等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定，并非是因为双方约定而有效。任何一个典型的民事合同都默认一个基本前提，即不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规定不论双方是否在合同中具明，均是客观存在且双方必须遵守的。自然，合同的性质也不会因为是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。就出让合同而言，在法律、行政法规的强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的，完全符合民事合同的基本特征。对此,最高人民法院在2004年11月23日出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)中，实质上已经确认了按一般的民事合同纠纷审理出让合同纠纷的处理原则。 （二）出让主体的资格
（1）出让主体是市、县人民政府的土地管理部门。《城市房地产管理法》第11条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《解释》第1条也明确规定，市、县人民政府土地管理部门是出让合同关系中的出让主体。 （2）出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会。国家土地管理局在《对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》(1991国土函字第71号)中已经明确指出，《城镇国有土地使
用权出让和转让暂行条例》中的县级人民政府不包括市辖区。对经济技术开发区出让主体的问题，国土资源部认为开发区管委会和市辖区人民政府不具备出让主体资格，其土地管理部门自然也不具备。《解释》对经济技术开发区管委会作为出让主体作了明确规定，对《解释》实施前(2005年8月1日)开发区管委会作为出让主体订立的出让合同，按无权处分原则视作效力待定合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。 （三）出让标的物的范围
出让标的物为国有土地使用权。依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，《土地管理法》第63条规定， 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该法第43条、第44条还规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。可见，集体土地使用权本身不可以作为出让合同标的物，除非
依法转化为国有土地使用权，然后才可以用于出让。 （四）出让价格的形成方式与协议作价的效力
1、出让价格的形成包括两种方式：市场形成(通过招、拍、挂)和协议形成。根据《城市房地产管理法》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式,协议作价的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部【2002】第11号令，以下简称《规定》)对经营性用地只允许采用招、拍、挂的方式形成出让价格,不允许采用协议作价的方式。 2、协议作价出让合同的效力。根据《规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，不得协议作价。
(1)经营性用地协议作价出让合同是否一概无效就此, 《城市房地产管理法》第十二条作出了例外规定，如果没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，如无人参与竞买或者投标的情形，允许采取协议作价出让的方式。该《规定》出台背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜绝腐败行为，防止国有资产流失。问题是，如果符合《城市房地产管理法》第十二条之例外规定，协议作价的方式在特定情况下是允许的。根据我国《合同法》第五十二条的规定，
合同在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才是无效的。另，根据我国《立法法》的规定，《规定》属于部委规章层次的规范性法律文件，其效力比法律、行政法规为低。
(2)协议作价低于国家确定的底价时出让合同的效力认定 有观点认为，《城市房地产管理法》第十二条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，其目的就在于防止出让人和受让人随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，导致“炒地”现象大量出现，损害国家和社会公共利益。《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为均明确规定为无效。因此，出让金低于当地政府按国家规定所确定的最低价的，出让合同整体无效。对此，《解释》第三条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。”由此可见，司法界的态度是价格条款无效，过错方因此承担相应责任，并赋予受让方以
合同解除还是继续履行的选择权。 土地出让合同详见附件四范本。 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条的规定，若土地使用权来源为划拨土地使用权，则该副土地在土地使用权人签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后才能依法予以转让、出租、抵押。 同时根据《解释》第11条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理出让手续的，应当认定合同有效。
另外，根据该《解释》第12条、13条，若经有批准权的人民政府批准，可以由受让人直接办理土地使用权出让手续或由人民政府将该划拨土地直接划拨给受让人使用，土地使用权人与受让方的合同按照补偿合同来处理。若目标土地的土地来源为划拨土地，受让方若想取得土地使用权，均需首先获得有批准权的人民政府批准。
三、土地三级开发
三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。