产权构成 租赁公房 租赁私房 原有私房 房改私房 商品房 其他 2007 100 20.4 1.6 0.9 37.3 39.4 0.4 2008 100 17.4 4.2 0.7 37.8 39.1 0.8 2009 100 16.3 3.7 0.7 37.2 41.3 0.8 数据来源：《上海统计年鉴2010》，表16.6每百户城市居民家庭房屋产权构成（2007～2009）
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浦湛（中国人民大学商学院）在“我国住房租赁市场边缘化问题分析及对策”（《中国房地产》2009年12月第30页）一文中介绍
是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的。
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（二）市场构成
住房租赁市场以私人出租住房市场为主体，机构出租住房所占比例较小。 根据市场化程度，目前我国租赁住房可分为市场化租赁住房、半市场化租赁住房和公有及保障性租赁住房三大类（参见图1）。
城市个人私房 租赁住房主要类型 个人私房 市场化租赁住房 酒店式公寓 单位租赁房 半市场化租赁住房 公共租赁住房 廉租住房 公有及保障性租赁住房 公房 农村个人私房 人才公寓 单位职工宿舍 农民工公寓
图1. 我国租赁住房主要类型
市场化租赁住房对出租人和承租人都没有特别限定，目前主要是由个人出租的城市私有住房、农村私有住房（主要集中在大城市的城郊结合部）和主要由机构出租人（主要是房地产开发商或其他相关企业）出租的酒店式公寓。从总量上看，机构出租人出租的住房规模还比较小，这虽然没有权威的直接数据，但可以从房地产开发企业的收入结构间接得到证实。1992—2009年全国房地产企业收入中，房屋出租收入占总收入的比例最高年份仅为2.3%，2009年北京和上海的这一比例也仅为5.93%和7.76%2。以上海为例来看，近两年来，商品住房出租面积仅为100万平方米左右。根据各大城市房地产经纪机构反映的情况看，私人住房出租人是目前住房租赁市场供给的主体。从产品档次上看，私人出租住房包含从别墅、高档公寓到中、低档各类住房乃至集体土地上的农民住房等多种类型，机构出租人出租的住房主要集中在别墅、高档公寓等高端住房上，以上海为例，近年来别墅、高档公寓出租面积占商品住房出租面积的七到八成（参见表2）。
半市场化租赁住房主要是企事业单位（或系统）建设并向特定群体出租的单位租赁房和按政府有关政策规定向符合特定条件的群体出租的公共租赁住房，从总量上看，这类住房的规模尚为有限。
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根据《中国统计年鉴》（2010年）表5-40“房地产开发企业（单位）经营情况”数据计算。
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公有租赁住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多为煤卫非独用的老式住房），这类住房由承租人及其家庭长期占有，除其中被不合规转租的外，基本不构成住房租赁市场上的供给。廉租房一部分本身就是个人出租的私有住房（在采取房租补贴的廉租房制度下），属于住房租赁市场中的低端部分，另一部分是由政府或相关企业定向特定群体出租的住房，并不构成住房租赁市场的供给。
表2 上海商品住宅出租规模与结构
年份 商品住宅出租面积（万平方米） 商品住宅出租面积：商品住宅销售面积 商品住宅出租面积中别墅、高档公寓占比 2000 59.29 1:24.39 63.13% 2008 92.74 1:21.20 79.57% 2009 102.63 1:28.53 72.45% 数据来源：根据《上海统计年鉴2010》“表16.5 主要年份商品房销售与出租情况”中的数据计算。
（三）市场运行
住房租赁市场供求长期以来相对比较平衡，租金比较稳定，但近两年来低端市场租金上涨较快。
从较长时间看，与住房买卖市场相比，我国城市住房租赁市场的价格水平相对比较稳定。以北上广深津五城市为例，根据中原地产集团的中原领先指数，住房租金指数的波动远比房价指数平缓（见图2-6），表明住房租赁市场的供求关系比较平衡，具有较好的内在自我调节能力。但是，值得关注的是，自2010年以来，媒体对一线城市租金较快上涨有较多反映。根据2010和2011年北京、上海主要大型房地产经纪机构反映的情况，租金上涨加速的现象主要集中在小户型、每套月租金较低的低端住房租赁市场3。反映出一线城市低端住房租赁市场供不应求的状态。据上海主要从事住房租赁的中介机构介绍，在每套2500元/月及以下的低端市场，承租客户与可出租房源的比例在1：0.4—1：0.6左右。
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但中原领先指数中的租金指数数据主要来源于中、高档住宅租赁样本，故不能反映这一情况。
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图2 北京二手住房买卖价格指数与租金指数
数据来源：中原领先指数
图3 上海二手住房买卖价格指数与租金指数
数据来源：中原领先指数
图4 广州二手住房买卖价格指数与租金指数
数据来源：中原领先指数
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