北京2016年下半年房地产估价师《房地产估价相关知识》知识：城
市用地评价考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。 A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2 2、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009年试题)
A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 E：执行层的组织协调 3、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。 A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券
D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调
4、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。 A．专家打分法 B．“三项预测值”法 C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
5、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。 A：权益类型 B：抵押方式 C：投资业务 D：信托性质 E：借款合同
6、路线价的理论依据是房地产价格形成的。 A：预期原理 B：替代原理 C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。 A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积
8、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。 A：7．78％ B：8．28％ C：13．21％ D：14．21％
E：工业用地的监测点评估价格
9、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。 A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
10、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格
11、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。 A：新开垦荒地
B：轮歇地、草田轮作地
C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为__元/m2。 A．1000 B．1100
C．1200 D．1300
13、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563
E：工业用地的监测点评估价格 14、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。 A：共有 B：抵押 C：出租 D：代管
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时) A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25
E：工业用地的监测点评估价格 16、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。 A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
17、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。 A：销售状况价值论 B：市场供求价值论 C：生产费用价值论 D：经济花费价值论
E：工业用地的监测点评估价格 18、下列表述中正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格
19、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临
街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1504 B．1404 C．1304 D．1204
20、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段
21、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1日 B．2000年10月1日至2002年4月1日 C．1999年8月1日至2002年10月1日 D．2000年10月1日至2002年10月1日
22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。 A．2427 B．2500 C．2575 D．2632
23、房地产是实物、权益和三者的结合体。 A：义务 B：环境 C：空间 D：区位
E：工业用地的监测点评估价格
24、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。 A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
25、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。 A．亚当·斯密 B．威廉·配弟 C．大卫·李嘉图 D．马尔萨斯
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、不属于房地产投资的物业类型是__。
A．居住物 B．商用物业 C．工业物 D．农业物业
2、下列属于房地产登记类型的有。 A：初始土地登记
B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记 3、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。 A：国务院
B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门
D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门
4、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是__。 A．空间直线距离 B．交通路线距离 C．交通时间距离 D．经济距离
5、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。 A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
6、在估价中，测算开发利润时应注意__。 A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
7、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。 A：租赁 B：析产 C：保险
D：作价入股 E：借款合同
8、下列关于地籍图的阐述错误的是__。 A．地籍测量绘制的图件称为地籍图
B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素