（二）销售人员的心态与心理素质
作为一个成功的销售人员必须有高的心理素质和正确的心理态度。销售人员的失败有50%都是因为心理、态度问题，所以我们一定要建立和维持一个积极的态度。
（1） 最想要和最重要的其实就在你的身边；
（2） 相信自己，相信公司，相信产品，相信你的主管和搭档； （3） 设定目标并完成它；
（4） 积极学习和勇于实习销售的知识； （5） 你要有帮助顾客解决问题的态度； （6） 与客户建立一个良好的信用感；
（7） 真诚（世界上没有谁比谁傻，谁比谁聪明，只有以心待人）；
（8） 每一个参观客户都是有机会成交客户。
（三）销售专业知识
（1）房地产交易管理规定及有关问题；
1）房地产交易的主管部门市国土房管局是市房地产市场的主 管机构，属下的房地产交易所是房地产买卖交易的职能部门。房地产买卖，必须到交易所办理交易鉴证手续，未经鉴证的私买私卖行为，不受法律保护。
2）对购房者的规定
1．不受本市户籍的限制，不论本市或外地的居民，包括港、澳、台同胞和华侨及外籍华人，均可持本人身份证件购买物业。 2．境内单位购买私人物业，需县以上政府批准。
3．外商以企业名义购买房地产：港、澳、台注册企业，凭注册登记及董事会决议申请批准；外国注册企业，需经省外事办，省外经贸委批准；
3）对交易的房地产的规定
出售房地产必须是“产权清楚，证契齐全”，其产权凭证根据不同物业有如下几种类型：
1．开发商销售的商品房：必须具备“市商品房预售许可证”。 2．现楼：由市国土房管局核发的房地产证。
3．形式：由市房地产产权登记所根据实际需要按核发的“房地产权属证明书”（限定使用范围，时间的证件）。除此之外的任何部门出具的任何，都不能作为房地产业市场流畅的合法证件。
4）对房地产交易行为的规定
1． 预售条件商品房的预售必须持有市国土房管局核发的“商品房
预售许可证” 2．基本程序
签约（预售契约） 合同登记 交楼 确权 过 户 发证 “楼花”转让
2． 转让条件：转让的预售契约必须经市交易所鉴定或备案 4．程序：
申请 审批 转移
（1） 专业术语
1）房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为
一种财产的总称。
2）房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3）居住小区技术经济指标：
1．居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。
2．住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面的总和。 3．公建总用地：指小区全部公共建筑占地总面积的总和。 4．道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
5．庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。 6．总建筑面积：指小区内住宅、公建总和。
7．建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和（m2）/ 小区内总占地面积（m2）
8．建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/ 小区总占地面积（m2）*100%
4）单位住宅建筑设计技术经济指标名词解释
1．建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。 2．建筑面积由使用、辅助面积和结构面积三部分组成。
3．使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积的总和。
4．辅助面积：是指建筑物各层平面中的楼梯、走道所占地净面积的总和。
5．结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、烟囱（均包括管道面积）等所占地面积的 总和。
5）行业常用术语解释
1．建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。
2．用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、
天井、庭院、通道等占地面积的总和。
3．共用地面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分 割的土地范围。
4．技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备 安装的局部层次。
5．骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房一部分。 6．飘楼：指楼房向外飘出，地面没支柱的楼层。
7．飘檐：指房屋向外飘出的屋檐、雨蓬。
8．飘台：指建筑物向外飘出的有维护结构而没上盖的平台。 9．天平台；指建筑物顶有维护结构而没上盖的平台。
三、 售楼的基本流程
四、 销售部作息时间