对房产税改革目标和实施现状问题的思考
摘要：自2011年1月上海重庆相继开启房产税改革以来，关于如何实施房产税无论在社会上还是税务学界都产生了许多讨论。本文将从房产税改革的目的以及实际实施过程中出现的问题出发对房产税现存的问题作以讨论并就未来的改革给以建议。
关键词：房产税目标取向问题对策
房产税是根据房产价值或租金收入向产权所有者或使用者征收的一种税。在不同国家和地区，对房产税的称谓也有所不同，如家庭税、房屋税、不动产税等。但是，不管如何称呼，狭义的房产税主要是指以房产为课税对象的税种。房产税不同于其他的税种，有其自身的特点:
(1)房产税征税对象只是房屋，对其他实体不具有征税的法律效用;
(2)征收的范围只局限于城镇的经营性房屋(目前重庆市征税对象还包括持有以及新建的高档住房，上海只对新房屋进行征税);
(3)区别房屋的经营使用方式来规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
一.我国房产税的改革目标和实施现状以及存在的问题
1.房产税的改革目标
社会和学界对我国个人房产税的开征赋予了很多功能和意义，主要从社会经济政治等方面对开征房产税的必要性做了阐述，综合来看主要功能如下： (1) 调整房价功能
房产税的征收将直接导致住房成本的增加，一方面引导人们改变居住方式（如以租代购），从而降低住房市场的需求；另一方面，直接分割住房投机商一部分利润，打击投机行为，增加市场供给。两方面结合起来表明市场力量必将导致住房价格的下降。 (2) 增加财政收入功能
众所周知，房产税具有“取得财政收入、筹集公共资金”的功能。根据“受益--成本”的分摊原则，企业和个人享受政府提供的公共服务，也就要承担相应的义务--房产税，这也符合公共财政理论关于税收内涵的界定。因此房产税的增收功能也就成为政府征税的基本依据。
(3) 收入分配功能
房产税是财产税，征税对象是不动产，但其税源是纳税人的收入，实际上是对收入再次分配。由于直接对纳税人征收，税负难以转嫁，征收过程就是直接再分配过程。不仅如此，政府在履行宏观调控职能的过程中，通过转移支付将社会财富再次分配，进而起到调整收入分配的效果。
2.房产税试点现状
我国上海市的房产税试点方案只正面涉及增量房，即只对新购且属于第二套及以上的住房予以征税，具体规定为对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房进行征税，其中上海市居民家庭人均住房面积低于60平方米的，新
购房暂免征收房产税。而重庆市改革方案中除对增量房征税外，还对存量里的高端产品，如花园洋房、独立别墅进行征税，但给予了180平方米起征点。就税率而言，上海试点方案中规定0.4%、0.6%两档基础税率，即对于应税房平均交易价格高于上年度商品房平均销售价格2倍（含2倍）的，按照0.6%的税率征收，其它的则定为0.4%。重庆针对存量和增量独栋商品住宅则将税率分为三个等级，交易价格在主城新建商品住房成交价3倍以下的商品住房，税率定位0.5%，3倍以上、4倍以下的税率定为1%，4倍以上的征收税率为1.2%。
根据上海市地税局2012年11月披露的信息显示，上海共认定5万套住房需要缴纳房产税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套。其中2011年实现房产税收入22.1亿，占地方税收收入的1.3%，按照类似估算，2012年实现房产税收入约在60亿以内。截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税住房8563套，征收率在99%以上，征收金额达1亿元，但相对于2900亿的全年税收收入微不足微。总的看来，沪渝改革取得一定的成效，但问题也较为明显，改革之路不容乐观。 3.我国目前房产税制度主要存在的问题:
从房产税开征效果中我们可以看到当前房产税试点仍然存在一些问题：
(1)征税范围狭窄。近年来，居民个人购买房地产的比例在逐步上升，个人购买力已经成为推动房地产市场发展的主要力量之一，但是现有的房产税却未对该群体购买的房地产进行征税，也没有将非经营性住房纳入征税的范围(目前只有重庆和上海开始对个人非经营性住房征税)，这样做是极其不合理的，因为这个群体购买的房地产很多存在投机炒楼的行为，严重影响了房地产市场的健康发展环境，同时也影响到国家的税收收入。
(2)征税过程中的计税依据不科学。现行的房产税计税依据是按照房屋的静止价值来纳税，但是随着房地产市场的快速发展，房价的急剧上升，仍然按照原来的计税依据已显不合理，对于房屋增值的部分也应该纳入到收税的范畴。也就是说对于房屋保有阶段发生的价值增值部分，房产税不能发挥根本的税收调控作用，无法体现时间价值因素，反应不了真实的市场情况，造成房产税纳税的不公平。
(3)税率不合理且税费过于混乱。每个地区经济发展的状况不同，即使是在同一个省份的不同城市也存在的很大的差异，而目前我国实行全国统一税率，没有充分体现地区间的差异性，这就造成了经济状况差的地区居民承担的纳税义务相对更重一些，是极其不合理的;而且房产税收种类五花八门，与房地产行业直接相关的税种多达十几种，有营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、印花税、土地使用税、土地增值税、资源税、教育费附加等.过度的纳税项目使得纳税人不堪重负，严重制约了我国房地产行业的健康发展。
(4)税务部门的管理工作不到位。在征税过程中，有关执法部门在税源掌握方面明显存在漏洞，他们只能凭借纳税人提供的房产证、固定资产及收入明细账来进行判断税源的多少，缺乏有力的实地调查取证。在这种情况下，如果纳税人有意隐瞒真实情况、故意上报较低的收益金额或者提供虚假的材料证明，就会直接影响到纳税的数额，造成偷税漏税现象，从而损害国家的税收权益。
二．房产税改革的目标取向调整
现阶段房产税改革被赋予了多重目标，应该说，将众多目标寄希望于一个房产税来解决，这是不现实的。为此，应该对房产税的目标取向进行明确，并对不同目标诉求的优先次序和轻重缓急进行深入分析。基于房产税的财产税性质，结合我国实际状况来看，我国房产税改革应摒弃其他一些目标，将改革目标主要定位于以下两个层面。
1.调节收入和财富分配
在目前形势下，通过房产税调节收入差距更为迫切。我国《“十二五”规划建议》中提到“规范分配秩序，加强税收对收入分配的调节作用，有效调节过高收入，努力扭转城乡、
区域、行业和社会成员之间收入差距扩大趋势”。从我国实际看，改革开放的30多年，人民物质生活获得极大丰富的同时，居民间的收入分配差距也在持续扩大。而目前我国调控收入差距的税收体制尚未能发挥应有的作用。这表现在：个人所得税作为调节个人收入差距的典型税种，主要是针对工资薪金所得阶层征收，而一些富有人群的资本、土地、房产及矿产等收入并未覆盖在工资薪金所得之内，加之现行个人所得税对劳动要素之外的一些所得课税较轻或实际征管困难，造成一部分高收入群体没有完全就所取得的收入履行纳税义务，进而出现低收入者承担的个人所得税实际税负高于高收入者税负的现象，个人所得税调节居民收入差距的作用未能得到有效发挥。再如，由于低收入者的边际消费倾向高于高收入者，在我国目前以商品税为主的税制结构下，低收入者缴纳的商品和劳务税占总收入的比重明显高于高收入者，达不到调节收入差距的目的。因此，基于调节居民收入和财富分配差距的紧迫性，以及房产税作为直接税调节收入差距的有效性，房产税应当且有能力在调节收入分配和促进社会公平方面发挥积极作用。而且，也只有将房产税改革置于呈尖锐化之势的收入分配矛盾中，并且将其作为拉近贫富差距的工具加以使用之时，房产税改革才可能获得民众的支持。
2.完善地方税制，为地方财政开辟新税源
现阶段，我国地方财政面临的收入困境，有必要通过房产税来缓解。我国实施分税制改革后，财权在中央和地方政府间的划分逐步明朗，但事权在各级政府间的纵向和横向条块关系还不够清晰，上级政府拥有较大的公共事务决策权，但很多具体的责任和事务却由地方政府来承担，逐渐形成了“财权上行，事权下移”的局面。分税制初期，中央财政收入占全国财政收入的比重由1993年的22%上升到1994年的55.7%，而自1999年以来这个比重一直保持在50%以上，2008-2010年这一比重分别为53.3%、52.4%和51.1%，地方财政收入占全国财政收入比重则不足50%。与此同时，地方财政支出在全国财政支出中所占的比重却没有明显降低，甚至还有上升的势头。地方本级支出占全国财政支出的比重，1993年为71.7%，1994年略降为69.7%，1996年则又回升到72.9%，2008-2010年这一比重分别为78.7%、80%和82.2%。可见，在地方财政收入份额大幅降低的同时，70%以上的公共支出仍然是由地方政府负担，其中超过55%的部分又落在县、乡政府肩上。这种收入上的集权化、支出上的分权化模式，一方面造成政府间转移支付的巨大压力；另一方面也导致了省级以下地方政府，特别是县、乡政府的财政窘境，并由此引发出显性与隐性债务的持续积累，公共产品尤其是农村基本公共产品供给不足，一定程度上还带来地方政府的“土地财政问题”。中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》称，2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿元，占全国财政收入的35.4%。“卖地收入”的数据，同比上年增长106.2%。从国际税收实践看，房产税通常是作为地方税主体税种，是地方财政收入的主要来源。在美国，地方政府一般包括县、市（镇），房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70%～80%。在英国的英格兰地区，住宅税在地方本级收入中的比重高达45%左右。加拿大、澳大利亚、新西兰等国家的财产税（主要是房地产税）占地方税收的比重也比较高。据统计，16个经济合作与发展组织国家（OECD）这一比重的平均水平约为43%。实践表明，房产税在地方财政中占有重要地位的原因是作为一种受益税，其符合不同级次政府应提供使其辖区范围内居民受益的公共服务并因此而课税的经济学原理。在我国，为了解决地方财政收入贫乏问题，特别是县级政府资金来源问题，可以依据房产的非流动性，房产税税源丰富、稳定，且地方政府能够对本地区的税源实行严格监控的特性，将房产税培育成地方政府的主要税种，为迫切需要增加财力的地方财政开辟新的税源，特别是应将房产税作为县级政府筹措资金的主要来源。我国征收房产税存在的问题随着我国经济体制的不断改革、不断转变，越来越多的问题暴露出来，原有的房产税制度已经不适合现有的经济条件，而且影响到国家的财政收入。
三.问题对策
基于我国房产税存在的问题，我国要全面征收房产税应从以下几方面着手: (1) 拓宽征税范围。
针对征税范围狭窄的情况，我国应该将个人非经营性住房及农村住房、事业单位用房统统纳入到税收的范围内，这样可以拓宽征收的范围。随着房地产市场的快速发展，个人购买房屋已经成为一个强有力的消费群体，这其中不乏投机炒楼的行为，将这部分人纳入征税的行列可以有效地控制房价过快上涨，促进房地产市场的稳定发展。另外，将农村住房及事业单位用房也纳入到收税的范围，也有利于保证不同纳税人之间的税负公平，拓宽税基以此来扩充国家的财政收入，为地方政府筹集更充足稳定的建设资金。
(2)统一计税依据。
计税的依据应该统一改为以房产现值(房地产当前市场评估价值)作为依据来纳税。房产现值的评估工作应该由专门的政府机构按照当时的市场定价来完成，不应该包括土地的拍卖价值，只将所拥有的房产作为征税对象，这样做可以消除纳税不平等的现象，不至于计税的金额与房屋市场价值相差太远，同时也完善了房地产市场的管理制度。
(3)合理设置税率且归并税费。
国家应该实行有差异的税率方式，不应该“一刀切”搞全国统一的税率，对于经济发展好些的城市应该高些，同时对于经济发展相对缓慢的城市应该稍微降低些，考虑到不同层级人群的纳税能力。笔者最有效的纳税方式就是执行累进税率，数量越多，纳税比率就越大，这样可以有效地解决纳税人所持有房屋价值差距所引起的税收不公平现象。同时我国的税费过高，对于那些多而杂的税费应该减少甚至消除，简化税收环节，取消不合理的收费。税费的过高、过多也是导致我国房价偏高的一个重要因素，政府应该高度重视。另外，应该适当的提高保有环节的税收，将税收的重点由交易环节转向持有环节，来改变目前“重流通、轻保有”的现状。
(4)规范税务部门的管理制度。
我国人口与房屋众多，税务部门的管理工作难度也很大，在这种情况下，更应该规范征税管理制度和登记制度。纳税人提供房产材料很有可能存在虚假伪造的行为，这就要求我们税务机关的工作人员要加大对材料真实性的核查力度，可以采用实名制措施，纳税人在第一次取得房屋所有权的时候要到税务部门备案，记录房屋及所有人的详细信息，并且要求其在规定的时间内汇报信息的变更情况，在全国进行联网登记，一经发现有逃税漏税行为，严惩不贷，特别严重的追究其刑事责任。
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