位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本；（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；（4）纳入市土地储备库。 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题
土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作。内容分为两部分：一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中，征收农民土地涉及的土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建设等；二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。 1.3.1土地征收及拆迁补偿
土地征收具有下列特点：（1）征收土地的主体必须是国家。只有国家才享有征收集体土地的权利，实际行使第征收权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使。（2）土地征
收是国家行政行为，具有强制性。（3）土地征收是国家为了公共利益的需要。（4）土地征收必须以土地补偿为必备条件。土地征收是有偿的行政强制行为，土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。（5）土地征收的标的只能是集体所有的土地。国有土地不需要通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补偿。
土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。征地补偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征地补偿、安置方案后，权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、安置方案的协议。
依据《征用土地公告办法》《南京市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定，征收国有土地使用权的安置、补偿协议的内容应包含以下内容：（1）实行货币补偿的，应载明补偿标准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限；（2）实行产权调换的，应载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限；（3）违约责任和解决争议的方式；（4）搬迁当事人需要订立的其他条款。 搬迁公有住宅房屋的，搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。
《拆迁补偿协议》的具体制作详见附件一范本。 1.3.2土地一级开发协议
当政府委托企业进行土地一级开发时，就涉及《土地一级开发协议》、《土地一级开发监管委托协议》等相关协议。详见附件二范本。
二、土地二级开发 2.1 土地二级开发的概念
即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。 2.2土地二级开发流程
同样以房地产项目为例，大体上分为五个阶段： （一）项目决策阶段
发地产房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆可以形成书面决议文件）。项目可行性研究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可行性主要分为三方面的可行性投资
收益的可行性，大致性的可行性方案与详细的可行性论证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。另外要有充裕的资金保证，对于房地产开发决策阶段前期可能的项目融资或其他融资方式，律师早期即可以介入项目。 （二）前期准备阶段
1、向土地管理部门取得《土地使用权证》：其方式包括划拨，出让，兼并
收购，招，拍，挂的方式等等，必须符合法律规定。其中涉及众多的合同审查，文件的报批备案，应该有专业律师进行风险控制。
2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》，《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆迁安置补偿协议等等，都应有律师介入。 3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》和附件，《建设用地规划许可证》，随后凭以上一书一证取得《建设工程规划许可证》以及《建设用地批准书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让合同》（根据土地取得的方式不同），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用
地规划许可证》取得《建筑规划方案批准意见书》。随后申办《建设工程规划许可通知书》接到通知后办理《施工许可证》。其中还涉及到很多费用的收据与证明，应妥善保存。
4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监理队伍，确定具体实施人的资质，严格控制，，申请《建设工程项目报建申请表》，保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续，确定中标，签订确认书，并及时签订招标投标合同。 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权
在土地二级开发市场中，在土地使用权流转之前，对土地使用权出让合同的法律审查尤为重要，下面就土地使用权出让合同的主要法律问题作一阐述：
（一）土地使用权出让合同的法律性质
土地使用权出让合同(以下简称“出让合同”)是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。出让合同是一种比较特殊的合同，出让合同属于民事合同还是行政合同，理论界一直存有争议，但主流观点认为其是民事合同。国家机关无疑具有行政主体资格，但是国家机关也可以参与民事活动。虽然出让合同中往往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的内容，但是该