第一章 申报单位及项目概况
第一节 项目承办单位
一、项目名称
宁阳县城综合开发建设项目 二、项目建设地址
项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东 三、项目承办单位及概况
1、单位名称：泰安泛亚房地产有限公司 2、法定地址：海力大道东，泥村建筑公司院内 3、注册资本金：2000万美元 4、公司类型：有限公司 5、资质等级：叁级
四、可行性研究报告编制单位 单位名称：泰安德禄工程咨询有限公司 单位地址：宁阳县城欣街路中段 工程咨询资格等级：丙级
资格证书编号：工咨丙11820090007 发证机关：国家发展和改革委员会
第二节 报告编制依据
1、国家及地方颁布的相关法律、法规、政策 2、宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要
3、宁阳2009、2010年国民经济和社会发展统计公报 4、宁阳县城市总体规划大纲（2000—2020年） 5、宁阳的经济和社会发展规划
6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 7、《泰安市市区基准地价》
8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9、编制《报告》的委托合同 10、其他有关依据资料
第三节 项目概况
一、项目建设的背景
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。
按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，“十二五”期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快
人口、产业和市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。
要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。宁阳县是发展中的中小城市，城区范围正不断的向周边扩展。城市基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。随着经济的发展和项目区活水平的提高，原有的住宅房型老化，设施陈旧，已不能满足人们的居住要求。
泰安泛亚房地产有限公司为了积极响应国家和地方的有关政策要求，决定规划建设宁阳县城综合开发。宁阳县城综合开发工程位于位于宁阳县文庙街道办事处泥村东。该地块属于县城东部新区黄金地段。此处的开发建设，将会进一步提高附近地段的商品房价值，提升宁阳房产的品位，使宁阳房地产的发展再上一个新台阶。
二、项目建设地点
项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东 三、市场需求分析 1、市场调查
针对该项目，报告编制单位对宁阳的房产市场进行了调查。 1.1房价调查情况
据2010年宁阳房指数报告显示：宁阳小高层住宅平均价格为3000元/m2，商业房为5000元/m2。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据这次调查，调查结果显示,宁阳县购房者所能承受的价格在25-45万之间，是主
要购买力的承受范围
1.2住房的供应
根据调查，目前宁阳县房地产投资大幅增加。2010年及2011年宁阳的几个小区如郦水花园、、兴业家园、秀水佳苑、锦绣城、富通太阳城等约计几十万平方米。
在住房市场供应上, 住房主要有以下面积的：有100m2以下的,有 101—120 m2的，有121—140 m2的，141 m2以上的。从市场调查的情况来看，120 m2-140 m2以及90 m2以下的经济户型目前是宁阳县住宅市场上供应的主力，也是市场接受程度最高的。
1.3附近楼盘销售的调查
在这次调查中，还重点调查了项目所在位置的房地产市场及项目周边的楼房销售情况。目前该项目所在地附近开发房产销售的住宅平均价格约在3000元/平方米左右，商业5000元/平方米左右。并且在这些房产中，销售较好原因有两方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘的户型设计较好。
1.4房产的开发
宁阳县城综合开发工程建设项目地处县城东部新区，土地成本比较高，目前开发的项目多为中高层的住宅楼和商住楼。
2、产品供需预测 2.1房产供应的预测
根据经济发展规律，当某一行业处于供不应求状态时，价格高于价值，会给企业带来高额利润，这时会吸引更多经营者进入该行业。目前宁阳的
房地产市场还处于供不应求的状态，所以会吸引更多的经营者进入。另一方面，“住”是人的生存条件之一，随着人口的不断增多，对房产的需求也会不断增加，相应地，房产的供应也应该增加。
2.2房产的需求预测
从宁阳的房地产发展状况来看，结合周边小区良好的销售，还有国家对居民购买住宅的金融政策（贷款）的大力支持，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
3、价格预测
据调查，今年宁阳县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动宁阳县房价稳中求升。今年宁阳县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为宁阳县商品房的销售提供了契机，这将导致宁阳县商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有以下：
3.1在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
3.2需求量大。从目前我县房地产的消费市场来看，大部分的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
3.3购买力的增强。市民人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅